공유·경계

아버지가 시효취득한 땅을 형제 중 한 명이 전부 되찾을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 점유취득시효를 완성한 아버지의 권리를 공동상속인 중 한 명이 행사할 때에는 자기 상속지분 범위에서만 제3자 명의 등기의 말소를 대위해서 구할 수 있습니다. 대법원은 상속지분을 넘는 부분에는 채무자를 대위할 보전의 필요성이 없다고 봅니다. 지금은 상속인 전원의 법정상속분과 다른 형제들이 함께 소송에 참여할지부터 정하십시오.

다른 형제가 소송에 반대한다고 해서 내 지분만큼의 권리 행사까지 막히는 것은 아닙니다. 혼자서도 내 상속지분 범위의 소송은 낼 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨의 아버지는 1998년부터 이웃 B씨 명의의 밭 500㎡를 자기 땅처럼 경작해 왔고, 2018년 시효가 완성되었지만 등기를 하지 못한 채 2024년 돌아가셨습니다. 상속인은 어머니와 자녀 3명입니다. 2025년 B씨가 그 밭을 C씨 명의로 넘긴 사실을 알게 된 A씨는 혼자서라도 C씨 명의 등기를 전부 말소시키고 싶다며 상담을 요청했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공동상속인 한 명이 시효취득 땅의 등기 전부를 말소시킬 수 있나요?

할 수 없습니다. 시효취득자가 받을 소유권이전등기청구권은 상속으로 공동상속인들에게 상속분대로 나뉘어 넘어갑니다. 그래서 상속인 한 명이 이 청구권을 지키려고 원래 소유자를 대위해 제3자 명의 등기의 말소를 구할 때에는 자기 지분 범위에서만 할 수 있고, 지분을 넘는 부분은 보전의 필요성이 없어 각하됩니다.

채권자대위권은 자기 채권을 지키는 데 필요한 범위에서 인정되는 권리입니다. 내 지분만큼의 이전등기청구권을 지키는 데에는 내 지분만큼의 말소면 충분하다는 것이 판례의 논리입니다.

상속지분은 어떻게 계산하나요?

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」의 법정상속분으로 계산합니다. 같은 순위 상속인들은 균등하게 나누고, 배우자는 자녀와 함께 상속할 때 자녀 몫의 5할을 더 받습니다. 예를 들어 배우자와 자녀 3명이 상속하면 배우자 3/9, 자녀 각 2/9입니다. 소장에 적은 지분이 실제 법정상속분과 다르면 법원이 석명해야 한다는 것이 대법원 판단이므로, 지분 계산을 틀리지 않게 준비합니다.

형제들이 함께 하지 않으면 어떻게 하나요?

내 지분만큼 먼저 소송을 내고, 다른 상속인은 나중에 따로 소송을 내거나 공동소송으로 참가하게 할 수 있습니다. 상속재산 분할 협의로 시효취득 권리를 한 사람에게 몰아주면 그 사람이 전부를 청구할 수 있습니다. 협의 내용은 상속재산분할협의서로 남겨 두어야 합니다.

점유취득시효는 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유해야 완성되고, 등기를 해야 소유권을 얻습니다. 완성 뒤 원래 소유자가 제3자에게 땅을 넘기고 그 등기가 유효하면 제3자에게는 시효를 주장할 수 없는 경우가 많으므로, 제3자 등기가 무효인지부터 확인해야 합니다.

시효취득 상속인 대위소송 대응 순서

• 점유 증거 수집 - 20년 이상 점유한 사실을 사진·세금 납부·이웃 진술로 모읍니다. 시효 완성이 모든 청구의 출발점입니다.
• 제3자 등기 검토 - 제3자 명의 등기의 원인이 무효인지 확인합니다. 유효한 양도라면 말소 청구가 어렵습니다.
• 상속분 계산 - 가족관계증명서로 상속인과 법정상속분을 확정합니다. 청구 범위가 이 지분으로 정해집니다.
• 분할 협의 검토 - 형제들과 권리를 한 사람에게 모을지 협의합니다. 협의가 되면 전부를 한 번에 청구할 수 있습니다.
• 소 제기 - 원래 소유자에 대한 이전등기와 제3자 등기 말소를 함께 청구합니다. 지분 범위를 청구취지에 정확히 적습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 아버지 생전에 이미 원래 소유자에게 시효 완성을 알렸거나 제3자가 그 사실을 알고 샀다면 등기 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 점유취득시효에 따른 소유권이전등기 소송과 상속재산 관련 등기 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 시효취득 권리도 상속되나요?
  상속됩니다. 점유취득시효가 완성되면 시효취득자는 원래 소유자에게 소유권이전등기를 청구할 권리를 갖고, 이 권리는 상속인들에게 법정상속분대로 넘어갑니다. 등기를 마치기 전이라도 청구권 자체는 상속재산입니다.
• 상속인 한 명이 전부 말소를 구하면 어떻게 되나요?
  자기 상속지분을 넘는 부분은 채무자를 대위할 보전의 필요성이 없어 각하됩니다. 법원은 청구 지분이 실제 상속분과 다르면 석명해야 하지만, 처음부터 지분 범위로 청구하는 것이 안전합니다.
• 채권자대위권은 어떤 권리인가요?
  자기 채권을 지키려고 채무자가 가진 권리를 대신 행사하는 권리입니다. 시효취득 상속인은 원래 소유자에 대한 이전등기청구권을 지키려고, 원래 소유자가 제3자에게 가진 말소등기청구권을 대신 행사합니다.
• 배우자와 자녀 셋이면 지분은 어떻게 되나요?
  배우자 3/9, 자녀 각 2/9입니다. 같은 순위 상속인은 균등하게 나누고 배우자는 자녀 몫에 5할을 더 받기 때문입니다. 상속포기나 분할 협의가 있었다면 그 결과에 따라 달라집니다.
• 형제들이 권리를 한 명에게 몰아줄 수 있나요?
  상속재산 분할 협의로 가능합니다. 공동상속인은 언제든 협의로 상속재산을 나눌 수 있으므로, 시효취득 권리를 한 사람이 갖기로 협의하면 그 사람이 전부를 청구할 수 있습니다. 협의서를 작성해 둡니다.
• 시효 완성 뒤 제3자가 등기하면 끝인가요?
  제3자 명의 등기가 유효하면 그 제3자에게는 시효 완성을 주장하기 어렵습니다. 반대로 등기 원인이 무효라면 원래 소유자를 대위해 말소를 구할 수 있으므로, 제3자 등기의 원인과 경위를 먼저 확인합니다.

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