등기·명의신탁

남의 땅에 부모님이 지은 집에서 40년 넘게 살았는데 지상권 시효취득이 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

당연히 되지는 않습니다. 남의 땅 위에 집을 오래 두었다는 것만으로는 부족하고, 그 점유가 임대차나 사용대차가 아니라 지상권자로서의 점유였다는 점이 객관적으로 드러나야 지상권 점유취득시효가 인정됩니다. 지금은 부친이 집을 지을 때 땅 주인과 어떤 약속이나 대가 관계가 있었는지 보여 주는 자료부터 찾아보십시오.

땅 주인이 수십 년간 사용료를 달라고 하지 않았다는 사실만으로 지상권이 생겼다고 볼 수는 없습니다. 반대로 사용료를 안 냈다고 해서 지상권 주장이 불가능해지지도 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨의 부친은 1980년 B씨 소유 토지 위에 단독주택을 지어 보존등기를 했고, A씨는 어릴 때부터 그 집에서 살아 왔습니다. B씨 쪽은 그동안 사용료를 한 번도 달라고 하지 않았고 부친은 2016년 사망했습니다. 2025년 B씨의 상속인 C씨가 나타나 주택 철거와 토지 인도를 요구했지만, A씨는 부친이 어떤 경위로 그 땅에 집을 지었는지 알지 못합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

지상권도 점유취득시효로 얻을 수 있나요?

얻을 수 있습니다. 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유하면 등기함으로써 소유권을 취득하는 점유취득시효 규정은 소유권 이외의 재산권에도 준용되므로, 지상권도 시효취득의 대상이 됩니다. 지상권은 남의 땅에 건물 등을 소유하기 위해 그 땅을 사용하는 권리입니다.

다만 지상권 시효취득에 필요한 20년 점유는 「지상권자로서의 점유」여야 합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제245조와 제248조를 합쳐 읽으면, 소유의 의사 대신 지상권을 행사한다는 의사로 평온·공연하게 20년간 점유해야 합니다.

지상권자로서의 점유는 어떻게 증명하나요?

시효취득을 주장하는 사람이 증명해야 합니다. 대법원 1996. 12. 23. 선고 96다7984 판결은 건물 소유를 위해 남의 땅을 점유하는 권원은 지상권 외에 임대차나 사용대차일 수도 있으므로, 그 점유가 임대차나 사용대차에 기초한 것이 아니라 지상권자로서의 점유라는 점이 객관적으로 표시되고 계속되어야 한다고 보았습니다. 점유 개시와 건물 건립 경위, 대가 관계, 건물의 종류·구조, 이후 당사자 관계, 토지 이용 상태를 종합해 판단합니다.

실무에서는 땅 주인이 건물 신축을 명시적으로 승낙하면서 어떤 대가를 받았다는 사정이 드러나야 인정되는 경우가 많습니다. 경위를 모르는 상태라면 지상권 시효취득 주장은 받아들여지기 어렵습니다.

땅 자체를 시효취득할 수는 없나요?

타인 소유임을 알고 점유했다면 어렵습니다. 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되지만, 대법원 1997. 8. 21. 선고 95다28625 전원합의체 판결은 점유자가 소유권 취득의 법률요건 없이 그런 사정을 알면서 남의 부동산을 무단 점유한 것이 증명되면 소유의 의사 추정이 깨진다고 보았습니다. 땅이 남의 것이라는 사실을 알고 있었다면 이 추정이 유지되기 어렵습니다.

철거 요구를 받으면 무엇을 할 수 있나요?

지상권이나 다른 점유 권원이 인정되지 않으면 소유자의 철거·인도 청구를 막기 어렵습니다. 소유자는 방해하는 사람에게 방해 제거를 청구할 수 있고, 점유할 권리가 없는 점유자에게 반환을 청구할 수 있습니다. 그동안의 토지 사용료에 해당하는 부당이득 반환 청구가 함께 들어오기도 합니다.

이때는 소송에서 다툴 여지를 따져 보는 한편, 땅 주인의 상속인과 토지를 적정한 가격에 사거나 임대차를 맺는 협의를 병행하는 것이 현실적인 방법입니다. 협의가 되면 건물을 유지할 권원이 생깁니다.

지상권 시효취득 주장 대응 순서

• 건립 경위 조사 - 부친이 집을 지은 해, 땅 주인과의 관계, 대가를 주었는지를 친척·이웃 진술과 옛 문서로 확인합니다. 지상권자 점유 입증의 출발점입니다.
• 건물 등기 확인 - 건물 등기부와 건축물대장으로 소유자와 건축 연도를 봅니다. 건물 명의가 상속되었는지도 확인합니다.
• 토지 이용 현황 정리 - 건물이 쓰는 부지 면적과 마당·통로 범위를 측량합니다. 지상권이 미치는 범위를 특정해야 합니다.
• 소송 대응 - 철거·인도 청구에 지상권 시효취득 항변과 입증 자료를 냅니다. 입증이 약하면 화해 협의를 병행합니다.
• 토지 매수·임대 협의 - 땅 주인 상속인과 매수나 임대차를 협의합니다. 건물을 유지할 가장 확실한 권원이 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 부친이 땅 주인과 친족이었거나 토지 일부를 사고판 흔적이 있다면 옛 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 인도·건물 철거 소송과 취득시효 다툼을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 땅 주인이 사용료를 한 번도 안 받았으면 유리한가요?
  꼭 그렇지 않습니다. 사용료를 받지 않은 것은 무상으로 빌려준 사용대차로 볼 근거가 될 수도 있습니다. 대법원 1996. 12. 23. 선고 96다7984 판결은 대가 관계와 건립 경위 등을 종합해 지상권자로서의 점유인지 판단하므로, 사용료가 없었다는 사정만으로 지상권이 인정되지는 않습니다.
• 부친의 점유 기간을 합쳐서 계산할 수 있나요?
  합칠 수 있습니다. 상속인은 피상속인의 점유를 이어받으므로 부친이 점유를 시작한 때부터 계산할 수 있습니다. 다만 부친의 점유가 지상권자로서의 점유가 아니었다면 이어받은 점유도 같은 성격이어서, 기간이 길어도 지상권 시효취득 요건을 채우지 못합니다.
• 지상권 시효취득이 인정되면 등기를 해야 하나요?
  해야 합니다. 민법 제245조 제1항은 점유취득시효로 등기함으로써 권리를 취득한다고 정하고, 제248조가 이를 지상권에 준용합니다. 시효가 완성되면 땅 주인에게 지상권설정등기를 청구할 권리가 생기고, 등기 전에 땅이 제3자에게 넘어가면 그 사람에게 대항하기 어렵습니다.
• 지상권이 인정되면 존속기간은 얼마인가요?
  약정이 없으면 최단존속기간이 적용됩니다. 민법 제281조 제1항은 존속기간을 정하지 않은 지상권은 제280조의 최단존속기간으로 한다고 정하고, 제280조 제1항은 견고한 건물은 30년, 그 밖의 건물은 15년으로 정합니다. 기간 만료 때 건물이 남아 있으면 갱신청구도 할 수 있습니다.
• 철거 소송에서 지면 과거 사용료도 내야 하나요?
  청구될 수 있습니다. 점유할 권원 없이 남의 땅을 사용했다면 토지 사용료 상당의 부당이득을 반환해야 하고, 민법 제741조가 그 근거입니다. 부당이득반환청구권은 10년의 소멸시효에 걸리므로 보통 최근 10년분이 청구 대상이 됩니다.
• 땅 주인 상속인이 여러 명이면 누구와 협의하나요?
  지분을 가진 상속인 모두와 해야 합니다. 토지를 사거나 임대차를 맺는 것은 공유물의 처분 또는 관리에 해당해, 매수는 공유자 전원의 동의가, 임대는 지분 과반수의 결정이 필요합니다. 일부 상속인과만 약속하면 나머지 상속인이 철거를 계속 청구할 수 있습니다.

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