주택 임대차

소액임차인 최우선변제 한도인 주택가액의 절반은 매각대금 기준인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 소액임차인 최우선변제 한도인 주택가액의 2분의 1은 매각대금이 아니라 이자·몰수된 매수보증금을 더하고 집행비용을 뺀 실제 배당할 금액을 기준으로 계산합니다. 대법원 2001다8974 판결이 주택가액을 이렇게 정의했고, 주택임대차보호법 제8조 제3항이 한도를 그 2분의 1로 정합니다. 지금은 배당표 원안의 배당할 금액과 집행비용 칸을 확인하십시오.

매각대금만 보고 한도를 따로 계산해 법원에 낼 필요는 없습니다. 법원이 배당할 금액을 정하면 그 절반이 한도가 됩니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2024년 서울의 다가구주택 한 가구를 보증금 7,000만 원에 임차했고, 같은 건물에 비슷한 보증금의 소액임차인이 두 가구 더 있습니다. 2026년 경매에서 첫 매수인이 대금을 내지 않아 재매각됐고, 두 번째 매수인이 1억 8,000만 원에 샀습니다. 첫 매수인이 낸 매수보증금 1,800만 원은 몰수됐고 집행비용은 800만 원이었습니다. F씨는 최우선변제 한도가 매각대금의 절반인 9,000만 원인지, 다른 금액인지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

최우선변제 한도인 주택가액은 매각대금을 말하나요?

아닙니다. 주택가액은 매각대금에 매수보증금의 배당기일까지 이자, 몰수된 매수보증금 등을 더한 금액에서 집행비용을 뺀 「실제 배당할 금액」입니다. 소액임차인이 여러 명이면 이 금액의 2분의 1 안에서만 최우선변제를 받습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」 제8조 제3항도 한도를 주택가액의 2분의 1로 정하고 있습니다.

대법원 2001. 4. 27. 선고 2001다8974 판결은 이 기준을 밝히면서, 집행비용을 공제하지 않고 한도를 계산한 원심을 파기했습니다. 재매각으로 몰수된 매수보증금은 배당할 금액에 들어가므로 임차인에게 유리하게 작용합니다.

사례에서 한도와 배당액은 얼마인가요?

배당할 금액은 1억 8,000만 원 + 1,800만 원 − 800만 원 = 1억 9,000만 원이고, 그 2분의 1인 9,500만 원이 최우선변제 한도입니다. 서울 소액임차인 세 가구가 각 5,500만 원씩 청구하면 합계 1억 6,500만 원이 한도를 넘으므로, 9,500만 원을 각자의 일정액 비율로 나눠 1인당 약 3,166만 원을 받습니다.

매각대금의 절반인 9,000만 원으로 잘못 계산하면 1인당 3,000만 원이 되어 세 가구가 합계 500만 원을 덜 받습니다. 최우선변제로 받지 못한 나머지 보증금은 확정일자 순위에 따라 남는 금액에서 받습니다.

서울 소액임차인 기준은 지금 얼마인가요?

서울특별시는 보증금 1억 6,500만 원 이하 임차인에게 5,500만 원까지 최우선변제를 인정합니다. 사례의 보증금 7,000만 원은 기준 안이어서 일정액은 5,500만 원입니다. 경매되는 집의 담보물권이 2023. 2. 21. 전에 설정됐다면 그 담보물권자에 대해서는 종전 기준이 적용됩니다.

소액임차인 주택가액 대응 순서

• 배당표 원안 열람 - 배당기일 3일 전부터 법원에 비치되는 배당표 원안을 봅니다. 배당할 금액과 집행비용이 적혀 있습니다.
• 배당할 금액 구성 확인 - 매각대금 외에 지연이자·몰수 보증금이 빠지지 않았는지 봅니다. 빠졌다면 한도가 낮게 잡힙니다.
• 집행비용 적정성 확인 - 공제된 집행비용이 과다하지 않은지 봅니다. 집행비용이 줄면 한도가 올라갑니다.
• 안분 비율 계산 - 소액임차인 전원의 일정액 합계와 한도를 비교해 비율을 계산합니다. 배당표 숫자와 맞는지 대조합니다.
• 배당기일 이의 - 계산이 틀렸다면 배당기일에 이의를 하고 1주 안에 배당이의 소를 냅니다. 기간을 넘기면 이의가 취하된 것으로 봅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대지와 건물이 따로 매각되거나 대지 근저당권이 건물 신축 전에 설정된 경우에는 배당표와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 배당이의와 주택 임대차 보증금 반환 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 주택가액에 대지 가격도 들어가나요?
  들어갑니다. 주택임대차보호법 제8조 제3항은 보증금 중 일정액의 범위와 기준이 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다고 정합니다. 대지와 건물이 함께 매각되면 대지 매각대금까지 포함한 배당할 금액을 기준으로 한도를 계산합니다. 다만 대지 근저당권이 건물 신축 전에 설정된 경우는 따로 봅니다.
• 집행비용은 왜 빼나요?
  집행비용은 다른 채권보다 먼저 변상되기 때문입니다. 민사집행법 제53조 제1항은 강제집행에 필요한 비용을 채무자가 부담하고 집행에 의하여 우선적으로 변상받도록 정합니다. 그래서 대법원 2001. 4. 27. 선고 2001다8974 판결은 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액을 주택가액으로 보았습니다.
• 재매각 때 몰수된 보증금도 들어가나요?
  들어갑니다. 민사집행법 제147조 제1항 제5호는 재매각절차에서 전 매수인이 돌려 달라고 할 수 없는 매수신청 보증을 배당할 금액에 포함합니다. 같은 조 제1항 제2호의 지연이자도 포함됩니다. 이 금액이 더해지면 최우선변제 한도가 그만큼 올라갑니다.
• 소액임차인이 여러 명이면 어떻게 나누나요?
  일정액 비율로 나눕니다. 주택임대차보호법 시행령 제10조 제3항은 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 각 일정액 합계가 주택가액의 2분의 1을 넘으면, 그 2분의 1을 각자의 일정액 비율로 분할한 금액을 각 임차인의 일정액으로 봅니다. 계약 선후나 확정일자 순서는 이 단계에서 따지지 않습니다.
• 소액임차인이 혼자여도 절반 한도가 있나요?
  있습니다. 주택임대차보호법 시행령 제10조 제2항은 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하면 그 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다고 정합니다. 배당할 금액이 1억 원이고 일정액이 5,500만 원이면 5,000만 원까지만 최우선변제를 받습니다.
• 배당표 계산이 틀리면 언제까지 다투나요?
  배당기일에 이의를 하고 1주 안에 소를 내야 합니다. 민사집행법 제154조 제3항은 이의한 채권자가 배당기일부터 1주 이내에 배당이의 소 제기 사실을 증명하지 않으면 이의가 취하된 것으로 봅니다. 배당표 원안은 같은 법 제149조 제1항에 따라 배당기일 3일 전에 법원에 비치됩니다.

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