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건물주가 출입문에 자물쇠를 달았는데 집기를 두었다면 점유가 유지되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

건물주가 출입문을 새로 달고 잠시 잠갔더라도 다른 길로 드나드는 데 큰 지장이 없고 사무실 집기를 그대로 두고 있다면, 종전 점유는 유지됩니다. 대법원 2011다74949 판결도 이렇게 보고 점유 상실을 인정한 원심을 파기했습니다. 지금은 집기가 그대로 있는 사진과 실제로 드나든 기록을 남겨 두십시오.

건물주가 문을 잠갔다고 해서 곧바로 짐을 빼야 하는 것은 아닙니다. 점유 상실 여부는 사회관념에 따라 판단합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년부터 지인 소유 창고 건물에 사무실 집기를 들여놓고 써 왔습니다. 2025년 가을 건물주가 나가 달라며 정문에 철문을 새로 달고 자물쇠를 채웠지만, A씨는 옆 공터 쪽 쪽문으로 계속 드나들었고 책상과 서류장도 그대로 두었습니다. 건물주는 철문을 단 날부터 A씨의 점유가 끝났다고 주장합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건물주가 출입문을 잠그면 제 점유는 끝나나요?

곧바로 끝나지 않습니다. 점유는 물건을 물리적으로 붙잡고 있어야 하는 것이 아니고, 물건과 사람의 시간적·공간적 관계, 본권관계, 타인의 간섭 가능성을 사회관념에 따라 따집니다. 점유를 잃었는지도 같은 기준으로 판단합니다.

대법원은 소유자가 출입로 부근에 철문을 달아 자물쇠로 잠갔지만 점유자가 주변 토지를 통해 드나드는 데 큰 지장이 없었고, 사무실 집기를 계속 두어 소유자가 건물을 용도대로 쓰지 못했다면 종전 점유를 잃지 않았다고 보았습니다. 사실상 지배를 잃어야 점유권이 소멸합니다.

점유가 인정되지 않으면 사용료 책임도 없어지나요?

그렇지 않습니다. 같은 판결은 소유자가 무단 사용을 이유로 손해배상을 청구할 때, 손해가 있는지는 상대방의 점유 여부로 좌우되지 않는다고 보았습니다. 점유가 없더라도 집기를 둬서 소유자가 건물을 못 쓰게 했다면 사용권능 침해에 따른 손해를 따로 심리해야 합니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」에서도 소유자는 물건의 사용·수익·처분 이익을 배타적으로 누립니다. 집기만 둔 채 버티는 쪽은 점유를 주장하는 순간 사용료 상당 손해배상 책임도 함께 다툼 대상이 됩니다.

건물주가 인도를 청구하면 어떻게 되나요?

점유가 유지되는 동안에는 건물주가 인도를 청구할 상대방이 됩니다. 소유자는 점유자에게 반환을 청구할 수 있고, 점유자는 점유할 권리가 있으면 거부할 수 있습니다. 임대차가 끝났는지, 유치권 같은 점유 권원이 있는지가 인도 청구의 결론을 가릅니다. 점유자가 점유 권원 없이 버틴 기간에는 사용료 상당 손해배상이 함께 청구되므로, 권원이 약하다면 합의로 인도 시기를 정하는 편이 부담을 줄입니다.

건물주가 문을 완전히 막으면 어떻게 하나요?

모든 출입로가 막혀 사실상 지배를 잃었다면 점유 침탈로 보아 점유회수를 청구할 수 있습니다. 이 청구는 침탈당한 날부터 1년 안에 해야 합니다. 부동산 점유를 빼앗긴 직후라면 곧바로 가해자를 배제해 되찾을 수도 있지만, 시간이 지난 뒤 자물쇠를 부수는 방식은 피해야 합니다.

건물 점유 유지 대응 순서

• 현장 기록 - 새 출입문·자물쇠 설치 날짜와 모습을 촬영합니다. 점유 방해 시점이 정해집니다.
• 출입 가능성 기록 - 다른 출입로로 드나든 날짜와 방법을 남깁니다. 사실상 지배가 계속됐다는 증거입니다.
• 집기 목록 작성 - 건물에 남아 있는 집기·서류 목록과 사진을 만듭니다. 점유 유지와 손해액 판단 자료가 됩니다.
• 권원 정리 - 임대차계약, 유치권 등 점유할 권리가 무엇인지 정리합니다. 인도 청구에 대한 방어 근거입니다.
• 방해 배제 청구 - 출입이 완전히 막히면 점유방해 제거나 점유회수를 청구합니다. 침탈일부터 1년 안에 소를 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 출입문 설치 뒤 전기·수도가 끊기거나 집기가 반출됐다면 점유 상실 시점을 현장 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건물 점유를 둘러싼 명도·점유회수 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 자물쇠가 채워지면 점유를 잃은 것인가요?
  곧바로 잃지 않습니다. 대법원 2012. 1. 27. 선고 2011다74949 판결은 출입문에 일시적으로 시정장치를 해도 점유자의 출입에 큰 지장이 없고 집기를 계속 두었다면 종전 점유가 상실되지 않았다고 보았습니다. 사실상 지배를 잃었는지를 사회관념으로 판단합니다.
• 점유권은 언제 소멸하나요?
  사실상 지배를 잃을 때 소멸합니다. 민법 제192조 제2항은 점유자가 물건에 대한 사실상의 지배를 상실하면 점유권이 소멸한다고 정하고, 제204조로 점유를 회수하면 예외로 합니다. 일시적으로 출입이 불편해진 것만으로는 지배를 잃었다고 보지 않습니다.
• 점유를 부정당해도 손해배상 책임이 있나요?
  있을 수 있습니다. 같은 2011다74949 판결은 소유자의 손해 유무가 상대방의 점유 여부로 좌우되지 않고, 집기를 둬 소유자가 건물을 쓰지 못하게 했다면 사용권능 침해 손해를 심리해야 한다고 보았습니다. 민법 제750조의 불법행위 책임입니다.
• 건물주는 무엇을 근거로 인도를 청구하나요?
  소유권에 기한 반환청구입니다. 민법 제213조는 소유자가 점유자에게 반환을 청구할 수 있다고 정하고, 점유자에게 점유할 권리가 있으면 거부할 수 있게 합니다. 임대차 종료 여부나 유치권 성립 여부가 결론을 가릅니다.
• 건물주가 문을 막아 못 들어가면 어떻게 하나요?
  점유방해 제거나 점유회수를 청구합니다. 민법 제204조 제1항은 점유를 침탈당한 점유자가 반환과 손해배상을 청구할 수 있다고 정하고, 같은 조 제3항은 침탈일부터 1년 안에 행사하도록 합니다. 침탈일을 사진과 문자로 확정해 두십시오.
• 차임 상당액 청구는 사용 손해 청구와 다른가요?
  같은 손해를 금액으로 표현한 방식일 뿐입니다. 2011다74949 판결은 소유자가 손해를 차임 상당액으로 주장했다고 해서 사용 방해 손해를 구하지 않겠다는 뜻이 되지 않는다고 보았습니다. 민법 제211조의 사용·수익 이익 침해를 금액으로 계산한 것입니다.

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