등기·명의신탁

산 땅을 남이 빼앗아 쓴 지 10년이 지났으면 등기를 청구할 수 없나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

점유를 잃은 때부터 10년이 지났다면 소유권이전등기청구권은 시효로 소멸했을 가능성이 큽니다. 매수인이 땅을 인도받아 쓰는 동안에는 등기청구권이 시효에 걸리지 않지만, 점유를 잃으면 그 시점부터 10년 시효가 진행하기 때문입니다. 지금은 점유를 잃은 정확한 날짜와 그 뒤 매도인에게 등기를 요구한 기록부터 확인하십시오.

땅을 인도받았으니 등기는 언제 해도 된다고 믿고 미룰 필요는 없습니다. 그 믿음은 땅을 계속 쓰고 있을 때만 맞습니다.

이런 상담이 많습니다

S씨는 2013년 3월 외딴 밭을 사서 대금을 모두 치르고 인도받아 고추 농사를 지었지만 등기는 미뤄 두었습니다. 2015년 봄 매도인의 친척이 자기 땅이라며 밭을 차지해 다른 사람에게 경작을 맡겼고, S씨는 다툼을 피하려고 그대로 두었습니다. 2026년 자녀에게 땅을 물려주려고 매도인에게 등기를 요구하자 매도인이 시효가 지났다고 해, S씨는 지금도 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

땅을 계속 쓰고 있으면 등기청구권은 시효에 걸리지 않나요?

걸리지 않습니다. 부동산 매수인이 목적물을 인도받아 사용·수익하고 있는 경우 그 매수인을 권리 위에 잠자는 사람으로 볼 수 없으므로, 매수인의 등기청구권은 다른 채권과 달리 소멸시효에 걸리지 않는다는 것이 대법원 전원합의체의 입장입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제162조 제1항의 채권 10년 시효도 이 범위에서 적용되지 않습니다.

점유를 잃으면 시효가 언제부터 진행하나요?

점유를 잃은 때부터 진행합니다. 대법원 1992. 7. 24. 선고 91다40924 판결은 매수인이 목적물의 점유를 상실해 더 이상 사용·수익하고 있는 상태가 아니라면 그 점유상실 시점부터 매수인의 이전등기청구권에 관한 소멸시효가 진행한다고 보았습니다. 그 사건에서는 1971년경 도청 직원들이 귀속재산이라며 매수인의 점유를 침탈해 다른 사람에게 경작하게 한 때부터 시효가 진행한다고 판단했습니다.

채권은 10년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성되므로, 점유를 잃은 날부터 10년이 지나면 등기청구권도 소멸합니다.

점유를 빼앗겨 어쩔 수 없었던 사정은 고려되지 않나요?

사실상의 장애는 시효 진행을 막지 않습니다. 소멸시효는 권리를 행사할 수 있는 때부터 진행하고, 권리를 행사할 수 없다는 것은 기간 미도래나 조건 불성취 같은 법률상 장애를 말합니다. 위 91다40924 판결도 권리의 존재나 행사 가능성을 몰랐고 모른 데 과실이 없었더라도 그것은 법률상 장애가 아니라고 했습니다. 점유를 빼앗긴 상태에서도 매도인에게 등기를 청구하는 데에는 법률상 장애가 없었다고 본 것입니다.

이미 10년이 지났다면 다른 방법은 없나요?

몇 가지를 따져 볼 수 있습니다. 먼저 10년 안에 매도인이 등기의무를 인정하는 문서를 써 주었거나 매수인이 소송·가처분을 한 적이 있다면 시효가 중단됐을 수 있습니다. 시효가 중단되면 중단 사유가 끝난 때부터 새로 10년이 진행합니다.

또 매도인이 시효 완성 뒤에 등기를 넘겨주겠다고 약속했다면 시효 이익을 포기한 것으로 볼 여지가 있습니다. 점유를 빼앗은 사람에게는 점유를 빼앗긴 날부터 1년 안에 점유물반환을 청구해야 하므로 이 기간은 이미 지났을 가능성이 큽니다.

점유 상실 후 등기 청구 순서

• 점유 상실일 확정 - 땅을 빼앗기거나 떠난 날을 문서와 증인으로 확정합니다. 시효 10년의 기산점입니다.
• 중단 사유 찾기 - 그 뒤 매도인이 등기의무를 인정한 문서나 소송·가처분 기록을 찾습니다. 있으면 시효가 새로 흐릅니다.
• 남은 기간 계산 - 점유 상실일이나 마지막 중단일부터 10년이 남았는지 계산합니다. 남았다면 서둘러 소송합니다.
• 처분금지가처분 - 매도인 명의 등기에 가처분을 해 처분을 막습니다. 가처분도 시효중단 사유입니다.
• 등기 청구 소송 - 매도인을 상대로 소유권이전등기 소송을 냅니다. 시효 항변에 대비해 중단 증거를 모아 둡니다.

여기까지는 일반 기준이고, 점유를 잃은 뒤에도 땅 일부를 계속 쓰고 있었거나 매도인과 등기 문제를 두고 연락을 주고받았다면 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 소유권이전등기 청구와 처분금지가처분, 소멸시효를 둘러싼 부동산 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 땅을 인도받아 쓰고 있으면 등기를 몇 년 뒤에 해도 되나요?
  쓰고 있는 동안은 시효에 걸리지 않습니다. 대법원 전원합의체는 부동산 매수인이 목적물을 인도받아 사용·수익하는 경우 그 등기청구권은 소멸시효에 걸리지 않는다고 보았습니다. 다만 부동산등기 특별조치법상 대금 지급을 마친 날부터 60일 안에 등기를 신청할 의무가 있어, 늦추면 과태료가 부과될 수 있습니다.
• 점유를 빼앗긴 것도 점유 상실인가요?
  그렇습니다. 대법원은 행정기관 직원들이 매수인의 점유를 침탈해 다른 사람에게 경작하게 한 사안에서 그때부터 매수인이 점유를 상실했다고 보고 등기청구권의 시효가 진행한다고 판단했습니다. 자발적으로 떠났든 빼앗겼든 더 이상 사용·수익하지 않는 상태라면 시효가 진행합니다.
• 사정을 몰라서 청구하지 못한 것도 시효가 흐르나요?
  흐릅니다. 소멸시효는 권리를 행사할 수 있는 때부터 진행하고, 행사할 수 없다는 것은 기간 미도래나 조건 불성취 같은 법률상 장애를 말합니다. 대법원은 권리의 존재나 행사 가능성을 알지 못했고 과실이 없었더라도 그것은 사실상 장애에 불과해 시효 진행을 막지 않는다고 보았습니다.
• 매도인이 등기해 주겠다고 한 문자도 효력이 있나요?
  시효 완성 전이라면 승인으로 시효가 중단될 수 있습니다. 민법 제168조는 승인을 시효중단 사유로 정하고, 중단되면 그때부터 새로 10년이 진행합니다. 시효 완성 뒤라면 시효 이익을 포기한 것으로 볼 여지가 있어, 어느 경우든 그 문자를 캡처하고 날짜를 기록해 두어야 합니다.
• 점유를 빼앗은 사람에게 땅을 돌려달라고 할 수 있나요?
  점유물반환청구는 빼앗긴 날부터 1년 안에 해야 합니다. 민법 제204조 제3항은 점유를 침탈당한 자의 반환청구권은 침탈을 당한 날로부터 1년 내에 행사하여야 한다고 정합니다. 기간이 지났다면 등기를 먼저 넘겨받은 뒤 소유자로서 인도를 청구하는 방법을 검토합니다.
• 등기청구권이 소멸하면 낸 대금은 돌려받을 수 있나요?
  어렵습니다. 매매계약에 따라 매도인이 받은 대금은 법률상 원인 있는 이익이어서, 등기청구권이 시효로 소멸했다고 해서 곧바로 부당이득이 되지는 않습니다. 대금 반환 채권이 따로 있었다면 그 채권의 시효도 이미 지났을 가능성이 커, 시효 완성 전에 청구하는 것 말고는 방법이 마땅치 않습니다.

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