공유·경계

취득시효가 완성된 땅에 이웃이 쌓은 담장, 철거를 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 점유취득시효가 완성된 점유자는 등기 전이라도 점유권에 기해 이웃이 쌓은 담장의 철거를 청구할 수 있습니다. 판례는 등기 전에는 소유권으로는 청구할 수 없지만 점유방해 배제는 가능하다고 봅니다. 지금은 담장을 쌓은 날짜를 사진으로 남기고 1년 기한 안에 청구를 준비하십시오.

시효가 완성됐으니 이미 내 땅이라며 소유권을 내세워 담장을 허물 필요는 없습니다. 그렇게 청구하면 받아들여지지 않고, 점유권을 근거로 해야 합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2001년 토지와 2층 주택을 사서 소유권이전등기를 마치고 지금까지 살고 있습니다. 2026년 봄 경계측량을 해 보니 1층보다 넓게 지은 2층 일부가 이웃 B씨 땅 위로 나가 그 아래 땅까지 A씨가 써 온 것으로 나왔습니다. A씨가 해결을 제안하자 B씨는 대화를 거부하고 2026년 7월 2층 아래에 담장을 쌓았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

시효가 완성된 땅에 이웃이 담장을 쌓으면 철거를 청구할 수 있나요?

네, 점유권에 기해 청구할 수 있습니다. 취득시효가 완성된 점유자는 점유권에 기해 등기명의인을 상대로 점유방해의 배제를 청구할 수 있습니다. 대법원 2005. 3. 25. 선고 2004다23899, 23905 판결은 시효 완성 뒤 소유자가 쌓은 담장의 철거 청구를 점유권에 기한 방해배제로 보아 받아들일 수 있다고 판단했습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」상 점유자가 점유의 방해를 받으면 방해 제거와 손해배상을 청구할 수 있습니다. 소유권이전등기 청구와 담장 철거 청구를 한 소송에서 함께 할 수 있습니다.

시효가 완성됐는데 왜 소유권으로는 청구할 수 없나요?

등기를 하기 전에는 소유자가 아니기 때문입니다. 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유한 사람은 등기함으로써 소유권을 취득합니다. 시효기간이 끝나도 바로 소유권이 생기는 것이 아니라 등기를 청구할 권리가 생길 뿐이어서, 소유권에 기한 방해제거 청구는 할 수 없습니다.

대법원 2006. 9. 28. 선고 2006다22074, 22081 판결도 취득시효기간 완성만으로는 등기 없이 점유자가 소유권을 취득하지 못한다고 보았습니다. 그래서 이웃은 등기가 넘어가기 전까지는 여전히 소유자이고, 청구의 근거는 점유권이어야 합니다.

담장을 쌓은 시기가 시효 완성 전이면 달라지나요?

달라질 수 있습니다. 위 2005년 판결은 시효 완성 뒤 소유자가 담장을 쌓은 사안입니다. 시효 기간 중에 담장이 생겼다면 점유가 그때 끊겼는지, 점유가 평온했는지가 다시 문제 되어 시효 완성 자체가 흔들릴 수 있습니다.

점유취득시효 담장 분쟁 대응 순서

• 측량 확인 - 경계측량으로 침범 면적과 위치를 확정합니다. 이전등기를 청구할 부분을 특정하는 기초입니다.
• 점유 기간 정리 - 매수일, 건축 시기, 계속 거주 사실을 등기부와 건축물대장으로 정리합니다. 20년이 기준입니다.
• 담장 설치 기록 - 담장을 쌓은 날짜와 모습을 사진과 목격자 진술로 남깁니다. 1년 기한 계산의 출발점입니다.
• 처분금지가처분 - 이웃이 땅을 제3자에게 팔지 못하게 침범 부분에 가처분을 합니다. 제3자에게 넘어가면 시효를 주장하기 어렵습니다.
• 이전등기·철거 소송 - 점유취득시효로 인한 소유권이전등기와 점유권에 기한 담장 철거를 함께 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매수 당시 침범 사실을 알았을 정도로 침범 면적이 크거나 그 사이 소유자가 바뀌었다면 등기부와 측량도를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 점유취득시효 소유권이전등기와 경계 분쟁 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 점유취득시효는 어떤 요건이 필요한가요?
  20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유해야 합니다. 민법 제245조 제1항이 이렇게 정하고, 요건을 갖추면 등기함으로써 소유권을 취득합니다. 기간이 끝났다고 바로 소유자가 되는 것이 아니라 등기를 청구할 권리가 생깁니다.
• 소유의 의사는 제가 입증해야 하나요?
  원칙적으로 추정됩니다. 민법 제197조 제1항은 점유자가 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정한다고 정합니다. 다만 침범 면적이 커서 매수 당시 남의 땅인 줄 알았을 사정이 있으면 이 추정이 깨질 수 있어 측량 결과가 중요합니다.
• 점유방해 배제 청구는 언제까지 해야 하나요?
  방해가 끝난 날부터 1년 안에 해야 합니다. 민법 제205조 제2항이 이 기간을 정하고, 제3항은 공사로 점유를 방해받은 경우 공사 착수 뒤 1년이 지나거나 공사가 완성되면 방해 제거를 청구하지 못한다고 정합니다. 담장 공사라면 이 부분도 따져야 합니다.
• 담장으로 땅을 빼앗겼다고 볼 수도 있나요?
  담장 때문에 그 부분을 전혀 쓸 수 없게 됐다면 점유 침탈로 볼 여지가 있습니다. 민법 제204조 제1항은 점유를 침탈당한 점유자가 물건 반환과 손해배상을 청구할 수 있다고 정하고, 제3항은 침탈당한 날부터 1년 안에 행사하도록 정합니다.
• 이웃이 그 땅을 팔아 버리면 어떻게 되나요?
  새 소유자에게는 시효 취득을 주장하기 어렵습니다. 시효 완성 뒤 등기 전에 제3자 앞으로 소유권이 넘어가면 점유자는 그 제3자에게 대항하지 못하는 것이 판례입니다. 그래서 민사집행법 제300조 제1항의 처분금지가처분을 먼저 해 두는 것이 안전합니다.
• 등기만 넘겨받으면 소유권으로 청구할 수 있나요?
  그렇습니다. 이전등기를 마치면 소유자가 되므로 민법 제214조에 따라 소유권을 방해하는 사람에게 방해 제거를 청구할 수 있습니다. 소유권에 기한 청구에는 점유권에 기한 청구 같은 1년 기한이 없으므로, 기한이 지났다면 이전등기를 먼저 받는 방법을 씁니다.

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