등기·명의신탁

사용료 독촉 공문을 계속 보내는 것도 점유 방해로 방해배제를 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 사용료 독촉이나 퇴거 요구 공문을 보내는 것만으로는 점유 방해가 아니어서 점유권에 기한 방해배제 청구를 하기 어렵습니다. 판례는 물건에 대한 사실상의 지배 상태를 점유 침탈 외의 방법으로 침해하는 행위가 있어야 점유보유청구권이 성립한다고 봅니다. 지금은 상대방의 행위가 출입 차단처럼 실제로 사용을 막는 것인지부터 확인하십시오.

상대방이 보낸 공문이나 통지마다 소송으로 대응할 필요는 없습니다. 점유 방해는 물건에 대한 사실상의 지배가 실제로 침해될 때 성립합니다.

이런 상담이 많습니다

A사는 2024년부터 시 소유 부지에 지은 창고를 기부채납 조건으로 무상 사용해 왔습니다. 2026년 들어 시는 무상사용 기간이 끝났다며 새 사용허가 신청과 사용료 납부를 요구하는 공문을 여러 차례 보냈고, 창고를 쓰는 거래처에도 화물을 옮겨 달라는 협조 요청을 했습니다. A사는 이런 행위가 점유 방해라며 방해배제를 청구할 수 있는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

점유 방해배제 청구는 어떤 경우에 할 수 있나요?

물건 자체에 대한 사실상의 지배 상태를 점유 침탈 외의 방법으로 침해하는 방해 행위가 있을 때 할 수 있습니다. 대법원 1987. 6. 9. 선고 86다카2942 판결은 점유보유청구권의 성립 요건을 이렇게 정리했습니다. 점유를 완전히 빼앗긴 경우는 점유회수 청구의 문제이고, 점유는 유지되지만 쓰는 데 지장이 생긴 경우가 방해배제의 영역입니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제205조 제1항은 점유자가 점유의 방해를 받은 때 방해의 제거와 손해배상을 청구할 수 있다고 정합니다. 출입구를 막는 차량, 무단으로 설치한 담장이나 자재, 단전·단수 조치가 전형적인 방해 행위입니다.

나가라는 공문이나 거래처 연락도 점유 방해인가요?

그것만으로는 점유 방해로 보기 어렵습니다. 같은 판결은 국가가 창고 사용자에게 무상사용 기간 통고, 사용허가 신청 요구, 사용료 납부 고지와 독촉 공문을 10여 차례 보내고 거래처에 화물 이전 협조를 요청했더라도, 창고와 부지에 대한 사실상의 지배 자체를 방해하는 위법한 행위는 아니라고 보았습니다.

권리 다툼을 문서로 주장하는 것은 점유 방해가 아니라 본권 분쟁입니다. 이런 경우에는 사용 기간이나 사용료 약정을 두고 확인 소송이나 채무부존재 확인 소송으로 다투는 편이 맞습니다.

방해가 생길 것 같은 단계에서는 무엇을 청구하나요?

방해할 염려가 있을 때는 방해의 예방이나 손해배상의 담보를 청구합니다. 다만 염려가 있는지는 점유자의 주관적 걱정이 아니라, 구체적 사정 아래에서 일반 경험법칙에 따라 객관적으로 판정합니다.

상대방이 출입구에 펜스를 치겠다고 통보하고 자재를 반입한 경우처럼 방해가 곧 현실화될 사정이 있어야 합니다. 공문으로 권리를 주장하는 단계는 객관적 염려로 인정받기 어렵습니다.

점유보유·보전 청구에도 기한이 있나요?

있습니다. 방해 제거와 손해배상 청구는 방해가 종료한 날부터 1년 안에 해야 합니다. 방해가 계속되는 동안에는 기간이 진행하지 않지만, 방해가 끝난 뒤 손해배상을 청구하려면 1년을 넘기지 않아야 합니다.

공사로 인한 방해는 특칙이 있습니다. 공사 착수 후 1년이 지나거나 공사가 완성되면 방해 제거를 청구하지 못하고, 방해 염려가 있는 공사도 같습니다. 옆 부지 공사로 통로가 막힌다면 공사 초기에 청구해야 합니다.

점유 방해 대응 순서

• 방해 행위 특정 - 출입 차단, 시설 설치, 단전·단수처럼 물리적으로 사용을 막는 행위인지 확인합니다. 공문만으로는 방해가 되지 않습니다.
• 현장 증거 수집 - 방해 시설 사진, 영상, 날짜를 기록합니다. 방해 시작일과 종료일이 기간 계산의 기준입니다.
• 중지 요구 - 상대방에게 방해 행위 중지와 원상회복을 내용증명으로 요구합니다. 방해 사실을 알린 날을 남깁니다.
• 가처분 신청 - 영업에 급박한 지장이 있으면 방해금지가처분을 신청합니다. 본안 전에 방해를 멈추게 합니다.
• 방해배제·손해배상 소송 - 방해가 끝난 날부터 1년 안에 제기합니다. 공사 방해는 착수 후 1년 안에 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 상대방이 소유권 등 본권을 근거로 행동하고 있거나 사용 약정의 해석이 다투어진다면 계약서와 공문 내용을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 점유 방해금지가처분과 방해배제 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 점유 방해와 점유 침탈은 어떻게 다른가요?
  침탈은 점유를 빼앗긴 것이고, 방해는 점유는 유지되지만 사용에 지장이 생긴 것입니다. 대법원 1987. 6. 9. 선고 86다카2942 판결은 사실상의 지배 상태를 점유 침탈 이외의 방법으로 침해할 때 방해배제청구권이 성립한다고 보았습니다. 침탈은 민법 제204조, 방해는 제205조로 청구합니다.
• 사용료 납부 독촉 공문도 방해인가요?
  방해로 보기 어렵습니다. 같은 판결은 무상사용 기간 통고, 새 사용허가 신청 요구, 사용료 납부 고지·독촉 공문을 10여 차례 보낸 것만으로는 창고와 부지에 대한 사실상의 지배 자체를 방해한 위법 행위가 아니라고 보았습니다. 권리 주장은 본권 소송으로 다툽니다.
• 거래처에 연락해 물건을 빼라고 한 것은요?
  그것만으로는 점유 방해가 되기 어렵습니다. 같은 판결은 거래처에 화물 이전 협조를 요청한 공문도 방해에 해당하지 않는다고 보았습니다. 다만 거래처 영업을 방해해 손해가 생겼다면 민법 제750조의 불법행위 손해배상이나 업무방해 여부를 따로 검토할 수 있습니다.
• 방해할 염려는 어떻게 판단하나요?
  점유자의 주관적 걱정이 아니라 구체적 사정 아래에서 일반 경험법칙에 따라 객관적으로 판단합니다. 민법 제206조 제1항은 방해의 염려가 있을 때 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다고 정합니다. 펜스 설치 통보와 자재 반입처럼 방해가 곧 현실화될 사정이 있어야 합니다.
• 방해배제 청구는 언제까지 해야 하나요?
  방해가 종료한 날부터 1년 안에 해야 합니다. 민법 제205조 제2항의 기간입니다. 같은 조 제3항은 공사로 인한 방해의 경우 공사 착수 후 1년이 지나거나 공사가 완성되면 방해 제거를 청구하지 못한다고 정하므로 공사 방해는 더 서둘러야 합니다.
• 방해 때문에 영업을 못 하면 급히 막을 수 있나요?
  방해금지가처분을 신청할 수 있습니다. 민사집행법 제300조 제2항은 계속하는 권리관계에 끼칠 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위해 임시의 지위를 정하는 가처분을 허용합니다. 방해 사진과 영업 손실 자료로 급박성을 소명해야 합니다.

비슷한 상황

• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성