상가 임대차

공장 일부를 빌려 도금 작업을 하는데 상가임대차법이 적용되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 공장 일부에서 도금 작업만 하는 것이 아니라 바로 옆 컨테이너에서 주문을 받고 제품을 넘기며 대금을 받는 영업까지 함께 한다면 상가건물 임대차보호법이 적용됩니다. 대법원은 공부상 용도가 아니라 실제 영업용으로 쓰는지를 보고, 제조·가공과 함께 영리 활동이 이루어지면 적용 대상이라고 판단했습니다. 지금은 사업자등록이 임차 건물 주소로 되어 있는지와 환산보증금이 기준 안인지부터 확인하십시오.

건축물대장에 공장이나 창고로 적혀 있다는 이유만으로 보호를 포기할 필요는 없습니다.

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P씨는 2024년 3월 공장 건물 1층 일부를 보증금 3,000만원, 월세 200만원에 빌려 도금 작업장을 차렸습니다. 작업장 바로 옆에 컨테이너를 두고 그곳에서 거래처의 주문을 받고, 완성된 도금 제품을 내주며 가공 수수료를 받아 왔습니다. 2026년 건물주가 공장은 상가가 아니라며 계약갱신요구를 거절하자, P씨는 상가건물 임대차보호법으로 보호받을 수 있는지 궁금해졌습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상가임대차법은 어떤 건물에 적용되나요?

사업자등록의 대상이 되는 건물로서, 임대차 목적물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차에 적용됩니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우도 포함한다고 명시합니다.

대항력은 건물을 인도받고 부가가치세법·소득세법·법인세법에 따른 사업자등록을 신청한 다음 날부터 생깁니다. 그래서 사업자등록 주소가 임차 건물로 되어 있는지가 보호의 출발점입니다.

공장이나 창고도 상가건물이 될 수 있나요?

될 수 있습니다. 대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결은 상가건물인지를 공부상 표시가 아닌 건물의 현황·용도에 비추어 영업용으로 쓰는지로 실질적으로 판단해야 한다고 했습니다. 상품의 보관·제조·가공 같은 사실행위만 하는 공장·창고는 영업용이 아니지만, 그곳에서 사실행위와 함께 영리 목적 활동이 이루어지면 적용 대상입니다.

같은 판결은 건물 일부를 빌려 도금 작업을 하면서 인접한 컨테이너에서 주문을 받고 완성품을 인도해 수수료를 받은 사안에서, 임차 부분과 컨테이너가 일체로 하나의 사업장이므로 임차 부분이 상가건물에 해당한다고 보았습니다. 반대로 주문과 대금 수령을 다른 사무실에서 하고 임차 공장에서는 작업만 한다면 결론이 달라질 수 있습니다.

환산보증금 기준을 넘으면 보호를 못 받나요?

일부 보호는 받습니다. 환산보증금은 보증금에 월세의 100배를 더한 금액이고, 서울특별시 9억원, 과밀억제권역(서울특별시 제외)과 부산광역시 6억9천만원, 광역시 등 5억4천만원, 그 밖의 지역 3억7천만원을 넘으면 법의 일부 규정이 적용되지 않습니다.

다만 기준을 넘어도 대항력, 계약갱신요구권, 권리금 보호 등은 적용됩니다. 위 사례처럼 보증금 3,000만원, 월세 200만원이면 환산보증금은 2억3,000만원으로 어느 지역에서도 기준 안이어서 법 전체의 보호를 받습니다. 계약갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함해 전체 10년을 넘지 않는 범위에서 행사할 수 있습니다.

공장 임차인의 상가임대차법 대응 순서

• 영업 실질 자료 확보 - 주문서, 거래명세서, 세금계산서를 모읍니다. 제조와 함께 영리 활동이 있었다는 증거입니다.
• 사업장 일체성 정리 - 작업장과 주문 접수 장소의 위치 관계를 도면과 사진으로 남깁니다. 하나의 사업장이라는 판단 근거가 됩니다.
• 사업자등록 확인 - 사업자등록 주소가 임차 건물인지 확인합니다. 대항력의 요건입니다.
• 환산보증금 계산 - 보증금과 월세 100배를 합산합니다. 적용 범위가 정해집니다.
• 갱신요구 행사 - 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 서면으로 갱신을 요구합니다. 도달 기록을 남깁니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차 공간에서 영업 활동 없이 생산만 하거나 여러 건물에 걸친 사업장이라면 현장 구조와 거래 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 갱신 거절과 명도 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건축물대장에 공장으로 되어 있으면 제외되나요?
  제외되지 않습니다. 대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결은 상가건물 해당 여부를 공부상 표시가 아니라 건물의 현황과 용도에 비추어 영업용으로 쓰는지로 실질 판단한다고 했습니다. 공장이라도 제조와 함께 주문 접수·대금 수령 같은 영리 활동이 이루어지면 적용 대상입니다.
• 창고로만 쓰면 적용되지 않나요?
  상품 보관만 하는 창고라면 적용되지 않습니다. 위 판결은 보관·제조·가공 같은 사실행위만 이루어지는 공장·창고는 영업용으로 사용하는 경우가 아니라고 보았습니다. 창고에서 고객에게 직접 판매하거나 주문을 받는 활동이 함께 있어야 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항의 적용 대상이 됩니다.
• 환산보증금은 어떻게 계산하나요?
  보증금에 월세의 100배를 더합니다. 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 제2항은 차임을 월 단위로 하고, 제3항은 그 비율을 1분의 100으로 정합니다. 보증금 3,000만원, 월세 200만원이면 3,000만원에 2억원을 더한 2억3,000만원이 환산보증금입니다.
• 기준 금액을 넘으면 갱신요구도 못 하나요?
  할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항은 환산보증금이 기준을 넘는 임대차에도 대항력(제3조), 계약갱신요구권(제10조 제1항·제2항·제3항 본문), 권리금 보호(제10조의3부터 제10조의7) 등을 적용합니다. 우선변제권과 차임 증액 제한 같은 규정은 적용되지 않습니다.
• 갱신요구는 언제까지 해야 하나요?
  임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 해야 합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 이 기간에 한 갱신요구를 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하게 하고, 같은 조 제2항은 최초 임대차기간을 포함한 전체 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 행사하도록 정합니다.
• 사업자등록을 다른 주소로 해 두었다면요?
  대항력에 문제가 생깁니다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항은 건물의 인도와 사업자등록 신청을 대항력 요건으로 정하므로, 사업자등록 주소가 임차 건물과 다르면 새 소유자 등 제3자에게 임대차를 주장하기 어렵습니다. 지금이라도 사업장 소재지를 임차 건물로 정정해야 합니다.

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