주택 임대차

대금 내기 전 낙찰자와 계약한 신혼집이 다시 경매되면 보증금은 어떻게 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

보증금 전액을 은행 근저당보다 먼저 받기는 어렵지만, 소액임차인 요건을 갖췄다면 최우선변제는 따로 다퉈 볼 수 있습니다. 대금을 내기 전 낙찰자는 적법한 임대권한이 없어, 그와 맺은 계약에 전입·확정일자를 갖춰도 우선변제권이 생기지 않는다는 대법원 판결이 있습니다. 지금은 경매 사건의 배당요구 종기를 확인하고 권리신고와 배당요구부터 하십시오.

최우선변제를 받는 데 확정일자는 필요하지 않습니다. 확정일자가 소용없어졌다고 해서 소액 보증금 보호까지 사라지는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

신혼부부 A씨 부부는 2024년 10월 서울의 신축빌라를 보증금 1억4천만원에 빌렸는데, 계약 상대는 경매에서 최고가매수신고인이 된 사람이었습니다. 입주와 전입신고, 확정일자를 마친 며칠 뒤 그 사람은 은행 대출로 매각대금을 내고 같은 날 은행에 근저당을 설정해 주었습니다. 2026년 대출 연체로 은행이 다시 경매를 신청하자 A씨 부부는 보증금이 얼마나 보호되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대금을 내기 전 낙찰자와 맺은 계약도 보호되나요?

원칙적으로 보호되지 않습니다. 주택임대차보호법은 집주인이 아닌 사람과 맺은 임대차에도 적용될 수 있지만, 적어도 그 주택을 적법하게 임대할 권한이 있는 사람과 계약해야 합니다. 경매 낙찰자는 매각대금을 다 낸 때에 비로소 소유권을 취득하므로, 대금을 내기 전에는 최고가매수신고인일 뿐 임대권한이 있다고 보기 어렵습니다.

대법원 2014. 2. 27. 선고 2012다93794 판결은 최고가매수신고인과 계약하고 인도·전입신고·확정일자를 갖춘 임차인에게 그것만으로 우선변제권이 생겼다고 본 원심을 파기했습니다. 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결이 밝힌 「적법한 임대권한」 기준을 그대로 적용한 결과입니다.

은행 근저당보다 보증금 전액을 먼저 받을 수 있나요?

어렵습니다. 낙찰자가 대금을 낸 날 은행 근저당권이 함께 등기되면, 임차인의 대항요건과 확정일자가 그보다 앞선다고 인정받기 힘듭니다. 확정일자 우선변제권은 적법한 임대차를 전제로 날짜 순서를 따지는 권리이기 때문입니다.

설령 낙찰자가 소유자가 된 뒤의 임대차로 본다 해도, 대항력은 인도와 주민등록을 마친 다음 날 0시에 생기므로 대금 납부 당일 설정된 근저당권보다 앞서기 어렵습니다. 이 경우 보증금 중 최우선변제액을 넘는 부분은 근저당권자가 배당받고 남는 돈이 있을 때 받게 됩니다.

소액임차인 최우선변제는 받을 수 있나요?

요건을 갖추면 다퉈 볼 수 있습니다. 대법원 2012다93794 판결도 임차인이 소액임차인으로서 일정 금액을 최우선으로 배당받을 수 있는지는 별개의 문제라고 따로 남겨 두었습니다. 소액임차인은 경매신청의 등기 전에 인도와 주민등록을 마치면 선순위 담보물권자보다 먼저 일정액을 받습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법 시행령」으로 서울특별시는 보증금 1억6천500만원 이하 임차인이 5천500만원까지 먼저 받습니다. 기준 금액은 첫 담보물권, 여기서는 은행 근저당권이 설정된 날 시행되던 시행령으로 판단합니다.

낙찰자와 계약한 집 재경매 대응 순서

• 경매 기록 확인 - 사건번호로 배당요구 종기와 매각물건명세서를 확인합니다. 내 임대차가 어떻게 적혔는지가 배당의 출발점입니다.
• 권리신고·배당요구 - 계약서와 주민등록초본을 붙여 종기 전에 신청합니다. 종기를 넘기면 최우선변제도 받지 못할 수 있습니다.
• 소액 기준 대조 - 근저당 설정일 기준 시행령과 내 보증금을 비교합니다. 기준 이하라면 최우선변제를 주장합니다.
• 임대권한 자료 수집 - 낙찰자의 대금 납부일, 계약 당시 전 소유자 동의 여부를 확인합니다. 적법한 임대권한을 뒷받침할 사정이 있으면 우선변제권도 다툴 수 있습니다.
• 배당표 검토 - 배당기일에 배당표를 보고 이의가 있으면 그 자리에서 진술합니다. 이의한 날부터 1주 안에 배당이의의 소를 내야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약 당시 전 소유자나 경매 채권자의 동의가 있었거나 보증금 일부를 대금 납부 뒤에 치른 경우에는 경매 기록과 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 경매 배당이의와 보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 낙찰자가 대금을 낸 뒤에 계약했다면 어떻게 되나요?
  대금을 다 낸 낙찰자는 소유자이므로 그와 맺은 계약은 주택임대차보호법으로 보호됩니다. 민사집행법 제135조에 따라 매수인은 매각대금을 다 낸 때 소유권을 취득합니다. 다만 그날 은행 근저당이 함께 등기됐다면 대항력은 다음 날 0시에 생기므로 확정일자 순위는 근저당보다 뒤가 됩니다.
• 확정일자가 소용없으면 최우선변제도 못 받나요?
  그렇지 않습니다. 주택임대차보호법 제8조 제1항의 최우선변제는 확정일자가 아니라 경매신청 등기 전 인도와 주민등록을 요건으로 합니다. 대법원 2012다93794 판결도 소액임차인 최우선배당은 별개의 문제라고 밝혔습니다. 보증금이 소액 기준 이하라면 배당요구를 해서 다퉈야 합니다.
• 소액임차인 기준은 언제 기준으로 보나요?
  첫 담보물권이 설정된 날 시행되던 시행령 기준입니다. 주택임대차보호법 시행령 부칙(대통령령 제33254호) 제2조는 개정 전에 담보물권을 취득한 사람에게는 종전 규정을 적용합니다. 낙찰자의 대금 대출로 설정된 근저당이 2023. 2. 21. 이후라면 현행 기준인 서울 1억6천500만원 이하가 적용됩니다.
• 배당요구를 하지 않으면 어떻게 되나요?
  배당에서 빠질 수 있습니다. 민사집행법 제88조 제1항은 우선변제청구권이 있는 채권자가 배당요구를 할 수 있다고 정하고, 제84조에 따라 법원이 정한 배당요구의 종기까지 해야 합니다. 등기되지 않은 임차인은 배당요구를 해야 배당받을 채권자가 되므로 종기를 반드시 확인하십시오.
• 새 낙찰자에게 집을 비워 줘야 하나요?
  대부분 비워 줘야 합니다. 은행 근저당보다 늦은 임차권은 경매로 소멸하므로 주택임대차보호법 제3조의5 본문에 따라 새 매수인에게 대항하지 못합니다. 새 매수인은 대금을 낸 뒤 6월 안에 인도명령을 신청할 수 있고, 배당금을 찾을 때 실무상 매수인의 명도확인서를 요구합니다.
• 중개사에게 책임을 물을 수 있나요?
  설명 의무를 어겼다면 다툴 여지가 있습니다. 대금 납부 전 낙찰자라는 사정은 임차인의 보증금 회수에 직결되는 정보라, 중개사가 이를 확인·설명하지 않았다면 손해배상 책임이 문제 될 수 있습니다. 공인중개사법 제25조 제1항은 권리관계의 확인·설명 의무를, 제30조 제1항은 과실로 손해를 끼친 경우의 배상책임을 정합니다. 중개대상물 확인설명서에 적힌 내용이 출발점입니다.

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