주택 임대차

선순위 근저당 뒤에 들어온 임차인은 후순위 근저당 경매에서도 대항력을 잃나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 후순위 근저당권자가 경매를 신청했더라도 선순위 근저당이 매각으로 함께 소멸하면 그보다 늦게 대항력을 갖춘 임차인은 매수인에게 대항하지 못합니다. 대법원은 이 경우 매수인이 임대인 지위를 승계하는 양수인에 포함되지 않는다고 보았습니다. 지금은 확정일자와 배당요구 종기를 확인하십시오.

경매를 신청한 사람이 나보다 늦은 근저당권자라고 안심할 필요는 없습니다. 대항력은 누가 경매를 신청했는지가 아니라 매각으로 소멸하는 가장 앞선 권리와 비교해 정해집니다.

이런 상담이 많습니다

S씨는 2023년 11월 은행 근저당이 설정된 아파트를 보증금 2억 5천만원에 빌려 전입신고와 확정일자를 받았습니다. 2024년 집주인은 저축은행에서 추가 대출을 받아 후순위 근저당을 설정했고, 2026년 저축은행이 경매를 신청했습니다. S씨는 경매를 신청한 저축은행보다 먼저 전입했으니 매수인에게 대항할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

후순위 근저당이 경매를 신청해도 선순위 근저당보다 늦은 임차인은 대항력을 잃나요?

잃습니다. 대법원 1990. 1. 23. 자 89다카33043 결정은 후순위 저당권의 실행으로 부동산이 매각되어 선순위 저당권도 함께 소멸한 경우, 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이라도 소멸한 선순위 저당권보다 뒤에 대항력을 갖췄다면 함께 소멸한다고 보았습니다. 이때 매수인은 임대인 지위를 승계하는 양수인에 포함되지 않습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」에서도 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸합니다. 선순위 저당권이 소멸하면 그 담보가치를 지키기 위해 그보다 늦은 임차권도 함께 소멸하는 구조입니다.

대항력을 잃으면 보증금은 어떻게 받나요?

확정일자를 받아 두었다면 배당요구로 확정일자 순위에 따라 받습니다. 이 사례의 임차인은 선순위 근저당보다는 늦지만 후순위 근저당보다는 앞서므로, 확정일자가 후순위 근저당 설정일보다 빠르다면 후순위 근저당권자보다 먼저 배당받습니다.

보증금이 소액임차인 기준 이하라면 일정액은 선순위 근저당보다도 먼저 받습니다. 다만 금액 기준은 선순위 근저당 설정 당시 시행령이 적용될 수 있습니다. 배당에서 받지 못한 보증금은 매수인이 아니라 원래 집주인에게 청구해야 하며, 임차권은 매각으로 소멸합니다.

대항력을 지킬 방법은 없나요?

매수인이 대금을 내기 전에 선순위 근저당이 소멸하면 대항력이 남습니다. 대법원 1998. 8. 24. 자 98마1031 결정은 대금 납부 전에 선순위 근저당이 다른 사유로 소멸한 경우 후순위 임차권의 대항력이 소멸하지 않는다고 보았습니다. 선순위 대출 잔액이 적다면 집주인에게 변제를 요구해 볼 만합니다.

계약 단계에서는 등기부에 선순위 근저당이 있으면 그 근저당 담보 한도액과 시세를 비교해 보증금이 안전한지 따져 보아야 합니다. 선순위 근저당이 있는 집이라도 전입과 확정일자를 빨리 갖춰 두면 뒤에 들어오는 근저당보다는 앞설 수 있습니다.

선순위 근저당 있는 집 경매 임차인 대응 순서

• 등기부 순위 확인 - 가장 앞선 근저당 설정일과 내 전입일을 비교합니다. 전입이 늦으면 매수인에게 대항하지 못합니다.
• 확정일자 순위 확인 - 확정일자가 후순위 근저당보다 빠른지 봅니다. 빠르면 그보다 먼저 배당받습니다.
• 배당요구 - 종기 전에 권리신고 겸 배당요구를 합니다. 대항력이 없으므로 배당이 주된 회수 경로입니다.
• 선순위 말소 검토 - 선순위 대출 잔액이 적으면 대금 납부 전 변제·말소를 집주인에게 요구합니다. 말소되면 대항력이 남습니다.
• 부족분 청구 - 배당 뒤 남은 보증금은 원래 집주인에게 청구합니다. 매수인의 인도 요구에는 응해야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 선순위 근저당의 실제 채무가 거의 없거나 전입일과 근저당 설정일이 같은 날인 경우에는 등기부와 대출 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 경매 신청인보다 먼저 전입했는데도 안 되나요?
  안 됩니다. 대법원 89다카33043 결정은 후순위 저당권 실행으로 선순위 저당권이 함께 소멸하면 그보다 늦은 임차권도 소멸한다고 보았습니다. 기준은 경매 신청인이 아니라 소멸하는 가장 앞선 권리입니다.
• 매수인에게 보증금을 청구할 수 있나요?
  청구할 수 없습니다. 임차권이 주택임대차보호법 제3조의5 본문에 따라 매각으로 소멸하므로 매수인은 임대인 지위를 승계하지 않습니다. 배당으로 받지 못한 남은 보증금은 원래 집주인에게 청구합니다.
• 후순위 근저당권자보다는 먼저 받나요?
  확정일자가 후순위 근저당 설정일보다 빠르면 먼저 받습니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 후순위권리자보다 앞섭니다. 배당요구를 해야 합니다.
• 소액임차인이면 선순위 근저당보다 먼저인가요?
  보증금 중 일정액은 먼저 받습니다. 주택임대차보호법 제8조 제1항은 소액임차인이 일정액을 다른 담보물권자보다 우선해 받는다고 정합니다. 다만 금액 기준은 선순위 근저당 설정 당시 시행령이 적용될 수 있습니다.
• 선순위 대출을 갚으면 달라지나요?
  매수인이 대금을 내기 전에 선순위 근저당이 말소되면 대항력이 남습니다. 민사집행법 제135조에 따라 매수인은 대금을 다 낸 때 소유권을 취득하고, 대법원 98마1031 결정은 그 전에 선순위 근저당이 소멸하면 후순위 임차권의 대항력이 소멸하지 않는다고 보았습니다.
• 매수인이 집을 비우라고 하면요?
  대항력이 없으면 응해야 합니다. 다만 배당금을 받으려면 주택임대차보호법 제3조의2 제3항에 따라 매수인에게 집을 넘겨야 하므로, 명도확인서를 받는 조건으로 이사 날짜를 협의하는 경우가 많습니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다

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