땅 주인이 건물주와만 소송하면 괜찮나요?

건물주 상대 철거 판결만으로는 건물에 사는 세입자를 내보낼 수 없어, 땅 주인은 보통 세입자에게 따로 퇴거를 청구합니다. 소장이 오지 않았더라도 건물주의 소송 결과를 확인해 두십시오.

대항력을 갖춘 뒤 땅 주인이 바뀌었다면요?

건물 임차권이 대항력을 갖춘 뒤 땅을 산 사람도 대항력의 상대방인 제3자에 해당하지 않습니다. 그래서 땅을 나중에 산 사람에게도 대항력을 주장할 수 없습니다. 건물 등기부만 보고 안심하면 안 되는 이유입니다.

건물주가 지상권을 가지고 있다면요?

건물주에게 지상권이 있으면 땅 주인은 철거를 청구하지 못하고 세입자 퇴거도 청구할 근거가 없습니다. 다만 지상권이 지료 연체로 소멸하면 결론이 달라지므로 지료 납부 상황을 확인하십시오.

건물주에게 손해배상도 받을 수 있나요?

건물주가 땅 사용권이 없는 건물을 빌려줘 세입자가 살 수 없게 되었다면 임대인의 의무 불이행으로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 보증금과 함께 이사 비용과 중개수수료 등을 청구합니다.

퇴거하면 대항력과 우선변제권은 어떻게 되나요?

퇴거로 점유를 잃으면 대항요건이 없어져 대항력과 우선변제권도 잃습니다. 임대차가 끝나고 보증금을 받지 못했다면 이사 전 임차권등기명령으로 권리를 유지하는 방법을 검토합니다. 다만 건물이 철거되면 등기의 실익도 줄어듭니다.

계약 전에 무엇을 확인해야 하나요?

건물 등기부와 토지 등기부를 모두 떼어 소유자가 같은지 봅니다. 다르면 건물주의 지상권이나 등기된 토지임차권을 확인하고, 없다면 계약을 다시 생각하는 것이 안전합니다. 중개사에게도 확인을 요청하십시오.

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건물에 대항력 있는 세입자도 땅 주인의 퇴거 요구를 막을 수 없나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 건물주에게 땅 사용권이 없어 땅 주인이 철거를 청구할 수 있다면 대항력 있는 세입자도 땅 주인의 퇴거 청구를 막을 수 없습니다. 대법원은 건물 임차권의 대항력이 땅 소유권을 제약하지 못한다고 봅니다. 지금은 건물주에게 지상권이나 등기된 토지임차권이 있는지 등기부로 확인하십시오.

그 자리에서

등기사항전부증명서로 건물 소유자와 땅 소유자가 같은지, 건물주에게 지상권이나 등기된 토지임차권이 있는지 확인하십시오. 건물주의 땅 사용권 유무가 퇴거 소송의 결론을 가릅니다.

대항력이 있는 세입자라도 땅 주인과 따로 계약을 맺어야만 살 수 있는 것은 아닙니다. 건물주에게 땅 사용권이 있으면 그것으로 충분합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 5월 보증금 1억 2,000만원에 단독주택을 빌려 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다. 이 집은 집주인이 남의 땅에 지은 건물이었는데, 땅을 빌린 계약이 끝난 뒤 사용권을 잃었습니다. 2025년 땅 주인은 집주인을 상대로 건물 철거 소송을 내면서 A씨에게도 건물에서 나가라는 퇴거 소송을 냈습니다. A씨는 대항력이 있는데도 나가야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건물 세입자의 대항력이 땅 주인에게는 왜 통하지 않나요?

대항력은 건물에 관한 권리이고 땅을 목적으로 하지 않기 때문입니다. 대법원은 건물 임차권에 대항력이 있어도 이를 땅 주인에게 대항할 수 있는 토지 사용권으로 볼 수 없다고 했습니다. 대항력을 갖춘 뒤 땅을 산 사람도 대항력의 상대방인 제3자에 해당하지 않습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」의 대항력도 임대차의 목적인 주택에 관한 것입니다. 그래서 A씨의 대항력은 새 건물주에게는 통하지만 땅 주인에게는 통하지 않습니다.

땅 주인은 세입자에게 무엇을 청구할 수 있나요?

건물에서 나가라는 퇴거를 청구할 수 있습니다. 건물주가 땅 사용권이 없어 철거 의무를 지는 경우, 세입자가 건물을 점유하고 있으면 땅 주인은 철거를 실행할 수 없습니다. 그래서 세입자의 점유는 땅 소유권을 방해하는 것으로 보아 소유권에 기한 방해제거로 퇴거를 청구합니다.

위 사례에서 땅 주인은 집주인에게 철거를, A씨에게 퇴거를 청구할 수 있고, 대항력은 이 청구를 막는 사유가 되지 않습니다.

집주인이 땅 사용권을 가지고 있었다면 결론이 다른가요?

다릅니다. 건물 소유를 목적으로 한 토지임대차는 등기하지 않았더라도 건물주가 지상 건물을 등기하면 제3자에게 효력이 생깁니다. 건물주가 이렇게 땅 사용권을 갖추었다면 땅 주인은 철거를 청구할 수 없고, 세입자에게 퇴거를 청구할 근거도 없어집니다.

전세권자라면 건물주의 땅 사용권에 전세권의 효력이 미치고, 건물주는 전세권자 동의 없이 그 사용권을 없애는 행위를 하지 못합니다. 다만 건물주에게 처음부터 사용권이 없었다면 전세권자도 땅 주인에게 대항하지 못합니다.

보증금은 누구에게 돌려받나요?

집주인인 건물주에게 돌려받습니다. 땅 주인은 임대차의 당사자가 아니므로 보증금 반환 의무가 없습니다. 퇴거 판결로 살 수 없게 되면 건물주에게 임대차 종료를 이유로 보증금 반환을 청구하고, 이사 비용 등 손해도 함께 청구할 수 있습니다.

건물이 철거되면 경매로 회수할 대상도 사라지므로, 건물주의 다른 재산을 먼저 가압류해 두는 것이 좋습니다.

땅 주인 퇴거 청구 대응 순서

등기부 확인 - 건물과 땅의 소유자, 지상권·토지임차권 등기를 확인합니다. 땅 사용권이 있으면 퇴거 청구를 다툴 수 있습니다.
소장 확인 - 땅 주인이 누구에게 무엇을 청구했는지 봅니다. 철거와 퇴거는 따로 청구됩니다.
건물주에게 통지 - 퇴거 소송 사실과 보증금 반환 요구를 내용증명으로 보냅니다. 뒤의 손해배상 근거가 됩니다.
가압류 - 건물주의 다른 재산을 가압류합니다. 건물 철거로 회수 재원이 사라지기 전에 합니다.
이사 시기 협의 - 땅 주인과 퇴거 시기를 협의합니다. 판결 전 합의로 이사 기간을 확보할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물주에게 법정지상권이 성립할 여지가 있거나 땅과 건물이 경매로 따로 팔린 경우에는 등기부 이력을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건물 철거·퇴거 소송과 보증금 회수를 수행합니다.

실무상 착안점

세입자들은 전입신고와 확정일자를 해 두었으니 누가 와도 버틸 수 있다고 생각합니다. 그러나 대항력은 집주인이 바뀌는 경우를 막는 권리이지 땅 주인을 막는 권리가 아닙니다. 남의 땅 위 건물이라는 사실을 계약할 때 확인하지 않아 생기는 문제입니다.

그래서 계약 전 등기부 두 장을 모두 보는 것이 필요합니다. 건물 등기부와 토지 등기부의 소유자가 다르면, 건물주가 지상권이나 토지임차권을 가지고 있는지 확인해야 합니다. 퇴거 소송이 온 뒤라면 땅 사용권이 끝난 날짜와 건물주와의 계약일을 정리합니다.

퇴거 판결이 나면 세입자는 집을 비워야 하고, 보증금은 건물주에게만 받을 수 있습니다. 철거될 건물로는 경매 회수도 어렵습니다. 소장을 받은 날 건물주의 다른 재산을 찾아 가압류해 두어야 보증금 판결이 실제 돈으로 이어집니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

임대차계약서·건물 등기사항전부증명서·토지 등기사항전부증명서·퇴거 소장을 준비해 주시면, 퇴거 청구 방어 가능성·건물주의 땅 사용권·보증금 회수를 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.

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