주택 임대차

집주인이 땅 지료를 안 내 지상권이 없어지면 세입자인 저도 나가야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 건물주가 2년 이상 지료를 내지 않아 땅 주인이 지상권 소멸을 청구했다면 대항력 있는 세입자도 땅 주인의 퇴거 청구를 막지 못합니다. 대법원은 이 소멸청구가 세입자나 전세권자 동의 없이 이루어져도 효력이 있다고 봅니다. 지금은 소멸청구서 도달일과 밀린 지료 기간부터 확인하십시오.

세입자가 지상권 소멸에 동의하지 않았다는 사정만으로 퇴거를 거절할 수 있는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 3월 보증금 9,000만원에 상가주택 2층 살림집을 빌려 전입신고를 마쳤습니다. 건물주는 땅 주인에게서 지상권을 설정받아 건물을 지었는데, 2023년부터 지료를 내지 않았습니다. 2025년 땅 주인이 2년 넘게 밀린 지료를 이유로 지상권 소멸을 청구하고 건물 철거와 함께 A씨의 퇴거를 청구했습니다. A씨는 자신은 동의한 적이 없다며 버틸 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건물주가 지료를 안 내 지상권이 없어지면 세입자에게도 효력이 있나요?

있습니다. 지상권자가 2년 이상 지료를 내지 않으면 땅 주인은 지상권 소멸을 청구할 수 있고, 이 청구로 지상권이 없어지면 건물은 땅 사용권을 잃습니다. 대법원은 이런 소멸청구가 건물 세입자나 전세권자의 동의 없이 이루어져도 효과가 제한되지 않는다고 했습니다.

지료를 내지 않은 것은 건물주 쪽 사정이고, 땅 주인의 소멸청구는 법이 정한 권리를 한쪽 의사표시로 행사하는 것이기 때문입니다.

대항력 있는 세입자도 퇴거 판결을 받나요?

받습니다. 건물주가 땅 사용권을 잃어 철거 의무를 지면 땅 주인은 소유권에 기한 방해제거로 건물 점유자에게 퇴거를 청구할 수 있습니다. 세입자의 대항력은 건물에 관한 것이라 땅 주인에게는 통하지 않습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」의 소유물방해제거청구권이 이 퇴거 청구의 근거입니다. 위 사례에서 A씨는 전입신고를 했더라도 퇴거 청구를 막지 못합니다.

전세권자라면 동의 없는 지상권 소멸을 막을 수 있나요?

막을 수 없습니다. 남의 땅 위 건물에 전세권을 설정하면 전세권의 효력이 건물주의 지상권에 미치고, 건물주는 전세권자 동의 없이 지상권을 소멸시키는 행위를 하지 못합니다. 그러나 대법원은 이 제한이 포기나 기간 단축 같은 건물주의 임의 행위를 막는 것이고, 지료 미지급으로 땅 주인이 하는 소멸청구까지 막는 것은 아니라고 했습니다.

그래서 전세권자라도 지료 연체로 지상권이 소멸하면 땅 주인에게 대항하지 못합니다.

세입자는 건물주에게 무엇을 청구하나요?

보증금 반환과 손해배상을 청구합니다. 건물주는 지료를 내지 않아 세입자가 집을 쓸 수 없게 만들었으므로 임대인으로서 의무를 다하지 못한 것입니다. 이사 비용, 새 집 중개수수료, 남은 계약 기간 동안의 손해가 청구 대상이 됩니다.

건물이 철거되면 건물 경매로 회수하기 어렵습니다. 건물주의 다른 부동산이나 예금을 먼저 가압류해 두어야 합니다.

지상권 소멸 퇴거 대응 순서

• 소멸청구 확인 - 지상권 소멸청구서의 도달일과 밀린 지료 기간을 확인합니다. 2년 이상 연체가 요건입니다.
• 건물주에게 알림 - 지료 문제를 해결하라고 내용증명을 보냅니다. 보증금 반환 요구도 함께 적습니다.
• 소송 대응 - 퇴거 소장이 오면 이사 기간 확보를 위한 협의나 조정을 시도합니다. 대항력으로는 이기기 어렵습니다.
• 가압류 - 건물주의 다른 재산을 가압류합니다. 건물 철거 전에 회수 재원을 확보합니다.
• 보증금·손해 청구 - 건물주에게 보증금 반환과 손해배상을 청구합니다. 이사 비용 영수증을 모읍니다.

여기까지는 일반 기준이고, 밀린 지료가 2년에 못 미치거나 땅 주인이 지료를 받아 준 적이 있으면 지료 내역과 소멸청구 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건물 철거·퇴거 소송과 임차보증금 회수를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 지료가 1년만 밀렸다면요?
  지상권 소멸청구는 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 않은 때에 할 수 있습니다. 밀린 기간이 2년에 못 미치면 소멸청구 요건을 갖추지 못한 것이므로 퇴거 소송에서 다툴 수 있습니다.
• 세입자가 밀린 지료를 대신 내도 되나요?
  세입자가 건물주를 위해 지료를 대신 내는 것은 가능하지만, 이미 소멸청구가 도달했다면 지상권 소멸을 되돌리기 어렵습니다. 대신 낸 지료는 건물주에게 청구하거나 보증금에서 정산하는 방법을 검토합니다.
• 전세권등기를 했는데도 소용없나요?
  전세권의 효력이 건물주의 지상권에 미치고 건물주는 전세권자 동의 없이 지상권을 없애지 못하지만, 지료 미지급으로 땅 주인이 하는 소멸청구는 여기에 해당하지 않습니다. 그래서 전세권자도 대항하지 못합니다.
• 퇴거 판결 전에 합의할 수 있나요?
  땅 주인과 이사 기간이나 퇴거 시기를 합의할 수 있습니다. 소송 중 조정으로 이사 기간을 확보하는 경우가 많습니다. 합의 내용은 조서나 서면으로 남겨 두십시오. 이사 날짜가 정해지면 건물주에게 보증금 반환 일정도 함께 요구합니다.
• 보증금 외에 무엇을 청구할 수 있나요?
  건물주가 지료를 내지 않아 계약을 이행하지 못했으므로 이사 비용, 새 집 중개수수료, 남은 계약 기간의 손해 같은 채무불이행 손해를 청구할 수 있습니다. 영수증과 계약서를 모아 두십시오.
• 이사 가면 보증금 순위는 어떻게 되나요?
  퇴거로 점유를 잃으면 대항요건이 없어져 대항력과 우선변제권을 잃습니다. 건물주의 다른 재산에서 받으려면 판결이나 가압류로 일반채권자 지위를 확보해야 합니다. 이사 전에 가압류를 해 두는 것이 순서입니다.

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