공인중개사

중개사가 대항력 없는 점포인 걸 알리지 않고 임차권 양수를 중개했어요

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 상가 임차권 양수를 중개한 중개사가 대항력·우선변제권 보호 여부를 확인·설명하지 않아 손해가 났다면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 대법원 2016다261175 판결과 공인중개사법 제25조·제30조가 이 설명의무와 배상 책임을 인정합니다. 지금은 중개대상물 확인·설명서와 계약 당시 등기사항증명서를 나란히 놓고 빠진 내용을 확인하십시오.

중개사가 일부러 숨겼다는 것까지 증명해야 배상을 받는 것은 아닙니다. 확인·설명을 소홀히 한 과실만 있어도 배상 책임이 생깁니다.

이런 상담이 많습니다

M씨는 2024년 5월 부동산중개사무소의 중개로 서울의 카페 점포 임차권을 보증금 1억원, 권리금 6,000만원에 넘겨받았습니다. 중개사는 권리관계에 문제가 없다고만 했는데, 건물에는 M씨의 사업자등록보다 앞선 20억원 규모의 근저당권이 설정돼 있었습니다. 2026년 6월 건물이 경매에 넘어가 보증금을 잃을 처지가 되자 중개사에게 배상을 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상가 임차권 양수를 중개한 중개사도 대항력까지 설명해야 하나요?

그렇습니다. 중개사가 상가 임차권 양도계약을 중개할 때는 임대차계약을 중개하는 것에 준해서, 등기부상 권리관계뿐 아니라 양수인이 상가건물 임대차보호법의 대항력·우선변제권 보호를 받을 수 있는 임대차인지를 판단하는 데 필요한 자료를 확인·설명해야 합니다. 대법원은 이 의무를 어겨 의뢰인에게 손해를 입힌 중개사의 배상 책임을 인정했습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「공인중개사법」도 개업공인중개사가 중개 완성 전에 중개대상물의 권리관계를 확인해 권리를 취득하려는 의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고 근거 자료를 제시하도록 정합니다. 확인·설명할 사항에는 소유권·저당권·임차권 등 권리관계가 들어갑니다.

선순위 근저당이 많아 경매 때 대항력이 없는 점포, 환산보증금이 지역 기준을 넘어 우선변제권이 없는 점포, 건물주 동의 없이 임차권이 양도돼 임대인에게 주장할 수 없는 경우가 설명 대상의 예입니다.

중개사에게 받을 수 있는 손해는 어디까지인가요?

중개사의 고의나 과실로 생긴 재산상 손해를 배상받습니다. 대항력이나 우선변제권이 없어 경매에서 보증금을 받지 못했다면, 설명을 제대로 들었다면 피할 수 있었던 손해가 기준이 됩니다.

다만 양수인도 등기사항증명서를 직접 확인하지 않은 잘못이 있으면 과실상계로 배상액이 줄어듭니다. 권리금 계약과 임차권 양도계약이 하나로 묶여 있었다면 권리금 부분도 손해에 포함될 수 있는지 함께 따집니다.

중개사가 배상할 돈이 없으면 어떻게 하나요?

중개사가 가입한 보증보험·공제에 청구할 수 있습니다. 개업공인중개사는 업무를 시작하기 전에 손해배상책임을 보장하기 위해 보증보험이나 공제에 가입하거나 공탁을 해야 하고, 중개가 완성되면 보장금액과 보장기간을 설명하고 증서 사본을 줘야 합니다.

계약할 때 받은 공제증서 사본에서 공제 운영기관과 보장금액을 확인하십시오. 공제금 청구에는 중개사의 배상 책임을 인정하는 판결이나 합의서가 필요한 경우가 많습니다.

중개사 설명의무 위반 대응 순서

• 확인·설명서 확보 - 중개대상물 확인·설명서와 거래계약서를 확보합니다. 무엇을 설명했는지의 기준 자료입니다.
• 권리관계 대조 - 계약 당시 등기사항증명서와 설명서 기재를 비교합니다. 빠진 근저당이나 누락된 보호 여부를 찾습니다.
• 손해 산정 - 경매 배당표나 보증금 미회수액으로 손해를 계산합니다. 권리금 손실이 있으면 함께 정리합니다.
• 배상 청구 통지 - 중개사와 공제 운영기관에 내용증명으로 배상을 요구합니다. 공제증서 번호를 적습니다.
• 소송 제기 - 합의가 안 되면 중개사를 상대로 손해배상 소송을 냅니다. 판결로 공제금을 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 양도인이 사실을 숨겼거나 중개사가 여러 명 관여한 경우에는 계약서와 설명서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 중개 사고의 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임차권 양도 중개도 임대차 중개와 같은 설명의무가 있나요?
  있습니다. 대법원 2017. 7. 11. 선고 2016다261175 판결은 상가 임차권 양도계약을 중개할 때 상가임대차계약 중개에 준해 대항력·우선변제권 보호 여부를 판단하는 데 필요한 권리관계 자료를 확인·설명해야 한다고 보았습니다. 양도계약이라고 설명 범위가 줄지 않습니다.
• 중개사가 몰랐다고 하면 책임이 없나요?
  아닙니다. 공인중개사법 제30조 제1항은 고의뿐 아니라 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입힌 경우에도 배상 책임을 정합니다. 등기사항증명서만 떼어 봐도 알 수 있는 선순위 근저당을 확인하지 않았다면 과실이 인정되기 쉽습니다.
• 확인·설명서에 적혀 있으면 설명한 것으로 보나요?
  서류에 적었다는 것만으로 충분하지 않을 수 있습니다. 공인중개사법 제25조 제1항은 권리를 취득하려는 의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고 근거 자료를 제시하도록 정합니다. 기재 내용이 틀렸거나 중요한 사항이 빠졌다면 설명의무 위반을 다툴 수 있습니다.
• 권리금 손실도 중개사에게 청구할 수 있나요?
  사정에 따라 가능합니다. 대법원 2016다261175 판결은 권리금계약이 임차권양도계약과 경제적·사실적으로 일체로 이루어져 어느 하나 없이는 다른 하나를 원하지 않았을 경우 두 계약이 불가분 관계에 있다고 보았습니다. 이런 경우 권리금 손실도 손해 범위에서 함께 따집니다.
• 중개사 공제금은 얼마까지 받을 수 있나요?
  중개사가 가입한 보증보험·공제의 보장금액 범위에서 받습니다. 공인중개사법 제30조 제5항은 중개가 완성되면 보장금액, 보증기관과 소재지, 보장기간을 설명하고 증서 사본을 교부하도록 정합니다. 손해가 보장금액을 넘으면 넘는 부분은 중개사 본인에게 청구합니다.
• 확인·설명서를 잃어버렸어요.
  중개사무소에 사본을 요청할 수 있습니다. 공인중개사법 제25조 제3항과 시행령 제21조 제4항은 개업공인중개사가 확인·설명서 원본, 사본 또는 전자문서를 3년 동안 보존하도록 정합니다. 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 그곳에서 확인합니다.

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