등기·명의신탁

남의 건축물대장에 제 땅 지번이 잘못 올라가 있으면 정정을 소송으로 강제할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 건물 소유자가 지번 정정신청을 거부하면 건물 소유자를 상대로 건축물대장 지번 정정을 신청하라는 의사진술을 구하는 소를 낼 수 있습니다. 지번 정정은 직권 정정 말고는 건물 소유자의 신청으로만 가능하고, 잘못된 지번 때문에 토지 소유자가 새 건물을 짓지 못하는 것은 소유권에 대한 방해이기 때문입니다. 지금은 관할 관청에 직권 정정을 먼저 요청해 보고, 거부 사실을 서면으로 남기십시오.

건물 소유자의 도장을 받지 못했다고 해서 방법이 없는 것은 아닙니다. 판결로 건물 소유자의 신청을 대신할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 상속받은 땅에 창고를 지으려고 설계를 맡겼다가, 옆 필지 B씨 건물의 건축물대장에 자기 땅 지번이 건물 대지로 함께 올라가 있다는 사실을 알았습니다. 관할 관청은 건물 소유자가 신청해야 고칠 수 있다고 했고, B씨는 2025년 초 A씨의 정정 요청을 거절했습니다. A씨는 창고 건축허가를 받지 못한 채 방법을 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건축물대장 지번은 누가 정정할 수 있나요?

건축물대장의 지번에 잘못이 있을 때 정정을 신청할 수 있는 사람은 건축물의 소유자입니다. 토지대장이나 임야대장을 첨부해 건축물지번 정정신청서를 내야 하고, 토지 소유자에게는 신청 자격이 없습니다. 그래서 토지 소유자가 관할 관청에 정정을 요청해도 건물 소유자의 신청이 없으면 바로 고쳐지지 않습니다.

예외는 직권 정정입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 규칙은 관할 관청이 건축물대장 기초자료 등으로 기재 내용의 잘못을 발견하면 확인 후 직권으로 정정할 수 있고, 그 내용을 건물 소유자에게 통지하도록 정합니다. 오류가 명백하면 이 직권 정정을 먼저 요청해 볼 만합니다.

잘못된 지번이 왜 제 소유권을 방해하나요?

같은 대지에 기존 건축물대장이 있으면 그 대장을 말소하거나 폐쇄하기 전에는 새로운 건축물대장을 작성할 수 없습니다. 내 땅 지번이 남의 건물 대지로 올라가 있으면 내 땅에 새 건물을 지어도 건축물대장을 만들 수 없고, 소유권보존등기도 할 수 없게 됩니다.

대법원은 이 불이익을 토지의 사용·수익이라는 소유권에 대한 건물 소유자의 방해행위로 평가했습니다. 그래서 건물 소유자를 상대로 지번 정정을 신청하라는 의사진술을 구하는 소는 방해배제를 위한 유효하고 적절한 수단으로서 소의 이익이 있다고 보았습니다.

판결을 받으면 어떻게 정정되나요?

의사의 진술을 명한 판결이 확정되면 그 판결로 건물 소유자가 의사를 진술한 것으로 봅니다. 토지 소유자는 확정판결을 첨부해 관할 관청에 지번 정정을 신청하면 되고, 건물 소유자의 협조를 따로 받을 필요가 없습니다.

관할 관청은 정정 신청을 받으면 신청 내용이 건축물과 대지의 실제 현황과 맞는지 대조·확인합니다. 그래서 판결을 구할 때부터 실제 건물이 어느 지번 위에 있는지 측량 자료로 뒷받침해 두어야 정정이 막힘없이 진행됩니다.

건축물대장 지번 오류 대응 순서

• 대장·지적 대조 - 건축물대장, 토지대장, 지적도를 함께 떼어 잘못 기재된 지번을 특정합니다. 건물이 실제로 어느 필지 위에 있는지 여기서 확인합니다.
• 현황 측량 - 지적측량으로 건물 위치를 확인합니다. 대지위치 정정에는 현황측량성과도가 필요합니다.
• 직권 정정 요청 - 관할 관청에 오류 자료를 내고 직권 정정을 요청합니다. 거부나 보류 회신은 서면으로 받아 둡니다.
• 정정신청 요구 - 건물 소유자에게 지번 정정신청을 요구하는 내용증명을 보냅니다. 거부하거나 답이 없으면 소송으로 갑니다.
• 의사진술 청구 소송 - 건물 소유자를 상대로 지번 정정을 신청하라는 의사진술을 구합니다. 확정판결을 받아 관할 관청에 정정을 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물이 실제로 내 땅을 일부 침범하고 있거나 대지 경계 자체에 다툼이 있으면 등기와 측량 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건축물대장 정정과 토지 소유권 방해배제 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 토지 소유자가 직접 지번 정정을 신청할 수 없나요?
  신청할 수 없습니다. 건축물대장 지번 정정은 건축물의 소유자가 토지대장이나 임야대장을 첨부해 신청하도록 되어 있습니다. 토지 소유자는 관할 관청에 직권 정정을 요청하거나, 건물 소유자를 상대로 정정신청을 하라는 판결을 받는 방법을 써야 합니다.
• 관청이 직권으로 고쳐 줄 수는 없나요?
  가능합니다. 관할 관청은 건축물대장 기초자료 등으로 기재 내용의 잘못을 발견하면 사실을 확인한 뒤 직권으로 정정할 수 있고, 그 내용을 건물 소유자에게 지체 없이 통지합니다. 오류를 보여 주는 지적도와 측량 자료를 내고 직권 정정을 먼저 요청해 보십시오.
• 잘못된 지번 때문에 제 땅에 건물을 못 짓나요?
  사실상 어렵습니다. 같은 대지에 기존 건축물대장이 있으면 그 대장을 말소하거나 폐쇄하기 전에는 새 건축물대장을 만들 수 없습니다. 그래서 새 건물을 지어도 대장 작성과 소유권보존등기가 막히고, 대법원은 이를 소유권 방해로 보았습니다.
• 어떤 소송을 내야 하나요?
  건물 소유자를 상대로 건축물대장 지번의 정정을 신청하라는 의사진술을 구하는 소를 냅니다. 대법원은 이 소가 토지 소유권의 방해배제를 위한 유효하고 적절한 수단이어서 소의 이익이 있다고 판단했습니다.
• 판결을 받으면 건물 소유자 도장이 필요 없나요?
  필요 없습니다. 의사의 진술을 명한 판결이 확정되면 그 판결로 의사를 진술한 것으로 봅니다. 토지 소유자는 확정판결을 첨부해 관할 관청에 정정을 신청하면 되고, 관청은 신청 내용이 실제 현황과 맞는지 대조·확인합니다.
• 건물이 제 땅을 실제로 침범했다면요?
  대장의 지번 오류와 별개로 실제 침범 부분에 대해서는 철거와 토지 인도를 청구할 수 있습니다. 방해배제청구는 현재 계속되는 방해를 없애는 권리이므로, 측량으로 침범 위치와 면적을 특정한 뒤 지번 정정 청구와 함께 제기합니다.

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