중개사는 소유자 확인을 어디까지 해야 하나요?

권리관계를 확인하고 근거자료를 제시해야 합니다. 공인중개사법 제25조 제1항은 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 권리관계 등을 확인해 권리를 취득하려는 의뢰인에게 설명하고, 등기사항증명서·신탁원부 등 근거자료를 제시하도록 정합니다. 등기부상 소유자가 사망했다면 상속관계와 대리권을 확인하는 것도 이 의무에 포함됩니다.

임차인 과실은 보통 어느 정도 인정되나요?

정해진 비율은 없습니다. 대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결은 임차인이 중개사 말만 믿고 상속관계 서류나 위임장·인감증명서 확인을 소홀히 한 과실을 참작하라고 했을 뿐 비율은 사실심에 맡겼습니다. 소유자 사망 여부를 알고 있었는지, 대리인과 직접 대면했는지 같은 사정에 따라 달라집니다.

중개사가 돈이 없으면 어디서 받나요?

중개사가 가입한 보증보험이나 공제에서 받을 수 있습니다. 공인중개사법 제30조 제3항은 개업공인중개사가 손해배상책임을 보장하기 위해 보증보험이나 공제에 가입하거나 공탁하도록 정하고, 같은 조 제5항은 중개 완성 때 보장금액과 보장기관을 설명하도록 합니다. 계약 때 받은 증서 사본으로 청구 기관을 확인할 수 있습니다.

가짜 대리인이 제 부주의를 탓하며 감액을 요구하면요?

고의로 속인 사람이면 받아들여지지 않습니다. 대법원 2011. 7. 14. 선고 2011다21143 판결은 피해자의 부주의를 이용해 고의로 불법행위를 저지른 사람이 그 부주의를 이유로 책임을 줄여 달라고 하는 것은 신의칙상 허용되지 않는다고 보았습니다. 다만 불법행위에 가담하지 않은 중개사에게 청구할 때는 임차인 과실이 참작됩니다.

무권대리인에게 계약대로 집을 달라고 할 수 있나요?

법에는 있지만 실제로는 어렵습니다. 민법 제135조 제1항은 상대방이 무권대리인에게 계약 이행이나 손해배상을 선택해 청구할 수 있다고 정하지만, 대리인이 집 소유자가 아니므로 이행을 받기는 어렵습니다. 또 같은 조 제2항에 따라 임차인이 대리권 없음을 알 수 있었다면 이 규정 대신 불법행위 책임을 물어야 합니다.

중개사 과실상계는 어떤 규정에 따르나요?

민법 제396조입니다. 이 조항은 채권자에게 과실이 있으면 법원이 손해배상의 책임과 금액을 정할 때 참작하도록 하고, 중개사의 확인·설명 의무 위반으로 인한 손해배상에도 적용됩니다. 대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결은 이 법리가 손해의 공평 부담이라는 원리에 맞는다고 보았습니다.

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공인중개사

집주인 대리인이라는 사람과 계약했다가 보증금을 잃었는데 중개사에게 전부 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

중개사에게 손해배상을 청구할 수는 있지만, 임차인도 소유자와 대리권 확인을 소홀히 했다면 그 과실만큼 줄어든 금액만 받습니다. 공인중개사법 제30조 제1항은 중개사의 배상 책임을 정하고, 대법원 2012다69654 판결은 위임장·인감증명서를 확인하지 않은 임차인 과실을 과실상계 사유로 보았습니다. 지금은 계약서·확인설명서·송금 내역과 대리인 인적 사항부터 확보하십시오.

그 자리에서

실제 소유자가 나가라고 하면 먼저 계약서, 보증금 송금 내역, 중개사가 준 확인·설명서를 모으고, 보증금을 받아 간 대리인의 인적 사항과 연락처를 확보하십시오. 중개사 책임과 대리인 책임은 이 서류로 따집니다.

중개사를 믿고 계약했다는 이유로 보증금 손해를 혼자 떠안을 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 1월 공인중개사 사무소 소개로 빌라 한 채를 보증금 1억 2,000만원에 임차했습니다. 등기부상 소유자는 몇 해 전 돌아가신 분이었는데, 상속인의 아들이라는 B씨가 대리인이라며 계약서에 서명했고 A씨는 중개사가 괜찮다고 해 위임장이나 인감증명서를 따로 보지 않은 채 보증금을 B씨에게 보냈습니다. 몇 달 뒤 실제 상속인이 나타나 A씨에게 집을 비우라고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

소유자가 아닌 사람과 임대차하면 중개사에게 보증금을 전부 청구할 수 있나요?

중개사에게 손해배상을 청구할 수는 있지만, 임차인도 소유자와 대리권을 확인하지 않은 잘못이 있으면 그만큼 줄어든 금액만 받습니다. 개업공인중개사는 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 권리관계를 확인해 등기사항증명서 등 근거자료를 제시하며 설명해야 하고, 이 의무를 어겨 손해가 나면 배상해야 합니다.

그러나 대법원은 중개를 맡겼다고 해서 거래당사자 본인의 조사·확인 책임이 전부 중개사에게 넘어가는 것은 아니라고 보았습니다. 등기부상 소유자가 사망한 주택을 대리인이라는 사람과 임대차한 사안에서, 임차인이 중개사 말만 믿고 제적등본 같은 상속관계 서류나 위임장·인감증명서 확인을 소홀히 한 과실을 과실상계 사유로 참작해야 한다고 판단했습니다.

보증금을 받아 간 가짜 대리인에게는 무엇을 청구하나요?

대리권 없이 계약하고 보증금을 받아 간 사람에게는 보증금 상당 손해배상을 청구할 수 있고, 고의로 속였다면 임차인의 부주의를 이유로 배상액을 줄여 달라고 할 수 없습니다. 대리권을 증명하지 못하고 본인의 추인도 받지 못한 무권대리인은 상대방의 선택에 따라 계약을 이행하거나 손해를 배상할 책임을 집니다.

다만 상대방이 대리권이 없다는 사실을 알았거나 알 수 있었을 때에는 이 무권대리인 책임 규정이 적용되지 않습니다. 이 경우에도 대리인이 처음부터 속일 생각으로 보증금을 받아 갔다면 불법행위 책임을 물을 수 있고, 대법원은 피해자의 부주의를 이용해 고의로 불법행위를 한 사람이 그 부주의를 이유로 과실상계를 주장하는 것은 허용되지 않는다고 보았습니다.

실제 소유자가 나가라고 하면 바로 나가야 하나요?

실제 소유자가 계약을 추인하지 않으면 임차인은 소유자에게 임차권을 주장할 수 없어 결국 집을 비워야 합니다. 대리권 없는 사람과 맺은 계약은 본인이 추인하지 않는 한 본인에게 효력이 없기 때문입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「공인중개사법」은 중개사가 확인·설명의 근거로 등기사항증명서와 신탁원부 등을 제시하도록 정하고 있어, 소유자 확인을 소홀히 한 중개사는 그 의무 위반에 따른 책임을 집니다. 이사 전에 보증금 회수 방안을 먼저 세워야 합니다.

무권대리 임대차 보증금 회수 대응 순서

서류 확보 - 계약서, 확인·설명서, 송금 내역, 대리인과의 문자를 모읍니다. 중개사와 대리인 책임의 근거입니다.
소유자 추인 확인 - 실제 소유자에게 계약을 인정할 의사가 있는지 확인합니다. 추인하면 계약이 그대로 유효해집니다.
대리인 재산 보전 - 보증금을 받아 간 대리인의 재산에 가압류를 검토합니다. 돈을 옮기기 전에 묶어야 회수 가능성이 생깁니다.
중개사 공제 청구 - 중개사의 보증보험이나 공제에 손해배상을 청구합니다. 임차인 과실만큼 감액될 수 있습니다.
형사 고소 검토 - 대리인이 처음부터 속였다면 사기 고소를 검토합니다. 수사 자료가 민사 회수에도 쓰입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대리인이 실제 상속인 가족이어서 표현대리가 문제 되거나 확정일자·전입신고 시점이 얽혀 있으면 등기부와 가족관계 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차 보증금 반환과 중개사고 손해배상 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

중개사 소개로 계약한 임차인들은 「중개사가 확인했으니 나는 책임이 없다」고 생각합니다. 대법원은 중개사에게 확인 의무가 있어도 임차인 자신의 확인 책임이 사라지지 않는다고 봅니다. 그래서 중개사 상대 소송에서도 임차인 과실이 참작되어 보증금 전액이 인정되지 않는 경우가 많습니다.

반대로 보증금을 받아 간 가짜 대리인에게는 임차인 과실을 이유로 한 감액이 막힙니다. 그래서 누구에게 얼마를 청구할지 나누는 것이 첫 단계입니다. 계약 당시 중개사가 한 말, 대리인이 보여 준 서류, 보증금을 보낸 계좌가 모두 이 구분의 근거가 됩니다.

이 기록은 중개사 공제금 청구와 손해배상 소송에서 과실 비율을 정하는 자료가 되고, 대리인에 대한 가압류와 사기 고소의 소명 자료가 됩니다. 대리인이 재산을 빼돌리기 전에 가압류를 해 두면 판결 뒤 실제 회수로 이어질 가능성이 커집니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

권리관계를 확인하고 근거자료를 제시해야 합니다. 공인중개사법 제25조 제1항은 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 권리관계 등을 확인해 권리를 취득하려는 의뢰인에게 설명하고, 등기사항증명서·신탁원부 등 근거자료를 제시하도록 정합니다. 등기부상 소유자가 사망했다면 상속관계와 대리권을 확인하는 것도 이 의무에 포함됩니다.
정해진 비율은 없습니다. 대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결은 임차인이 중개사 말만 믿고 상속관계 서류나 위임장·인감증명서 확인을 소홀히 한 과실을 참작하라고 했을 뿐 비율은 사실심에 맡겼습니다. 소유자 사망 여부를 알고 있었는지, 대리인과 직접 대면했는지 같은 사정에 따라 달라집니다.
중개사가 가입한 보증보험이나 공제에서 받을 수 있습니다. 공인중개사법 제30조 제3항은 개업공인중개사가 손해배상책임을 보장하기 위해 보증보험이나 공제에 가입하거나 공탁하도록 정하고, 같은 조 제5항은 중개 완성 때 보장금액과 보장기관을 설명하도록 합니다. 계약 때 받은 증서 사본으로 청구 기관을 확인할 수 있습니다.
고의로 속인 사람이면 받아들여지지 않습니다. 대법원 2011. 7. 14. 선고 2011다21143 판결은 피해자의 부주의를 이용해 고의로 불법행위를 저지른 사람이 그 부주의를 이유로 책임을 줄여 달라고 하는 것은 신의칙상 허용되지 않는다고 보았습니다. 다만 불법행위에 가담하지 않은 중개사에게 청구할 때는 임차인 과실이 참작됩니다.
법에는 있지만 실제로는 어렵습니다. 민법 제135조 제1항은 상대방이 무권대리인에게 계약 이행이나 손해배상을 선택해 청구할 수 있다고 정하지만, 대리인이 집 소유자가 아니므로 이행을 받기는 어렵습니다. 또 같은 조 제2항에 따라 임차인이 대리권 없음을 알 수 있었다면 이 규정 대신 불법행위 책임을 물어야 합니다.

임대차계약서·중개대상물 확인설명서·보증금 송금 내역과 대리인과 주고받은 문자를 준비해 주시면, 중개사 책임과 과실상계 비율·무권대리인 상대 청구·가압류 가능성을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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