주택 임대차

빌려준 돈을 보증금으로 돌려 채무자 집에 세 들면 대항력이 인정되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

인정될 수 있습니다, 기존 대여금을 보증금으로 전환해 임대차계약을 맺었더라도 실제로 입주하고 전입신고를 마쳤다면 대항력을 가집니다. 대법원 2001다47535 판결은 채권을 보증금으로 전환했다는 사정만으로 대항력을 부정할 수 없다고 보았습니다. 지금은 실제로 그 집에 살 계획인지부터 확인하십시오.

보증금을 새로 현금으로 주고받아야만 임대차가 성립하는 것은 아닙니다. 기존 채권을 보증금으로 대신하는 약정도 임대차가 될 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 2023년 지인에게 2억원을 빌려주었다가 돌려받지 못했습니다. 2025년 4월 지인 소유 아파트에 대해 보증금 1억8천만원을 대여금으로 대신하는 임대차계약을 맺고 가족과 함께 입주해 전입신고와 확정일자를 받았습니다. 그 뒤 은행이 근저당권에 기해 경매를 신청하자, 은행은 G씨가 채권 회수를 위해 임차인 행세를 한다고 주장했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

빌려준 돈을 보증금으로 돌려 임대차계약을 해도 대항력이 생기나요?

생길 수 있습니다. 대항력은 임대차계약의 성립, 주택의 인도, 주민등록이라는 요건을 갖추었는지로 정해지므로, 기존 채권을 보증금으로 전환해 계약했다는 사정만으로 대항력이 부정되지 않습니다. 대법원 2002. 1. 8. 선고 2001다47535 판결은 대여금 1억5천만원을 받지 못한 채권자가 채무자 소유 아파트를 보증금 1억1천500만원에 임차해 전입한 사안에서 대항력을 인정할 여지가 있다고 보았습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 대항력의 요건을 주택의 인도와 주민등록으로 정합니다. 실제로 입주해 거주하고 주민등록을 옮기면 요건을 갖춘 것입니다.

가장 임대차로 보아 무효가 되는 경우는 언제인가요?

실제로 살 목적 없이 대항력만 얻으려고 임대차 형식을 빌린 경우입니다. 채권자가 기존 채권을 먼저 돌려받을 목적으로 임대차계약서를 쓰고 인도와 주민등록의 외관만 만들었을 뿐 주거로 쓸 생각이 없었다면, 그 계약은 통정허위표시로 무효이고 대항력도 없습니다. 대법원 2002. 3. 12. 선고 2000다24184 판결이 이렇게 보았습니다.

판단 요소는 실제 거주 여부, 가족 동반 여부, 보증금과 시세의 차이, 차임 약정, 계약 직전의 채무 관계와 가압류 여부입니다. 전입만 옮겨 두고 다른 곳에 살았다면 무효로 판단될 가능성이 큽니다. 다만 통정허위표시의 무효는 선의의 제3자에게 대항하지 못합니다.

대여금 전환 보증금으로 소액임차인 최우선변제도 받을 수 있나요?

어렵습니다. 소액임차인 최우선변제는 주거 안정을 위한 예외 제도이므로, 실제 목적이 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자보다 먼저 채권을 회수하려는 데 있었다면 소액임차인으로 보호받지 못합니다. 대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결은 대여금을 못 받은 채권자가 방 한 칸을 소액 보증금으로 임차한 사안에서 최우선변제를 부정했습니다.

대항력이 인정되는 것과 최우선변제를 받는 것은 따로 판단합니다. 실제 거주하는 정상적인 임대차라면 대항력과 확정일자에 의한 우선변제는 인정될 수 있지만, 소액 보증금으로 쪼개 최우선변제를 노린 계약은 배당이의 소송에서 부정되기 쉽습니다.

대여금 보증금 전환 임대차 대응 순서

• 거주 계획 확인 - 실제로 가족과 입주해 살 집인지 먼저 정합니다. 거주 실체가 없으면 계약이 무효로 다퉈집니다.
• 계약서 작성 - 대여금 액수와 보증금 전환 합의를 계약서에 적습니다. 보증금 지급 사실의 증거가 됩니다.
• 등기부 확인 - 계약 전 선순위 근저당·가압류를 확인합니다. 그보다 뒤라면 경매에서 대항하지 못합니다.
• 입주·전입·확정일자 - 입주 당일 전입신고와 확정일자를 함께 받습니다. 대항력과 우선변제 순위가 생깁니다.
• 거주 증거 보관 - 관리비·공과금 납부 내역과 우편물을 모읍니다. 가장 임대차 주장에 대한 반박 자료가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약 직전 가압류를 했거나 보증금이 시세와 크게 다르다면 채무 관계와 거주 실태를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 보증금을 현금으로 안 줬는데 계약이 유효한가요?
  유효할 수 있습니다. 보증금은 현금 지급 외에 기존 채권과 상계하거나 전환하는 방법으로도 약정할 수 있습니다. 대법원 2002. 1. 8. 선고 2001다47535 판결도 기존 채권을 보증금으로 전환했다는 사정만으로 대항력을 부정할 수 없다고 보았습니다. 다만 대여금 증빙은 따로 보관해야 합니다.
• 전입만 하고 가끔 들르면 대항력이 있나요?
  어렵습니다. 대항력의 요건인 주택의 인도는 실제 점유를 뜻하고, 거주 실체 없이 주민등록만 옮긴 경우에는 대항력을 인정받기 어렵습니다. 대법원 2002. 3. 12. 선고 2000다24184 판결은 주거로 쓸 목적 없이 외관만 만든 계약을 통정허위표시로 무효라고 보았습니다.
• 경매가 되면 다른 채권자가 다툴 수 있나요?
  다툴 수 있습니다. 근저당권자나 다른 채권자는 배당이의로 가장 임대차라고 주장하거나 소액임차인 요건을 다툽니다. 이때 실제 거주 여부, 계약 경위, 보증금 액수의 적정성을 두고 증거 싸움이 됩니다. 입주 뒤의 관리비·공과금 납부 내역이 핵심 증거입니다.
• 통정허위표시로 무효가 되면 대여금도 사라지나요?
  사라지지 않습니다. 무효가 되는 것은 임대차계약이고, 원래의 대여금 채권은 그대로 남습니다. 채무자에게 대여금 반환을 청구하고 판결을 받아 강제집행할 수 있습니다. 다만 경매에서 임차인으로서 먼저 배당받는 지위는 인정되지 않습니다.
• 무효인 임대차를 믿고 산 사람은 보호되나요?
  보호됩니다. 통정허위표시의 무효는 선의의 제3자에게 대항하지 못하므로, 가장 임대차라는 사정을 모르고 새로 이해관계를 맺은 사람에게 채권자와 채무자는 무효를 주장할 수 없습니다. 예를 들어 그 임대차보증금반환채권을 선의로 양수한 사람이 이에 해당할 수 있습니다.
• 확정일자까지 받으면 우선변제가 확실한가요?
  확실하지 않습니다. 확정일자는 대항요건을 갖춘 정상적인 임대차를 전제로 우선변제 순위를 정할 뿐입니다. 계약 자체가 가장 임대차로 무효라면 확정일자가 있어도 우선변제를 받지 못합니다. 실제 거주와 정상적인 계약 조건이 먼저 갖춰져야 합니다.

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