주택 임대차

빌려준 돈을 보증금으로 돌려 세 들었는데 새 집주인에게 대항할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 빌려준 돈을 보증금으로 돌려 임대차계약을 맺었더라도 실제로 입주하고 전입신고를 마쳤다면 대항력이 생겨 새 집주인에게 보증금을 청구할 수 있습니다. 대법원 2001다47535 판결은 기존 채권 전환 사정만으로 대항력이 부정되지 않는다고 보았습니다. 지금은 원래 대여금의 이체내역과 보증금 전환 합의서를 확인하십시오.

보증금을 현금으로 새로 건네지 않았다고 해서 임대차계약서를 다시 쓰거나 돈을 다시 주고받을 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

N씨는 2024년 초 친척인 집주인에게 1억원을 빌려주었습니다. 집주인이 갚지 못하자 두 사람은 2024년 10월 그 돈을 보증금으로 삼아 집주인 소유 아파트를 2년간 빌리기로 했고, N씨는 가족과 이사해 전입신고를 마쳤습니다. 2026년 봄 집이 다른 사람에게 팔렸는데, 새 집주인은 보증금을 실제로 받은 적이 없으니 인정할 수 없다고 했습니다. N씨는 새 집주인에게 대항할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

빌려준 돈을 보증금으로 돌려도 대항력이 생기나요?

생깁니다. 대항력은 임대차계약의 성립, 주택의 인도, 주민등록이라는 요건을 갖췄는지로 정해집니다. 대법원 2002. 1. 8. 선고 2001다47535 판결은 계약이 통정허위표시로 무효라는 등 특별한 사정이 없는 한, 기존 채권을 보증금으로 전환했다는 사정만으로 대항력을 부정할 수 없다고 보았습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」에서 대항력은 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 생깁니다. 보증금이 기존 채권으로 대체됐는지는 이 요건과 관계가 없습니다.

집이 팔리면 새 집주인에게 보증금을 청구할 수 있나요?

청구할 수 있습니다. 대항력을 갖춘 뒤 집이 팔리면 새 집주인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보므로, 계약이 끝나면 새 집주인에게 보증금 반환을 청구합니다. 경매로 집이 넘어가도 대항력이 선순위라면 매수인이 보증금을 인수합니다.

새 집주인이 보증금이 실제로 오가지 않았다며 다투면, 원래 채권이 실제로 있었다는 사실과 이를 보증금으로 돌리기로 한 합의를 증명하면 됩니다. 차용증 없이 계좌이체만 있었다면 이체 메모나 당시 문자로 대여라는 사실을 보강합니다.

대항력이 부정되는 가장 임대차는 어떤 경우인가요?

실제로 살 목적 없이 대항력 외관만 만든 경우입니다. 대법원 2002. 3. 12. 선고 2000다24184, 24191 판결은 기존 채권을 우선변제받을 목적으로 임대차 형식을 빌리고 주거용으로 쓸 목적이 없는 계약은 통정허위표시로 무효여서 대항력이 없다고 보았습니다.

그래서 전입신고만 하고 실제로 살지 않았거나, 짐 일부만 옮겨 두고 다른 곳에서 생활했다면 대항력을 인정받기 어렵습니다. 실제 거주를 보여 주는 관리비, 공과금, 택배 수령 기록을 남겨 두는 것이 가장 확실한 대비입니다.

보증금 전환 임차인 대항력 확인 순서

• 채권 증빙 - 원래 빌려준 돈의 차용증과 이체내역을 모읍니다. 보증금이 실재한다는 근거가 됩니다.
• 전환 합의서 - 대여금을 보증금으로 돌리기로 한 날짜와 금액을 적은 합의서나 계약서 특약을 보관합니다.
• 거주 자료 - 이사 영수증, 관리비와 공과금 납부 내역을 모읍니다. 가장 임대차가 아니라는 증거가 됩니다.
• 확정일자 - 아직 받지 않았다면 계약서에 확정일자를 받습니다. 경매 배당 순위가 생깁니다.
• 새 집주인에게 통지 - 집이 팔렸다면 새 집주인에게 계약 내용과 보증금 전환 경위를 문서로 알립니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전입 당시 이미 선순위 근저당이나 가압류가 있었다면 등기부를 보고 순위를 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 보증금 전환 합의서가 없으면 대항력이 없나요?
  합의서가 없다고 대항력이 없어지지는 않습니다. 대항력은 계약 성립, 인도, 주민등록으로 생기고, 임대차계약서에 보증금이 적혀 있으면 계약 성립은 증명됩니다. 다만 새 집주인이 보증금 실재를 다투면 원래 대여금의 이체내역과 당시 문자로 전환 경위를 보강해야 합니다.
• 새 집주인이 보증금을 못 준다고 하면 누구에게 받나요?
  대항력을 갖춘 뒤 집이 팔렸다면 새 집주인이 임대인의 지위를 승계하므로 새 집주인에게 청구합니다. 원칙적으로 옛 집주인의 반환의무는 소멸합니다. 다만 승계를 원하지 않는다면 양도 사실을 안 때부터 상당한 기간 안에 이의를 제기해 옛 집주인에게 청구할 수 있습니다.
• 경매로 넘어가면 매수인이 보증금을 인수하나요?
  대항력이 등기부상 가장 앞선 권리보다 먼저 생겼다면 매수인이 인수합니다. 전입 다음 날이 근저당 설정일보다 앞서야 합니다. 근저당이 먼저라면 매수인에게 대항하지 못하고, 확정일자에 따른 순위로 배당을 받아야 하므로 배당요구를 해야 합니다.
• 전입만 하고 가끔 들르면 대항력이 있나요?
  인정받기 어렵습니다. 대항력은 주택의 인도, 즉 실제 점유와 주민등록을 요건으로 합니다. 주로 다른 곳에서 생활하면서 전입만 해 두었다면 실제 사용 목적이 없는 계약으로 보일 수 있고, 대법원 2002. 3. 12. 선고 2000다24184, 24191 판결처럼 통정허위표시로 무효가 될 수 있습니다.
• 보증금 전환 임대차도 확정일자를 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 확정일자는 임대차계약서에 받는 것이고 보증금 지급 방식은 따지지 않습니다. 대항요건과 확정일자를 함께 갖추면 경매나 공매 때 후순위권리자보다 먼저 보증금을 배당받는 우선변제권이 생깁니다. 계약서 원본으로 주민센터나 등기소에서 받습니다.
• 새 집주인이 가장 임차인이라고 명도소송을 걸면요?
  실제 거주 목적을 증명해 방어합니다. 이사 영수증, 관리비와 공과금 내역, 가족 전입 기록, 원래 채권의 이체내역, 보증금 전환 합의서를 제출합니다. 대법원 2002. 1. 8. 선고 2001다47535 판결에 따라 채권 전환 사실만으로는 대항력이 부정되지 않는다고 주장합니다.

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