주택 임대차

빌려준 돈 받으려고 형식만 세 들었는데 새 집주인에게 대항할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 실제로 살 목적 없이 빌려준 돈을 먼저 받으려고 임대차 형식만 빌렸다면 새 집주인에게 대항할 수 없습니다. 대법원 2000다24184, 24191 판결은 이런 계약을 통정허위표시로 보아 무효라고 판단했습니다. 지금은 원래 채무자에게 대여금을 청구할 증빙부터 확인하십시오.

새 집주인과 소송까지 가지 않아도 됩니다. 원래 빌려준 돈의 채권은 가장 임대차가 무효가 되어도 그대로 남아 있습니다.

이런 상담이 많습니다

O씨는 2024년 지인에게 8천만원을 빌려주었지만 돌려받지 못했습니다. 2025년 3월 지인의 제안으로 그 돈을 보증금으로 하는 임대차계약서를 쓰고 지인 소유 빌라에 전입신고만 해 두었고, 실제로는 원래 살던 집에서 계속 지냈습니다. 2026년 빌라가 다른 사람에게 팔리자, O씨는 새 집주인에게 임차인으로서 보증금을 받거나 그 집을 쓰겠다고 주장할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

채권 회수용 임대차로 전입한 사람도 새 집주인에게 대항할 수 있나요?

대항할 수 없습니다. 임대차는 목적물을 사용·수익하게 하는 계약이므로, 기존 채권을 우선 회수할 목적으로 임대차 형식만 빌려 인도와 주민등록으로 대항력 외관을 만들었을 뿐 실제로 주거용으로 쓸 목적이 없었다면 그 계약은 통정허위표시로 무효입니다. 대법원 2002. 3. 12. 선고 2000다24184, 24191 판결은 이런 계약에 대항력을 줄 수 없다고 보았습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」의 대항력도 유효한 임대차를 전제로 합니다. 계약이 무효이면 새 집주인이 임대인의 지위를 승계할 대상도 없으므로, 가장 임차인은 새 집주인에게 집의 사용이나 보증금 반환을 주장할 수 없습니다.

가장 임대차인지는 무엇으로 판단하나요?

실제로 살 목적이 있었는지로 판단합니다. 기존 채권을 보증금으로 돌렸다는 사실만으로 가장 임대차가 되지는 않습니다. 대법원 2002. 1. 8. 선고 2001다47535 판결은 채권 전환 사정만으로 대항력이 부정되지 않는다고 보았습니다.

가장 임대차로 보는 대표적 정황은 전입만 하고 다른 곳에서 생활한 경우, 짐 일부만 옮겨 둔 경우, 채무자가 계속 그 집에 살고 있는 경우, 계약서에 차임이나 기간이 비현실적으로 적힌 경우입니다. 이런 정황이 여러 개 겹치면 통정허위표시로 인정되기 쉽습니다. 무효인 계약은 그 사정을 알지 못한 선의의 제3자에게만 대항하지 못하는데, 가장 임차인 자신은 계약 당사자라 이 보호를 받지 못합니다.

가장 임대차라면 빌려준 돈은 어떻게 받나요?

원래 채무자에게 대여금으로 청구합니다. 가장 임대차가 무효가 되어도 보증금으로 돌리기 전의 대여금 채권은 그대로 남습니다. 차용증과 이체내역으로 대여 사실을 증명하고, 지급명령이나 대여금 반환 소송으로 집행권원을 받습니다.

채무자가 집을 판 대금을 빼돌리는 등 재산을 숨기려 한다면 가압류로 재산을 묶어 두고, 채무자가 채권자를 해치는 줄 알면서 재산을 넘겼다면 사해행위취소를 검토합니다. 사해행위취소는 취소 원인을 안 날부터 1년, 법률행위가 있은 날부터 5년 안에 소를 제기해야 합니다.

가장 임대차 분쟁 대응 순서

• 거주 사실 점검 - 실제로 이사해 살았는지, 관리비와 공과금을 냈는지 확인합니다. 살지 않았다면 대항력 주장은 어렵습니다.
• 채권 증빙 확보 - 원래 빌려준 돈의 차용증, 이체내역, 변제 독촉 문자를 모읍니다. 대여금 청구의 근거가 됩니다.
• 새 집주인 요구 정리 - 새 집주인에게 무리하게 명도나 보증금을 요구하지 않습니다. 소송 비용 부담이 돌아올 수 있습니다.
• 채무자 재산 확인 - 매매대금의 흐름과 채무자의 다른 재산을 확인합니다. 필요하면 가압류를 신청합니다.
• 대여금 청구 - 지급명령이나 대여금 반환 소송으로 집행권원을 받아 강제집행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 일정 기간 실제로 거주했거나 가족이 함께 살았다면 가장 임대차가 아닐 수 있어 거주 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 가장 임대차면 대항력뿐 아니라 계약 전체가 무효인가요?
  그렇습니다. 실제 사용·수익 목적 없이 대항력 외관만 만든 계약은 통정허위표시로 무효입니다. 대법원 2002. 3. 12. 선고 2000다24184, 24191 판결도 이런 계약은 주택임대차계약으로서 무효라서 대항력을 줄 수 없다고 했습니다. 계약서의 보증금 조항에 기대 새 집주인에게 청구할 수 없습니다.
• 새 집주인이 몰랐다면 달라지나요?
  결론은 같습니다. 가장 임대차는 당사자 사이에서 처음부터 무효이고, 가장 임차인이 새 집주인에게 권리를 주장하는 구조에서는 새 집주인의 선의 여부를 따질 필요가 없습니다. 오히려 새 집주인은 가장 임차인에게 집을 비우라고 청구할 수 있습니다.
• 빌려준 돈을 보증금으로 돌린 것만으로 가장인가요?
  아닙니다. 대법원 2002. 1. 8. 선고 2001다47535 판결은 기존 채권을 보증금으로 전환했다는 사정만으로 대항력이 부정되지 않는다고 했습니다. 가장 임대차인지는 실제로 살 목적이 있었는지로 판단하므로 실제로 이사해 살았다면 일반 임차인과 같이 보호받을 수 있습니다.
• 새 집주인에게 소송을 걸었다가 지면 어떻게 되나요?
  패소하면 소송비용을 부담하고, 새 집주인이 반소로 인도를 청구하면 집을 비워야 합니다. 그동안 집을 쓴 기간에 대해 차임 상당 부당이득 반환을 요구받을 수도 있습니다. 그래서 거주 사실이 약하다면 새 집주인보다 원래 채무자에게 대여금을 청구하는 것이 비용을 줄이는 길입니다.
• 채무자가 집 판 돈을 다 써 버렸다면요?
  다른 재산이 있는지 확인해 가압류를 신청하고 대여금 소송을 진행합니다. 채무자가 채권자를 해치는 줄 알면서 재산을 가족에게 넘겼다면 사해행위취소 소송으로 되돌릴 수 있습니다. 취소 원인을 안 날부터 1년 안에 소를 내야 하므로 알게 된 날을 기록합니다.
• 일부 기간만 실제로 살았다면 어떻게 되나요?
  계약 당시 실제 거주 목적이 있었고 실제로 살았다면 가장 임대차로 보기 어렵습니다. 다만 대항력은 인도와 주민등록이 계속 유지되어야 하므로 중간에 짐을 빼고 다른 곳으로 옮겼다면 그때 대항력을 잃습니다. 거주한 기간의 관리비와 공과금 자료로 시점을 증명합니다.

비슷한 상황

• 빌려준 돈을 갚지 않는데 받을 수 있나요?
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성