주택 임대차

빌려준 돈을 보증금으로 돌려 전입만 해 두면 대항력이 생기나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 실제로 살 목적 없이 빌려준 돈을 우선 돌려받으려고 전입신고만 해 둔 임대차는 통정허위표시로 무효여서 대항력을 주장할 수 없습니다. 다만 실제로 그 집에 들어가 살았다면 기존 채권을 보증금으로 바꾸었다는 사정만으로 대항력이 부정되지는 않습니다. 지금은 관리비와 공과금 납부 내역처럼 실제 거주를 보여 줄 자료가 있는지 확인하십시오.

빌려준 돈을 보증금으로 돌려 임대차계약을 맺었다는 사실만으로 대항력이 부정되는 것은 아닙니다. 그 집에 실제로 살 목적이 있었는지가 기준입니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 2023년 지인에게 1억원을 빌려주었으나 돌려받지 못하자, 2024년 8월 지인 소유 빌라에 대해 보증금 1억원의 임대차계약을 맺고 빌려준 돈을 보증금으로 갈음하기로 했습니다. 현관 비밀번호를 넘겨받고 전입신고도 했지만 실제로는 기존 집에 계속 살았고 빌라는 비워 두었습니다. 2025년 빌라가 경매에 넘어가자 H씨는 임차인으로서 대항력을 주장할 수 있는지 묻고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

실제로 살지 않고 전입신고만 한 임대차도 대항력이 있나요?

없습니다. 빌려준 돈을 우선 돌려받으려고 임대차계약의 형식만 빌려 주택 인도와 전입신고를 갖췄을 뿐 실제로 주거용으로 쓸 목적이 없었다면, 그 계약은 통정허위표시로 무효이고 주택임대차보호법상 대항력을 주장할 수 없습니다. 임대차는 임차인이 목적물을 사용·수익하게 하는 것이 계약의 기본 내용이기 때문입니다.

대법원 2002. 3. 12. 선고 2000다24184 판결은 채권자가 대항력을 얻는 방법으로 기존 채권을 우선변제 받으려고 임대차계약의 형식을 빌려 외관만 만든 경우, 그 계약은 주택임대차계약으로서는 통정허위표시에 해당해 무효라고 보았습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」 제3조 제1항도 임대차의 성립, 주택의 인도, 주민등록을 대항력 요건으로 정하고 있어 이 법리는 그대로 적용됩니다.

빌려준 돈을 보증금으로 바꾼 임대차는 모두 무효인가요?

아닙니다. 실제로 그 집에 살 목적으로 계약을 맺고 들어가 살았다면, 보증금을 기존 채권으로 갈음했다는 사정만으로 대항력이 부정되지 않습니다. 대법원 2002. 1. 8. 선고 2001다47535 판결은 대항력은 임대차계약의 성립, 주택의 인도, 주민등록이라는 요건으로 정해지므로, 통정허위표시 같은 특별한 사정이 없으면 기존 채권을 보증금으로 전환했다는 이유만으로 대항력을 부정할 수 없다고 했습니다.

• 대항력 인정 쪽 - 실제 이사해 거주, 가족이 함께 전입, 공과금·관리비를 임차인이 납부
• 대항력 부정 쪽 - 집을 비워 둠, 기존 주소지에서 계속 생활, 채권 회수만을 위한 전입
• 판단 기준 - 계약 당시 주거용으로 사용·수익할 목적이 있었는지

소액임차인 최우선변제도 받을 수 없나요?

받기 어렵습니다. 실제 거주 목적 없이 채권 회수만을 위해 소액임차인의 외관을 만든 경우에는 소액임차인으로 보호받지 못합니다. 최우선변제는 경매신청 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 갖춘 소액임차인에게 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 주는 제도입니다. 2026. 7. 1. 시행된 주택임대차보호법 시행령 기준으로 서울특별시는 보증금 1억6천500만원 이하 임차인에게 5천500만원까지 인정됩니다.

소액임차인 기준은 경매 부동산에 먼저 설정된 담보물권의 설정일을 기준으로 정해지므로, 시행령 개정 전에 근저당권이 설정된 주택이면 개정 전 금액이 적용될 수 있습니다. 등기사항증명서에서 가장 앞선 담보물권의 설정일을 확인해야 합니다.

가장 임대차 대항력 대응 순서

• 거주 자료 확보 - 관리비·가스·전기 요금 납부 내역, 택배 수령 기록, 가족의 전입 사실을 모읍니다. 실제 거주를 증명하는 핵심 자료입니다.
• 계약 경위 정리 - 대여 시점, 임대차계약 체결 이유, 보증금 전환 합의 내용을 정리합니다. 거주 목적이 있었는지를 설명하는 자료가 됩니다.
• 권리신고·배당요구 - 경매가 시작됐으면 배당요구 종기 전에 권리신고와 배당요구를 합니다. 늦으면 배당에서 빠집니다.
• 배당이의 대응 - 다른 채권자가 가장 임차인이라며 배당이의를 제기하면 거주 자료로 반박합니다. 반박하지 못하면 배당액이 삭제됩니다.
• 대여금 채권 행사 - 대항력이 인정되지 않으면 원래의 대여금 채권으로 배당요구나 가압류를 검토합니다. 일반채권자로서 안분 배당을 받는 구조입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 일부 기간만 거주했거나 가족 일부만 전입한 경우처럼 거주 사실이 애매하면 생활 기록과 등기 순위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 배당이의와 임대차보증금 반환을 둘러싼 분쟁 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전입신고와 집 인도만 있으면 대항력이 생기나요?
  형식 요건은 갖춘 것이지만 실제로 살 목적이 없었다면 대항력을 주장할 수 없습니다. 대법원 2000다24184 판결은 채권 회수를 위해 임대차의 외관만 만든 계약은 통정허위표시로 무효라고 보았습니다. 대항력은 임대차계약이 유효하게 성립해야 생기므로, 계약 자체가 무효면 인도와 전입신고가 있어도 소용이 없습니다.
• 실제로 살았다면 보증금 전환은 문제가 없나요?
  문제가 되지 않습니다. 대법원 2001다47535 판결은 기존 채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결했다는 사정만으로는 대항력을 부정할 수 없다고 했습니다. 다만 경매에서 다른 채권자가 다툴 가능성이 높으므로, 실제 거주를 보여 줄 관리비·공과금 납부 내역과 가족 전입 기록을 갖춰 두어야 합니다.
• 가장 임차인으로 판단되면 빌려준 돈은 어떻게 되나요?
  임대차는 무효가 되지만 원래의 대여금 채권은 그대로 남습니다. 대여금 채권자로서 채무자의 다른 재산에 가압류를 하거나, 경매 절차에서 집행권원을 갖추어 배당요구를 하는 방법을 검토해야 합니다. 다만 일반채권자로서 다른 채권자들과 안분 배당을 받게 되어 우선변제는 받을 수 없습니다.
• 다른 채권자가 가장 임차인이라고 배당이의를 하면 어떻게 하나요?
  배당이의 소송에서 실제 거주를 증명해야 합니다. 임대차의 진정성은 계약 경위, 입주 시점, 생활 흔적으로 판단하므로 관리비·공과금 납부 내역, 가족의 전입 기록, 택배 수령 기록을 제출합니다. 이의를 제기한 채권자가 가장 임대차라는 사정을 주장하면, 임차인은 반대 사실을 구체적으로 보여 주어야 배당을 지킬 수 있습니다.
• 소액임차인 기준 금액은 언제 기준으로 정하나요?
  경매 부동산에 먼저 설정된 담보물권의 설정일을 기준으로 봅니다. 2026. 7. 1. 시행된 시행령 기준으로 서울특별시는 보증금 1억6천500만원 이하 임차인에게 5천500만원까지 최우선변제가 인정되지만, 그보다 앞서 근저당권이 설정된 주택이면 개정 전 금액이 적용될 수 있습니다. 등기사항증명서의 설정일을 먼저 확인해야 합니다.
• 최우선변제를 받으려면 언제까지 요건을 갖춰야 하나요?
  경매신청의 등기 전까지 주택의 인도와 주민등록을 마쳐야 합니다. 주택임대차보호법 제8조 제1항 후문이 이렇게 정하고 있어, 경매개시결정 등기 뒤에 전입하면 최우선변제를 받을 수 없습니다. 요건을 갖춘 뒤에도 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 실제 배당에 참여할 수 있습니다.

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