주택 임대차

다가구로 전입한 집이 다세대로 바뀌면 대항력이 없어지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

달라진 등기부 표시를 보고 들어온 근저당권자에게는 최초 전입신고로 대항하지 못할 수 있지만, 일반건축물대장이 그대로 남아 있었다면 대항력이 유지됩니다. 대법원은 건축물대장에 단독주택으로 등재되어 있는 동안에는 지번만 적은 전입신고가 유효하다고 보았습니다. 지금은 건축물대장 변동 이력과 근저당권 설정일을 확인해 두십시오.

처음 전입신고를 정확히 했더라도 건물 표시가 바뀌면 다시 확인해야 합니다. 건축 중인 집을 임차한 경우 특히 그렇습니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2023년 9월 짓고 있던 다가구주택 101호를 보증금 9천만원에 임차하면서 건축허가 당시 현황대로 지번만 적어 전입신고를 하고 확정일자를 받았습니다. 2024년 건축주는 용도를 다세대주택으로 바꿔 호수별로 보존등기를 했고, 101호를 매수한 새 소유자는 같은 날 은행에 근저당권을 설정해 주었습니다. E씨는 2024년 말에야 호수를 넣어 주소정정 신고를 했고, 2026년 경매가 시작됐습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건축 중 다가구로 전입했는데 다세대로 바뀌면 어떻게 되나요?

근저당권자에게는 대항하지 못할 수 있습니다. 건축 중인 주택을 임차해 당시 현황대로 지번만 적어 전입했더라도, 그 뒤 다세대주택으로 구분등기되어 등기부상 표시가 달라졌다면, 달라진 표시를 보고 근저당권을 설정한 사람은 그 주민등록으로 임차인의 거주를 알기 어렵다고 봅니다.

위 판결은 주민등록이 당시 현황과 일치했는지, 표시가 달라진 데 임차인 책임이 있는지와 상관없이 이렇게 판단했습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」에서도 대항력 판단은 제3자가 주민등록으로 임대차를 알 수 있는지에 달려 있습니다.

일반건축물대장이 그대로 남아 있으면 결론이 달라지나요?

달라집니다. 다가구용 단독주택으로 건축물대장에 올라 있다가 구분등기만 된 경우, 소관청이 일반건축물대장을 그대로 두고 집합건축물대장을 만들지 않았다면 지번만 적은 전입신고로도 대항력이 유지됩니다.

결국 최초 전입신고 당시 건축물대장에 단독주택으로 등재되어 있었는지, 그 뒤 집합건축물대장이 언제 작성됐는지가 결론을 가릅니다. 건축물대장 발급 시 변동 이력까지 나오게 떼어 날짜를 확인해야 합니다. 공동주택은 지번 다음에 동번호와 호수를 기록해야 하는 것이 현행 주민등록 기재 원칙입니다.

호수를 넣어 주소를 정정하면 언제부터 효력이 있나요?

정정 신고를 한 다음 날부터 정정된 주소로 대항력이 생깁니다. 최초 전입신고가 유효하지 않다고 판단되면, 정정 신고일보다 앞서 설정된 근저당권이 있을 때 그 근저당권자보다 뒤에서 배당받습니다.

확정일자에 따른 우선변제도 대항요건을 갖춘 날과 확정일자 중 늦은 날을 기준으로 합니다. 정정 신고가 근저당권 설정보다 늦었다면 확정일자를 일찍 받았어도 순위는 정정 신고 뒤로 정해집니다.

다세대 전환 후 전입신고 대응 순서

• 건축물대장 이력 확인 - 최초 전입 당시 단독주택으로 등재됐는지, 집합건축물대장이 언제 작성됐는지 확인합니다. 결론이 여기서 갈립니다.
• 등기부 날짜 비교 - 구분 소유권보존등기일과 근저당권 설정일을 확인합니다. 근저당권자가 달라진 표시를 보고 들어왔는지 봅니다.
• 주소정정 신고 - 동·호수를 넣어 바로 정정합니다. 뒤에 들어올 권리보다 앞서기 위해서입니다.
• 배당요구 - 배당요구의 종기 전에 최초 전입일을 기준으로 배당요구합니다. 주장은 넓게 해 두어야 합니다.
• 배당이의 - 순위가 정정일로 잡혔다면 배당기일에 이의하고 1주 안에 소를 제기합니다. 건축물대장 이력이 주된 증거입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건축물대장과 등기부의 변동 시점이 엇갈리거나 임대인이 표시 변경을 알리지 않은 사정이 있으면 대장 이력을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 다세대로 바뀌면 최초 전입신고가 무효가 되나요?
  달라진 표시를 전제로 들어온 제3자에게는 무효가 될 수 있습니다. 대법원 1999. 9. 3. 선고 99다15597 판결은 건축 중 주택의 표시가 나중에 달라졌다면 건축물대장에 근거한 기재라는 특별한 사정이 없는 한 그 주민등록은 제3자에게 유효한 공시방법이 아니라고 보았습니다.
• 일반건축물대장이 그대로면 대항력이 유지되나요?
  유지됩니다. 대법원 1999. 5. 25. 선고 99다8322 판결은 다가구용 단독주택이 구분등기됐어도 소관청이 일반건축물대장을 그대로 두고 집합건축물대장을 만들지 않았다면 지번만 적은 전입신고가 유효하다고 보았습니다.
• 주소정정 신고는 언제부터 효력이 있나요?
  정정 신고를 한 다음 날부터 정정된 주소로 대항력이 생깁니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 정하므로, 정정 신고 전에 설정된 근저당권보다는 뒤가 됩니다.
• 확정일자를 먼저 받았으면 순위가 앞서나요?
  확정일자만으로는 앞서지 않습니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 임차인에게 우선변제권을 주므로, 대항요건이 정정 신고일에 갖추어졌다면 확정일자를 먼저 받았어도 그 다음 날이 순위 기준이 됩니다.
• 공동주택은 전입신고에 무엇을 적어야 하나요?
  지번 다음에 건축물대장 등에 따른 공동주택의 이름과 동번호·호수를 적어야 합니다. 주민등록법 시행령 제9조 제4항이 정한 기재 방법이고, 도로명주소를 쓸 때도 동·호수를 정확히 적어야 제3자가 임차인의 거주를 알 수 있습니다.
• 집주인이 용도 변경을 알리지 않았으면요?
  대항력 판단에는 영향이 없을 수 있습니다. 대법원 1999. 9. 3. 선고 99다15597 판결은 주소 기재가 등기부 표시와 달라진 데 임차인에게 귀책사유가 있는지에 따라 결론이 달라지지 않는다고 보았습니다. 다만 임대인에게 손해배상을 구할 여지는 따로 검토합니다.

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