등기·명의신탁

담보가등기한 땅을 넘겨받아 10년 넘게 썼는데 본등기를 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 담보 땅을 넘겨받아 점유해도 피담보채권의 소멸시효는 중단되지 않아, 10년이 지나 채권이 소멸하면 본등기 청구는 기각되고 가등기는 말소 대상이 됩니다. 대법원은 점유로 소유권이전등기청구권의 시효가 중단되더라도 피담보채권이 시효로 소멸하면 담보가등기가 말소되어야 한다고 보았습니다. 지금은 차용증의 변제기와 10년 만료일을 확인하십시오.

담보로 받은 땅을 쓰고 있으니 채권도 살아 있다고 믿고 기다릴 필요는 없습니다. 오히려 그 믿음 때문에 시효를 넘기는 경우가 많습니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2014. 3. 지인 A씨에게 5,000만원을 빌려주면서 담보로 A씨 소유 밭에 소유권이전청구권 가등기를 받았습니다. 변제기인 2014. 6. 30.이 지나도 돈을 받지 못하자 B씨는 2015. 3. 그 밭을 넘겨받아 직접 농사를 지어 왔습니다. 그러다 2024. 7. A씨를 상대로 가등기에 따른 본등기를 청구했는데, A씨가 「빌린 돈은 이미 시효로 소멸했다」며 오히려 가등기 말소를 요구하자 B씨는 상담을 요청했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

담보가등기한 땅을 넘겨받아 쓰면 채권 시효가 중단되나요?

중단되지 않습니다. 담보가등기를 한 토지를 인도받아 점유하더라도 그 담보가등기로 담보된 채권의 소멸시효가 중단되지는 않습니다. 점유로 가등기에 따른 소유권이전등기청구권의 시효가 중단된다고 해도, 피담보채권이 시효로 소멸하면 담보가등기와 그에 따른 소유권이전등기는 결국 말소되어야 합니다.

사례에서 변제기 2014. 6. 30.부터 10년이 지난 2024. 6. 30. 무렵 대여금채권의 시효가 완성되었으므로, 2024. 7.에 낸 본등기 청구는 특별한 사정이 없는 한 기각됩니다.

피담보채권이 소멸하면 가등기는 어떻게 되나요?

말소되어야 합니다. 저당권으로 담보한 채권이 시효로 소멸하면 저당권도 소멸하는 것처럼, 담보가등기도 담보할 채권이 없어지면 효력을 잃습니다. 채무자는 채권자를 상대로 가등기 말소를 청구할 수 있고, 이미 본등기까지 마쳤다면 그 본등기의 말소도 청구할 수 있습니다.

시효를 막으려면 무엇을 해야 하나요?

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」은 청구, 압류·가압류·가처분, 승인을 소멸시효 중단 사유로 정합니다. 채권자는 변제기부터 10년이 지나기 전에 대여금 청구 소송을 내거나, 채무자에게서 채무를 인정하는 각서·일부 변제를 받아 두어야 합니다. 땅을 넘겨받은 사실만으로는 이 사유에 해당하지 않습니다.

시효가 지났는데도 채무자가 시효를 주장할 수 없는 경우가 있나요?

있지만 좁습니다. 채무자가 시효 완성 전에 채권자의 권리 행사를 불가능하게 하거나, 시효를 원용하지 않을 것처럼 행동해 채권자가 그렇게 믿게 했다면 시효 주장이 신의칙에 반해 허용되지 않을 수 있습니다. 같은 판결은 채권자가 들고 온 사정만으로는 이 예외를 인정하지 않았습니다.

시효 전이라면 바로 본등기를 할 수 있나요?

바로 할 수는 없습니다. 담보 땅의 가액이 빌려준 돈과 이자를 넘는다면 가등기담보 등에 관한 법률이 적용되어, 변제기 후 청산금 평가액을 채무자에게 통지하고 그 통지가 도달한 날부터 2개월의 청산기간이 지나야 본등기를 청구할 수 있습니다.

담보가등기 시효 대응 순서

• 변제기 확인 - 차용증의 변제기를 확인하고 10년 만료일을 계산합니다. 만료일 전에 조치해야 합니다.
• 중단 조치 - 대여금 소송, 가압류, 채무 승인 각서 가운데 하나를 확보합니다. 땅 점유만으로는 부족합니다.
• 담보 땅 시가 확인 - 땅의 가액과 원리금을 비교합니다. 넘으면 청산 절차가 필요합니다.
• 청산 통지 - 청산금 평가액을 채무자에게 통지합니다. 도달일부터 2개월이 지나야 본등기를 청구합니다.
• 본등기와 인도 - 청산금 지급과 동시에 본등기를 받습니다. 점유 정리까지 마칩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대여가 사업자 사이의 상행위로 이루어졌거나 채무자가 중간에 일부를 갚은 기록이 있으면 시효 기간과 기산점이 달라지므로 거래 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 담보가등기 본등기·말소 소송과 대여금 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 땅을 점유하면 무엇의 시효가 중단되나요?
  가등기에 따른 소유권이전등기청구권의 시효가 중단될 수는 있지만, 담보된 대여금채권의 시효는 중단되지 않습니다. 대법원 2007. 3. 15. 선고 2006다12701 판결은 피담보채권이 시효로 소멸하면 소유권이전등기청구권의 시효 중단과 관계없이 담보가등기가 말소되어야 한다고 보았습니다.
• 대여금 시효는 몇 년인가요?
  일반 민사 대여금채권은 민법 제162조 제1항에 따라 10년입니다. 시효는 권리를 행사할 수 있는 때, 즉 변제기부터 진행합니다. 다만 상인 사이의 영업 관련 대여처럼 상행위로 생긴 채권은 기간이 더 짧을 수 있으므로 대여 경위를 확인해야 합니다.
• 채무자가 이자를 일부 냈다면요?
  이자나 원금 일부를 갚은 것은 채무를 인정하는 행위로서 승인에 해당해 소멸시효가 중단됩니다. 민법 제168조 제3호가 근거입니다. 중단되면 그때부터 시효가 새로 진행하므로, 마지막 변제일을 기준으로 다시 계산합니다. 입금 내역을 보관해 두어야 합니다.
• 시효가 지나면 가등기는 저절로 지워지나요?
  저절로 지워지지 않습니다. 채권이 소멸하면 담보가등기는 효력을 잃지만 등기부에서는 채무자가 말소를 청구해야 지워집니다. 채권자가 협조하지 않으면 말소등기절차 이행 판결을 받아 채무자가 단독으로 신청합니다. 민법 제369조의 부종성과 같은 원리입니다.
• 시효 전이면 바로 본등기를 받을 수 있나요?
  담보 땅의 가액이 원리금을 넘으면 청산 절차를 먼저 거쳐야 합니다. 가등기담보 등에 관한 법률 제3조 제1항은 청산금 평가액을 통지하고 도달일부터 2개월이 지나야 한다고 정하고, 제4조 제2항은 그 뒤에야 본등기를 청구할 수 있다고 정합니다. 이를 어긴 특약은 효력이 없습니다.
• 시효 주장이 권리남용이 되는 경우는요?
  채무자가 시효 완성 전에 채권자의 권리 행사를 현저히 곤란하게 했거나, 시효를 원용하지 않을 것 같은 태도를 보여 채권자가 믿게 한 경우 등입니다. 대법원 2007. 3. 15. 선고 2006다12701 판결은 이런 특별한 사정이 있어야 한다고 보면서 그 사안에서는 인정하지 않았습니다.

비슷한 상황

• 빌려준 돈을 갚지 않는데 받을 수 있나요?
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• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다

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