주택 임대차

단독주택인데 집합건축물대장이 있으면 동·호수까지 전입신고해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 같은 지번에 다세대주택과 함께 있고 단독주택에도 동·호수로 집합건축물대장이 작성되어 있다면 동·호수까지 전입신고를 해야 대항력이 생깁니다. 대법원은 이런 경우 지번만 적은 주민등록은 임대차의 공시방법이 되지 않는다고 보았습니다. 지금은 건축물대장이 일반대장인지 집합대장인지부터 확인하십시오.

이웃이나 집주인이 부르는 호수를 따로 확인할 필요는 없습니다. 기준은 건축물대장과 등기부에 적힌 표시입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 3월 보증금 1억8,000만원에 같은 지번에 다세대주택과 나란히 선 2층 단독주택을 임차했습니다. 단독주택은 지번만 적으면 된다는 말을 듣고 지번까지만 적어 전입신고를 했습니다. 2026년 여름 경매 통지를 받고 서류를 떼어 보니 단독주택에도 동·호수가 붙은 집합건축물대장이 있었고, 전입 뒤 근저당권이 설정되어 있었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

단독주택이면 원래 지번만 적어도 되지 않나요?

원칙은 그렇습니다. 단독주택이나 다가구주택은 지번만 정확히 적어도 주민등록이 임대차의 공시방법으로 유효하고, 건물 안에서 편의상 나눈 호수까지 적을 의무는 없습니다. 판례도 다가구용 단독주택은 지번 기재로 충분하다고 봅니다.

이 원칙은 건축물대장이 일반건축물대장으로 되어 있어 구분소유가 불가능한 건물을 전제로 합니다. 같은 지번에 여러 건물이 있고 각 건물이 동·호수로 구분 등기되어 있다면 사정이 달라집니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」과 「주민등록법 시행령」도 이 구분을 그대로 따릅니다.

집합건축물대장이 있으면 왜 동·호수까지 적어야 하나요?

같은 지번 위에 단독주택과 다세대주택이 함께 있고, 단독주택에도 등기부와 같은 동·호수로 집합건축물대장이 작성되어 있다면 지번만으로는 어느 건물에 사는지 제3자가 알 수 없기 때문입니다. 이때는 지번과 함께 등기부·집합건축물대장상 동·호수까지 전입신고를 해야 대항력이 생깁니다.

판례는 반대 사례도 함께 보았습니다. 다가구용 단독주택을 나중에 구분등기했더라도 관청이 일반건축물대장을 그대로 두고 집합건축물대장을 만들지 않았다면 지번만 적어도 됩니다. 결국 건축물대장이 어떤 종류로 작성되어 있는지가 기준입니다.

현행 주민등록 주소는 도로명주소로 기록하고, 도로명주소를 쓸 수 없을 때 지번으로 적습니다. 공동주택은 지번 다음에 건축물대장상 이름과 동번호·호수를 적도록 되어 있습니다.

이미 지번만 적고 전입했다면 지금 무엇을 해야 하나요?

지번만 적고 전입했다면 주민센터에서 동·호수를 넣어 주소를 정정해야 하고, 대항력은 정정한 다음 날부터 새로 생긴다고 보아야 합니다. 그 사이에 근저당권이나 가압류가 들어왔다면 그 권리보다 뒤에 서게 되므로 등기사항증명서를 다시 떼어 순위를 확인합니다.

확정일자는 계약서에 받은 날짜가 남아 있더라도 우선변제권은 대항요건을 갖춘 날과 확정일자 중 늦은 날을 기준으로 따집니다. 정정한 날이 늦다면 그날이 기준이 됩니다.

단독주택 동·호수 전입신고 대응 순서

• 대장 확인 - 건축물대장이 일반인지 집합인지 확인합니다. 집합이면 동·호수를 적어야 합니다.
• 등기부 대조 - 등기부 표제부의 동·호수와 대장 표시가 같은지 봅니다. 서로 다르면 대장을 기준으로 삼고 차이를 기록해 둡니다.
• 전입신고 - 지번 또는 도로명주소 뒤에 대장상 동·호수를 그대로 적습니다. 신고한 날의 다음 날부터 대항력이 생깁니다.
• 확정일자 - 전입과 같은 날 계약서에 확정일자를 받습니다. 우선변제 순위가 여기서 정해집니다.
• 주소 정정 - 이미 틀리게 적었다면 바로 정정 신고를 합니다. 정정 전 설정된 권리는 순위에서 앞섭니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대장과 등기부 표시가 서로 다르거나 이미 경매가 시작된 경우에 해당하면 대장·등기·주민등록 이력을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 다가구주택도 호수를 적어야 하나요?
  원칙적으로 적지 않아도 됩니다. 다가구주택은 단독주택으로 보기 때문에 지번만 정확하면 주민등록이 유효한 공시방법이 됩니다. 다만 나중에 구분등기가 되고 집합건축물대장까지 작성되었다면 동·호수를 적어야 하므로 전입 당시 대장 종류를 확인합니다.
• 구분등기만 되고 대장은 일반대장이면요?
  지번만 적어도 됩니다. 판례는 다가구용 단독주택이 구분등기되었더라도 관청이 일반건축물대장을 그대로 두고 집합건축물대장을 만들지 않았다면 지번 기재로 충분하다고 보았습니다. 담보를 잡으려는 사람이 실제 거주 부분을 조사해야 한다는 취지입니다.
• 도로명주소로 전입하면 동·호수는 어떻게 적나요?
  도로명주소 뒤에 건축물대장에 적힌 동번호와 호수를 그대로 적습니다. 현행 주민등록 주소는 도로명주소 표기방법으로 기록하고, 공동주택은 동·호수까지 기록합니다. 전입신고서를 낼 때 대장상 표시를 출력해 가져가면 틀릴 일이 줄어듭니다.
• 주소를 정정하면 처음 전입일로 소급되나요?
  소급되지 않는다고 보아야 합니다. 동·호수를 빠뜨린 주민등록은 공시방법으로 유효하지 않으므로, 정정 신고로 올바른 주소가 된 때를 기준으로 대항요건을 갖춘 것으로 봅니다. 그 사이 설정된 근저당권은 임차인보다 앞섭니다.
• 등기부와 대장의 동·호수가 서로 다르면요?
  어느 쪽을 적어야 하는지 한 가지로 답하기 어렵습니다. 판례는 제3자가 주로 등기부와 대장을 보고 권리관계를 파악한다고 보므로 두 공부의 표시를 모두 확인해 가장 일치하는 표시로 신고하고, 불일치 사실을 기록해 둡니다. 경매가 걸리면 이 점이 다툼이 됩니다.
• 대항력이 없으면 보증금을 전혀 못 받나요?
  대항력이 없어도 확정일자와 적법한 주민등록을 갖춘 날 기준으로 우선변제 순위는 따집니다. 다만 그 순위가 근저당권보다 늦으면 배당에서 밀릴 수 있습니다. 소액임차인이면 경매신청 등기 전에 요건을 갖춘 경우 일정액을 먼저 받을 수 있습니다.

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