상가 임대차

단지 상가 상권이 죽어 장사가 안되는데 건물주에게 월세를 깎아 달라고 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 계약 뒤 주변 상권 변화 같은 경제사정의 변동으로 약정한 월세가 상당하지 않게 됐다면 계약 기간 중에도 장래의 월세 감액을 청구할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법은 조세·공과금 등 부담의 증감이나 경제사정 변동으로 차임이 상당하지 않게 되면 당사자가 증감을 청구할 수 있다고 정하고, 감액에는 비율 한도가 없습니다. 지금은 상권 변화를 보여 주는 공실률·주변 임대료 자료와 월별 매출 자료를 모아 두십시오.

감액 청구를 하려고 바로 소송부터 낼 필요는 없습니다. 재판 밖에서 한 청구도 효력이 있습니다.

이런 상담이 많습니다

L씨는 2024년 6월 신축 아파트 단지 안 상가를 보증금 4,000만원, 월세 200만원, 기간 3년으로 빌려 휴대폰 대리점을 열었습니다. 분양 광고에는 단지 상가가 이 지역 중심 상권이 된다고 적혀 있었습니다. 그런데 2025년 인근에 대형 복합상가가 들어서면서 단지 상가 점포 절반이 비었고, L씨의 매출도 계약 때 예상의 절반에 그쳤습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

장사가 안되면 월세 감액을 청구할 수 있나요?

계약 뒤 경제사정이 바뀌어 약정한 월세가 상당하지 않게 됐다면 청구할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법은 차임이 조세·공과금 그 밖의 부담의 증감이나 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 상당하지 않게 되면 당사자가 장래의 차임 증감을 청구할 수 있다고 정합니다. 증액과 달리 감액에는 비율 한도가 없습니다. 이 글은 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」 조문을 기준으로 씁니다.

다만 개인 사정으로 매출이 줄었다는 것만으로는 부족합니다. 주변에 대형 상권이 생겨 단지 상가 공실이 늘고 주변 임대료가 떨어졌다는 식으로, 계약 당시와 달라진 객관적 사정을 보여 줘야 합니다. 같은 상가의 다른 점포 임대료, 공실 현황, 감정평가 자료가 쓰입니다.

감액 청구의 효력은 언제부터 생기나요?

청구가 상대방에게 도달한 때부터 생깁니다. 대법원은 차임 증감청구가 상당하다고 인정되면 그 효력은 재판 때가 아니라 청구한 때 곧바로 생기고, 재판 밖에서 한 청구도 된다고 판단했습니다. 소송이 1년 걸려도 감액분은 청구일부터 계산됩니다.

그렇다고 감액이 확정되기 전에 월세를 임의로 줄여 내면 위험합니다. 차임 연체액이 3기의 차임액에 이르면 건물주는 계약을 해지할 수 있고, 나중에 감액이 인정되지 않으면 줄여 낸 부분이 연체로 쌓입니다. 확정 전에는 원래 월세를 내고 차액을 나중에 돌려받는 편이 안전합니다.

「어떤 경우에도 월세를 깎지 않는다」는 특약이 있으면요?

임차인에게 불리한 특약은 효력이 없습니다. 상가건물 임대차보호법의 규정에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 것은 무효이고, 민법도 차임증감청구권에 관한 규정에 위반해 임차인에게 불리한 약정을 무효로 합니다.

대법원은 임대인이 일방적으로 차임을 올릴 수 있고 임차인은 이의하지 못한다는 약정도 강행규정 위반으로 효력이 없다고 판단했습니다. 차임을 바꾸려면 합의하거나 증감청구 절차를 거쳐야 합니다.

보증금이 많은 상가도 감액을 청구할 수 있나요?

청구할 수 있습니다. 환산보증금이 서울특별시 기준 9억원을 넘어 상가건물 임대차보호법의 증감청구 규정이 적용되지 않더라도, 민법에 같은 취지의 차임증감청구권이 있습니다. 사례의 보증금 4,000만원, 월세 200만원이면 환산보증금은 2억4,000만원으로 어느 지역이든 기준 안입니다.

월세 감액 청구 대응 순서

• 변동 사정 자료 수집 - 주변 대형 상가 개점일, 단지 상가 공실 현황, 주변 임대료 시세를 모읍니다. 계약 당시와 달라진 객관적 사정을 보여 주는 자료입니다.
• 감액 금액 산정 - 주변 유사 점포 임대료를 기준으로 상당한 월세를 계산합니다. 근거 없는 금액은 받아들여지기 어렵습니다.
• 내용증명 발송 - 감액 금액과 이유를 적어 건물주에게 보냅니다. 도달일부터 감액 효력이 계산됩니다.
• 협의·조정 - 건물주와 협의하고, 안 되면 법원 조정을 신청합니다. 조정이 성립하면 판결과 같은 효력이 있습니다.
• 감액 확인 소송 - 조정이 안 되면 차임 감액 확인이나 과다 지급분 반환을 구하는 소송을 냅니다. 감정으로 상당 차임을 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양 광고와 실제 상권이 크게 달라 계약 자체를 다투거나 관리단 규약상 업종 제한이 얽혀 있다면 계약서와 광고 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 차임·명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매출이 줄면 월세 감액을 요구할 수 있나요?
  개인 매출 감소만으로는 부족하고, 주변 상권 변화 같은 경제사정 변동으로 월세가 상당하지 않게 됐다는 객관적 사정이 필요합니다. 이런 사정이 있으면 계약 기간 중에도 장래 월세의 감액을 청구할 수 있고, 감액에는 비율 한도가 없습니다.
• 감액 청구는 어떻게 하나요?
  감액 금액과 이유를 적어 건물주에게 내용증명으로 보내는 방법이 일반적입니다. 재판 밖에서 한 청구도 효력이 있고, 감액이 인정되면 청구가 도달한 때부터 효력이 생깁니다. 건물주가 거부하면 조정이나 소송으로 상당한 월세를 정합니다.
• 감액될 때까지 월세를 줄여 내도 되나요?
  권하지 않습니다. 감액이 확정되기 전에 임의로 줄여 내면 차액이 연체로 쌓이고, 연체액이 3기의 차임액에 이르면 건물주가 계약을 해지할 수 있습니다. 원래 월세를 내면서 감액 청구를 하고, 인정되면 차액 반환을 받는 편이 안전합니다.
• 감액하지 않는다는 특약은 유효한가요?
  임차인에게 불리한 특약이라 효력이 없습니다. 상가건물 임대차보호법 규정에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 것은 무효입니다. 대법원도 임대인이 일방적으로 차임을 올리고 임차인은 이의하지 못한다는 약정을 무효로 보았습니다.
• 분양 광고와 상권이 다르면 다른 방법이 있나요?
  광고 내용이 계약의 내용이 됐거나 건물주가 사실과 다르게 알려 계약하게 했다면 계약 해제나 손해배상을 따로 검토할 수 있습니다. 이 경우 광고 문구, 계약 당시 설명, 실제 상권 차이를 증명해야 해서 감액 청구보다 입증 부담이 큽니다.
• 건물주가 월세를 올려 달라고 하면요?
  건물주의 증액청구는 청구 당시 월세의 100분의 5를 넘지 못하고, 계약이나 직전 증액 뒤 1년이 지나야 할 수 있습니다. 다만 합의로 올리면 이 한도가 적용되지 않으므로, 증액 합의서에 서명하기 전에 한도와 비교해 보십시오.

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