주택 임대차

다세대주택에 동·호수 없이 전입했는데 새 집주인에게 대항할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 다세대주택에 지번만 적고 동·호수를 빠뜨린 주민등록으로는 대항력이 생기지 않아 새 집주인에게 임대차를 주장하기 어렵습니다. 대법원은 다세대주택은 동·호수까지 적어야 유효한 공시방법이 된다고 봅니다. 지금은 주민등록표 초본에 동·호수가 적혀 있는지부터 확인하십시오.

새 주인의 요구를 받았다고 당장 이삿짐을 쌀 필요는 없습니다. 대항력이 없더라도 전 집주인과의 계약에 따른 보증금 반환청구권은 그대로 남습니다.

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A씨는 2025년 2월 보증금 1억5,000만원에 다세대주택 한 세대를 임차했습니다. 전입신고서에 번지까지만 적고 동·호수는 비워 둔 채 살았습니다. 2026년 6월 집주인이 그 세대를 팔았고, 새 주인은 A씨에게 대항력이 없다며 집을 비우라고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

다세대주택은 왜 동·호수까지 적어야 하나요?

다세대주택은 건축 관련 법령상 공동주택이어서, 지번만 적은 주민등록으로는 제3자가 어느 세대에 사는지 알 수 없기 때문입니다. 판례는 다세대주택의 동·호수 없이 지번만으로 한 주민등록은 임대차의 유효한 공시방법이 아니라고 봅니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주민등록법 시행령」은 주소를 도로명주소로 기록하고, 도로명주소를 쓸 수 없을 때 지번으로 적되 공동주택은 지번 다음에 건축물대장상 이름과 동번호·호수를 적도록 정합니다. 연립주택에 지번만 적은 미등기전세권자도 같은 이유로 보호받지 못했습니다.

대항력은 「주택임대차보호법」 제3조 제1항에 따라 인도와 적법한 주민등록을 마친 다음 날부터 생깁니다. 동·호수가 빠진 주민등록은 이 요건을 채우지 못합니다.

집을 산 새 주인에게는 무엇을 주장할 수 있나요?

동·호수를 빠뜨려 대항력이 없다면 새 집주인에게 임대차를 주장해 계속 살거나 보증금 반환을 요구하기 어렵습니다. 대항력이 있어야 새 주인이 임대인 지위를 승계하기 때문입니다.

이 경우 보증금은 계약 상대방인 전 집주인에게 청구합니다. 전 집주인이 집을 팔면서 임차인에게 알리지 않았다면 계약 위반을 이유로 한 손해배상도 함께 따져 볼 수 있습니다. 새 주인과 다시 계약을 맺는 방법도 있으나, 그때는 새 계약 기준으로 대항력과 확정일자를 다시 갖춰야 합니다.

신축 중이라 호수 없이 전입했다가 나중에 고치면 어떻게 되나요?

신축 연립주택에 호수 없이 지번만으로 전입했다가 준공 뒤 호수를 넣어 정정했다면, 대항력은 처음 전입일이 아니라 정정한 때를 기준으로 판단합니다. 최초 전입으로는 특정 세대에 주소를 가진 사람으로 인식할 수 없기 때문입니다.

그러므로 정정 전에 근저당권이나 가압류가 들어왔다면 임차인은 그 권리보다 뒤에 섭니다. 정정일과 등기 접수일을 나란히 놓고 순위를 확인해야 합니다.

다세대 동호수 누락 대응 순서

• 초본 확인 - 주민등록표 초본에 동·호수가 적혀 있는지 봅니다. 빠져 있다면 대항력이 없는 상태입니다.
• 주소 정정 - 주민센터에 동·호수를 넣어 정정 신고를 합니다. 정정한 다음 날부터 대항력을 새로 따집니다.
• 확정일자 점검 - 계약서 확정일자와 정정일 중 늦은 날이 우선변제 기준입니다. 새 계약을 맺으면 새로 받습니다.
• 전 집주인에게 청구 - 새 주인에게 대항할 수 없다면 계약 상대방에게 보증금 반환을 청구합니다. 내용증명으로 청구 날짜를 남깁니다.
• 새 주인과 협의 - 계속 살 생각이면 새 주인과 계약을 다시 맺습니다. 그 계약 기준으로 전입과 확정일자를 갖춥니다.

정정 신고는 주민센터에 신분증과 임대차계약서를 가지고 가서 하면 되고, 처리된 뒤에는 초본을 다시 떼어 동·호수가 제대로 들어갔는지 확인합니다. 정정일이 곧 새 순위의 출발점이므로 그날의 등기사항증명서도 함께 떼어 둡니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물이 다세대가 아니라 다가구로 등재되어 있거나 대장 표시가 여러 번 바뀐 경우에 해당하면 대장과 등기 이력을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 다가구주택도 동·호수를 빠뜨리면 안 되나요?
  다가구주택은 다릅니다. 다가구주택은 단독주택이므로 지번만 정확히 적으면 호수를 빠뜨리거나 틀려도 대항력이 있습니다. 내가 사는 건물이 다세대인지 다가구인지는 건축물대장 종류와 용도란으로 확인합니다.
• 집주인이 바뀌었는데 보증금은 누구에게 받나요?
  대항력이 있으면 새 주인이 임대인 지위를 승계하므로 새 주인에게 받습니다. 대항력이 없다면 새 주인은 승계하지 않으므로 계약을 맺은 전 집주인에게 보증금 반환을 청구합니다. 전 집주인의 재산 상황을 보고 가압류를 먼저 검토하기도 합니다.
• 동·호수를 정정하면 대항력이 바로 생기나요?
  정정 신고를 한 다음 날부터 대항력이 생긴다고 보아야 합니다. 주민등록은 전입신고를 한 때 된 것으로 보고, 대항력은 그 다음 날부터 생기기 때문입니다. 정정 전 설정된 담보권이나 이미 이루어진 소유권 이전에는 대항할 수 없습니다.
• 새 주인과 다시 계약하면 불리한 점이 있나요?
  새 계약 기준으로 대항력과 확정일자를 다시 갖춰야 하므로, 새 주인이 이미 대출을 받아 근저당권을 설정했다면 그보다 뒤에 섭니다. 계약 전에 등기사항증명서를 떼어 선순위 권리와 근저당 한도액을 확인하고 보증금 규모를 정합니다.
• 전 집주인이 연락을 끊으면 어떻게 하나요?
  내용증명으로 보증금 반환을 청구하고, 답이 없으면 지급명령이나 반환 소송을 냅니다. 전 집주인이 집을 판 대금을 다른 곳으로 옮길 우려가 있으면 다른 재산에 가압류를 신청해 두고 본안을 진행합니다.
• 등기부에는 동·호수가 없고 대장에만 있으면요?
  판례는 제3자가 주로 등기부와 건축물대장으로 주택의 표시를 파악한다고 봅니다. 대장에 동·호수가 있다면 그 표시대로 적는 편이 안전하고, 등기부와 대장이 다를 때는 두 공부를 모두 떼어 불일치 사실을 기록해 둡니다.

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