주택 임대차
세입자가 숨졌는데 따로 사는 딸과 함께 살던 사실혼 배우자 중 누가 임차권을 받나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신
함께 살던 사실혼 배우자는 임차권을 승계하고, 따로 사는 딸이 공동 승계인인지는 해석이 갈립니다. 주택임대차보호법 제9조 제2항은 상속인이 함께 살지 않았다면 함께 살던 사실혼 배우자와 2촌 이내 친족이 공동으로 승계한다고 정합니다. 지금은 사망 후 1개월 안에 계속 살지 정하고 딸과 보증금 귀속을 협의하십시오.
사실혼 배우자와 공동 승계 대상자는 임차인 사망 후 1개월 이내에 임대인에게 반대 의사를 표시하면 승계하지 않을 수 있습니다. 계속 살지 여부와 딸과의 정리 방향을 이 기간 안에 정하십시오.
딸이 상속인이라는 이유만으로 함께 살던 사실혼 배우자가 곧바로 집을 비워야 하는 것은 아닙니다. 법이 이런 경우를 따로 정해 두었습니다.
이런 상담이 많습니다
S씨는 2022. 10. 보증금 2억원에 아파트를 임차해 전입신고를 하고, 혼인신고 없이 T씨와 함께 살았습니다. S씨에게는 결혼해 다른 도시에서 따로 사는 딸 U씨가 있었습니다. 2026. 4. S씨가 사망하자, 임대인은 보증금을 딸에게 줘야 하는지 함께 살던 T씨에게 줘야 하는지 모르겠다며 반환을 미루고 있습니다. T씨는 자신이 이 집에 계속 살 수 있는지, 보증금은 누구 몫인지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
따로 사는 자녀가 있으면 사실혼 배우자는 임차권을 못 받나요?
받을 수 있습니다. 임차인이 사망할 때 상속인이 그 주택에서 함께 살고 있지 않았다면, 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실혼 배우자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」 제9조 제2항의 내용입니다. 사례처럼 딸이 따로 살았다면 함께 살던 사실혼 배우자는 이 조항에 따라 승계인이 됩니다.
따로 사는 딸도 함께 승계하나요?
이 부분은 해석이 갈립니다. 조문은 「그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족」이라고 적고 있어, 함께 산다는 요건이 2촌 이내 친족에게도 걸린다고 읽으면 따로 사는 딸은 제외되고 사실혼 배우자가 단독으로 승계합니다. 반면 원안처럼 딸도 2촌 이내 친족으로서 사실혼 배우자와 공동 승계한다고 보는 설명도 있습니다.
어느 쪽으로 보든 사실혼 배우자는 승계인에 포함됩니다. 법에는 공동 승계인 사이의 몫이 정해져 있지 않으므로, 원안이 적은 「각 2분의 1」은 법 조문에서 바로 나오는 결론이 아닙니다. 보증금을 나누는 문제는 딸과 합의하는 것이 분쟁을 줄이는 길이고, 합의가 안 되면 법원 판단을 받아야 합니다.
보증금 반환 청구권과 채무는 어떻게 되나요?
승계한 사람에게 귀속됩니다. 임대차 관계에서 생긴 채권과 채무는 임차인의 권리의무를 승계한 사람에게 넘어가므로, 보증금 반환 청구권과 밀린 월세 같은 채무도 승계인이 함께 가집니다. 임대인은 누가 승계인인지 불분명하다는 이유로 반환을 미룰 수 있으므로, 승계인들이 합의서를 만들어 제시하면 반환이 빨라집니다.
딸이 그 집에서 함께 살았다면 결론이 다른가요?
다릅니다. 상속인인 딸이 사망 당시 그 주택에서 함께 살았다면 제9조 제2항이 적용되지 않고, 임차권은 민법에 따라 상속인인 딸이 상속합니다. 사실혼 배우자는 상속인이 아니므로 이 경우 임차권을 갖지 못합니다.
| 사망 당시 딸 | 임차권을 갖는 사람 |
|---|---|
| 따로 삶 | 사실혼 배우자(딸 공동 여부 해석 갈림) |
| 함께 삶 | 딸(민법 상속) |
- 따로 삶
- 임차권을 갖는 사람: 사실혼 배우자(딸 공동 여부 해석 갈림)
- 함께 삶
- 임차권을 갖는 사람: 딸(민법 상속)
출처 - 주택임대차보호법 제9조 제2항, 민법 제1000조 제1항
사실혼 배우자와 자녀 임차권 승계 대응 순서
- 사망 당시 동거 확인 - 딸이 그 집에 함께 살았는지 주민등록과 생활 자료로 확인합니다. 제9조 제2항 적용 여부가 여기서 정해집니다.
- 1개월 안에 결정 - 사실혼 배우자가 계속 살지, 승계를 거부할지 사망일부터 1개월 안에 정합니다.
- 딸과 협의 - 계속 거주와 보증금 귀속을 딸과 협의해 합의서를 만듭니다. 해석 다툼을 줄입니다.
- 임대인에게 통지 - 승계인과 합의 내용을 임대인에게 알립니다. 반환 지연을 막습니다.
- 계약 종료 시 보증금 청구 - 합의한 비율에 따라 보증금 반환을 청구합니다. 다툼이 있으면 소송을 검토합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 딸이 사실혼 관계를 다투거나 공동 승계 여부에 대한 해석이 맞서면 가족관계와 동거 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁과 상속 관련 가사 사건을 수행합니다.
실무상 착안점
이런 사건에서 딸은 「내가 법정 상속인이니 보증금은 내 몫」이라고, 사실혼 배우자는 「함께 산 내가 다 받는다」고 주장합니다. 주택임대차보호법 제9조 제2항은 두 사람의 주장이 모두 일부만 맞는 구조입니다. 함께 살던 사실혼 배우자가 승계인이라는 점은 분명하지만, 따로 사는 딸이 함께 승계하는지는 해석이 갈립니다.
그래서 사망 당시 누가 그 집에 살았는지를 보여 주는 기록이 가장 중요합니다. 주민등록등본의 세대 구성, 딸의 주소지, 사실혼 배우자와 공동으로 낸 생활비 기록을 모으고, 사망일부터 1개월이 되는 날을 달력에 표시해 둡니다.
이 기록은 임대인이 누구에게 보증금을 돌려줄지 판단하거나, 법원이 승계인을 정할 때 그대로 쓰입니다. 해석 다툼이 남아 있는 만큼 딸과 합의서를 만들어 임대인에게 제시하면 반환 지연과 소송을 함께 줄일 수 있습니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 임차인 사망에 따른 임차권 승계와 상속인 사이의 보증금 분쟁을 수행해 왔으며, 사망 당시의 동거 관계를 먼저 확정하고 승계인 사이의 합의안을 함께 마련하는 방식으로 대응합니다.
- 가사·상속 사건
- 명도·임대차 분쟁
- 강제집행·채권추심
- 가압류·가처분 신청
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
임대차계약서·가족관계증명서·주민등록등본(세대 구성)·사망진단서를 준비해 주시면, 제9조 제2항 적용 여부와 공동 승계 범위, 보증금 귀속과 합의 방안, 임대인에 대한 반환 청구를 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.29 기준으로 조문을 확인했습니다.
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