주택 임대차

상속인 없이 세입자가 숨지면 함께 살던 사실혼 배우자가 임차권을 이어받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

이어받습니다, 임차인이 상속인 없이 사망하면 그 집에서 함께 살던 사실혼 배우자가 임차인의 권리와 의무를 승계합니다. 주택임대차보호법 제9조 제1항이 상속과 별도로 이 승계를 정하고, 보증금 반환 청구권도 승계인에게 귀속됩니다. 지금은 사망일부터 1개월 안에 계속 살지 여부를 정하고 사실혼 자료를 모아 두십시오.

사실혼 배우자가 새로 계약서를 쓰거나 전입신고를 다시 할 필요는 없습니다. 승계는 법에 따라 자동으로 이루어집니다.

이런 상담이 많습니다

Q씨는 2023. 4. 보증금 1억 2천만원에 빌라를 임차해 전입신고를 하고, 혼인신고 없이 R씨와 10년 넘게 함께 살았습니다. Q씨에게는 자녀나 부모, 형제자매 같은 상속인이 전혀 없었습니다. 2026. 5. Q씨가 세상을 떠나자 임대인은 「계약 당사자가 사망했으니 나가라, 보증금은 상속인이 나타나면 주겠다」고 했습니다. R씨는 이 집에 계속 살 수 있는지, 보증금은 누가 받는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상속인 없이 세입자가 사망하면 사실혼 배우자가 임차권을 이어받나요?

이어받습니다. 임차인이 상속인 없이 사망하면 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 사람이 임차인의 권리와 의무를 승계합니다. 사실혼 배우자는 민법상 상속인이 아니지만, 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」 제9조 제1항이 주거 보호를 위해 따로 승계를 인정합니다.

승계하면 사실혼 배우자가 새 임차인이 되어 남은 계약기간 동안 계속 살 수 있고, 계약이 끝나면 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 임대인은 계약 당사자가 사망했다는 이유만으로 나가라고 할 수 없습니다. 상속인이 나타나면 주겠다며 보증금 반환을 미루는 것도 근거가 없습니다. 상속인이 없는 이상 보증금을 받을 사람은 승계한 사실혼 배우자이기 때문입니다.

보증금 반환 청구권과 밀린 월세는 누구에게 가나요?

모두 승계한 사람에게 갑니다. 임대차 관계에서 생긴 채권과 채무는 임차인의 권리의무를 승계한 사람에게 귀속되므로, 보증금 반환 청구권도 사실혼 배우자가 갖고, 밀린 월세나 관리비 같은 채무도 사실혼 배우자가 부담합니다. 밀린 월세가 있으면 보증금에서 공제됩니다.

사실혼 관계는 무엇으로 증명하나요?

혼인신고만 없을 뿐 부부로 함께 살았다는 사실을 자료로 보여 주어야 합니다. 같은 주소의 주민등록(동거인 표시), 생활비를 함께 낸 계좌 내역, 가족과 이웃의 인정, 병원 보호자 기록 같은 자료가 쓰입니다. 임대인이 승계를 다투면 이런 자료로 가정공동생활과 사실혼 관계를 증명합니다.

승계를 원하지 않으면 어떻게 하나요?

임차인이 사망한 뒤 1개월 이내에 임대인에게 반대 의사를 표시하면 승계하지 않습니다. 이 경우 임대차는 상속인 없는 재산 처리 절차로 넘어가므로 사실혼 배우자는 집을 비워야 합니다. 반대 의사는 뒤에 다툼이 없도록 내용증명이나 문자로 남깁니다.

사실혼 배우자 임차권 승계 대응 순서

• 상속인 유무 확인 - 가족관계증명서와 제적등본으로 자녀·부모·형제자매 등 상속인이 있는지 확인합니다. 없으면 제9조 제1항이 적용됩니다.
• 1개월 안에 결정 - 계속 살지, 승계를 거부할지 사망일부터 1개월 안에 정합니다. 거부는 임대인에게 통지합니다.
• 사실혼 자료 정리 - 동거 기간, 생활비 공동 부담, 주변 인정 자료를 모읍니다. 임대인이 다툴 때 씁니다.
• 임대인에게 승계 통지 - 임차인 지위를 승계했다는 사실과 연락처를 알립니다. 월세는 이후 승계인 이름으로 냅니다.
• 계약 종료 시 보증금 청구 - 계약이 끝나면 승계인으로서 보증금 반환을 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 상속인이 따로 있거나 사실혼 관계 자체를 임대인이 부인한다면 가족관계 서류와 생활 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁과 상속 관련 가사 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 사실혼 배우자도 임차권을 승계하나요?
  상속인이 없으면 승계합니다. 주택임대차보호법 제9조 제1항은 임차인이 상속인 없이 사망한 경우 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계한다고 정합니다. 함께 살았어야 합니다.
• 승계를 원하지 않으면 어떻게 하나요?
  사망 후 1개월 이내에 임대인에게 반대 의사를 표시합니다. 주택임대차보호법 제9조 제3항은 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 승계 대상자가 임대인에게 반대의사를 표시하면 승계하지 않는다고 정합니다. 내용증명이나 문자로 남기십시오.
• 보증금은 누가 돌려받나요?
  승계한 사실혼 배우자가 받습니다. 주택임대차보호법 제9조 제4항은 승계의 경우 임대차 관계에서 생긴 채권·채무가 임차인의 권리의무를 승계한 자에게 귀속된다고 정합니다. 보증금 반환 청구권과 함께 밀린 월세 같은 채무도 넘어갑니다.
• 상속인이 있으면 사실혼 배우자는 어떻게 되나요?
  상속인이 그 집에서 함께 살았는지에 따라 다릅니다. 주택임대차보호법 제9조 제2항은 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 않은 경우 함께 살던 사실혼 배우자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 승계한다고 정합니다. 상속인이 함께 살았다면 상속인이 민법에 따라 상속합니다.
• 민법상 상속인에는 누가 있나요?
  직계비속, 직계존속, 형제자매, 4촌 이내의 방계혈족 순서입니다. 민법 제1000조 제1항이 상속 순위를 이렇게 정하고, 배우자는 제1003조에 따라 법률상 배우자만 상속인이 됩니다. 이 중 아무도 없어야 제9조 제1항의 「상속인 없이 사망한 경우」에 해당합니다.
• 임대인이 사실혼을 인정하지 않으면요?
  사실혼 관계를 자료로 증명해야 합니다. 주택임대차보호법 제9조 제1항의 승계 요건은 사실상의 혼인 관계와 그 주택에서의 가정공동생활이므로, 동거 주민등록, 생활비 공동 부담 내역, 주변인 진술 같은 자료로 부부로 살았다는 사실을 보여 주면 됩니다.

비슷한 상황

• 돌아가신 분의 빚이 많은데 상속을 포기할 수 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성