주택 임대차
사실혼 배우자 명의 전셋집에서 그가 사망하면 저는 바로 나가야 하나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
아니요, 사실혼 배우자와 그 전셋집에서 함께 살아왔다면 임차권을 승계해 계속 살 수 있습니다. 주택임대차보호법 제9조는 상속인이 없으면 사실혼 배우자가 단독으로, 상속인이 그 집에서 함께 살지 않았으면 사실혼 배우자와 2촌 이내 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다고 정합니다. 지금은 사망 후 1개월 안에 승계를 원하지 않는다는 뜻을 집주인에게 밝힐지부터 정하십시오.
승계를 원하지 않는다면 임차인이 사망한 뒤 1개월 이내에 임대인에게 반대의사를 표시해야 합니다. 이 기간이 지나면 승계한 것으로 처리됩니다.
사실혼 배우자는 민법상 상속인이 아니지만, 그렇다고 전셋집에서 곧바로 나가야 하는 것은 아닙니다. 주택 임차권만큼은 법이 따로 승계를 인정합니다.
이런 상담이 많습니다
R씨는 2023년부터 사실혼 관계인 배우자 명의로 보증금 2억원 전셋집에서 함께 살았습니다. 2026년 배우자가 교통사고로 갑자기 사망했고, 지방에 사는 배우자의 부모님만 상속인이었습니다. 집주인은 계약자가 사망했으니 집을 비우고 보증금은 상속인에게 주겠다고 했습니다. R씨는 바로 나가야 하는지, 보증금은 누구에게 돌아가는지 물었습니다. 상속인이 그 집에 함께 살지 않았으므로 R씨는 임차권을 승계해 계속 살 수 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
사실혼 배우자는 왜 상속인이 아닌데 승계하나요?
민법상 배우자 상속권은 법률상 배우자에게만 인정되므로, 사실혼 배우자는 상속으로 임차권을 받을 수 없습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 함께 살던 사람의 주거를 지키기 위해 주택 임차권에 한해 사실혼 배우자의 승계를 따로 정합니다.
승계 방식은 사망 당시 상속인이 있는지, 그 상속인이 그 집에서 함께 살았는지에 따라 달라집니다. 승계는 계약서를 새로 쓰지 않아도 법에 따라 생기고, 집주인의 동의도 필요하지 않습니다.
상속인이 없거나 따로 살았으면 어떻게 승계하나요?
임차인이 상속인 없이 사망했다면 그 집에서 가정공동생활을 하던 사실혼 배우자가 단독으로 임차인의 권리와 의무를 승계합니다.
- 1
상속인 있나
없으면 사실혼 배우자 단독 승계
- 2
상속인이 함께 살았나
함께 살았으면 민법상 상속
- 3
따로 살았다면
사실혼 배우자와 2촌 이내 친족 공동 승계
- 4
1개월 내 반대의사
표시하면 승계하지 않음
상속인이 있지만 사망 당시 그 집에서 함께 살지 않았다면, 그 집에서 가정공동생활을 하던 사실혼 배우자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 승계합니다. 원안은 이 경우 사망자의 부모와 공동으로 승계한다고 보았습니다. 다만 조문의 「그 주택에서 가정공동생활을 하던」이 2촌 이내 친족에도 걸리는지는 해석이 갈리므로, 따로 살던 부모가 공동 승계인인지는 사안별로 따져야 합니다. 어느 쪽이든 사실혼 배우자가 승계인에 포함되어 계속 살 수 있다는 결론은 같습니다.
상속인이 같은 집에 살았다면요?
상속인이 사망 당시 그 집에서 함께 살고 있었다면 제9조의 특례가 적용되지 않고 민법에 따라 상속인이 임차권을 상속합니다. 이 경우 사실혼 배우자는 임차권을 승계하지 못합니다. 예를 들어 사망자의 자녀가 함께 살았다면 자녀가 상속인으로서 임차권을 가집니다.
승계하면 보증금과 밀린 월세는 누구 몫인가요?
승계한 사람에게 돌아갑니다. 임대차 관계에서 생긴 채권과 채무는 임차인의 권리의무를 승계한 사람에게 귀속합니다. 보증금 반환채권도, 밀린 차임 채무도 승계인이 가지므로 집주인이 상속인에게 보증금을 주겠다고 해도 승계인의 권리가 우선합니다.
임차인 사망 후 대응 순서
- 상속인 확인 - 가족관계증명서로 사망자의 상속인이 누구인지 봅니다. 승계 방식이 여기서 정해집니다.
- 동거 여부 정리 - 상속인이 사망 당시 그 집에 살았는지 주민등록과 생활 자료로 확인합니다.
- 사실혼 증명 자료 모으기 - 함께 산 기간, 생활비 공동 부담, 가족·지인의 인정 등을 보여 주는 자료를 모읍니다.
- 1개월 안에 의사 결정 - 승계를 원하지 않으면 사망 후 1개월 안에 집주인에게 반대의사를 서면으로 보냅니다.
- 집주인에게 승계 통지 - 계속 살 경우 승계 사실과 보증금 권리를 집주인에게 알리고, 상속인과의 관계도 정리합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 사실혼 관계 자체를 상속인이 부정하거나 보증금 일부를 상속인이 부담했다면 생활 기록과 송금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 가사·상속 사건과 주택 임대차 보증금 분쟁을 수행합니다.
실무상 착안점
사실혼 배우자는 「나는 상속인이 아니니 권리가 없다」고 생각하고, 집주인은 「계약자가 죽었으니 계약도 끝났다」고 생각합니다. 주택임대차보호법은 이 경우를 위해 임차권 승계 규정을 따로 두었고, 함께 살던 사실혼 배우자는 원칙적으로 계속 살 수 있습니다.
관건은 사망 당시의 생활 기록입니다. 같은 주소의 주민등록, 공동 생활비 이체, 관리비 납부, 양가 가족과의 교류 기록이 사실혼과 가정공동생활을 증명합니다. 사망 후 1개월이라는 반대의사 기한도 있으므로 날짜를 넘기지 않아야 합니다.
이 기록은 보증금 반환을 두고 상속인과 다툴 때 결론을 가립니다. 집주인이 상속인에게 보증금을 먼저 돌려준 경우, 승계인이 보증금 반환을 청구하려면 승계 사실과 집주인이 그 사실을 알았는지를 입증해야 합니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 가사·상속 사건과 주택 임대차 보증금 분쟁을 수행해 왔으며, 사망 당시 상속인의 동거 여부와 사실혼 증명 자료를 먼저 정리한 뒤 임대인·상속인과의 관계를 함께 정리하는 방식으로 대응합니다.
- 가사·상속 사건
- 명도·임대차 분쟁
- 강제집행·채권추심
- 상속세 신고 자문
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
임대차계약서·사망자의 가족관계증명서·함께 산 사실을 보여 주는 주민등록초본과 생활비 이체 내역을 준비해 주시면, 임차권 승계 여부와 공동 승계인의 범위·보증금 귀속·상속인과의 정리 방법을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.
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