주택 임대차

혼인신고 없이 살던 동거인이 숨지면 전세 임차권을 이어받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 숨진 임차인의 상속인인 부모가 그 집에서 함께 살지 않았다면 함께 살던 사실혼 배우자가 전세 임차권을 이어받습니다. 주택임대차보호법 제9조는 상속인이 없거나 상속인이 그 집에서 가정공동생활을 하지 않은 경우 사실혼 배우자의 승계를 인정합니다. 지금은 사망 당시 부모의 주민등록 주소와 함께 산 기간을 보여 줄 자료부터 확인하십시오.

혼인신고를 하지 않았다는 이유로 곧바로 집을 비워 줘야 한다고 생각할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

L씨는 2023. 9.부터 연인이 전세보증금 2억원에 얻은 아파트에서 혼인신고 없이 함께 살았습니다. 두 사람 사이에 자녀는 없었고, 연인의 부모는 다른 도시에 따로 살고 있었습니다. 2026. 2. 연인이 사고로 숨지자 부모는 「상속인은 우리」라며 전세보증금을 달라고 했고, 집주인은 L씨에게 누구와 계약을 정리해야 하는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

사실혼 배우자는 상속인이 아닌데 임차권을 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 민법상 상속인이 되는 배우자는 혼인신고를 한 법률상 배우자뿐이어서 사실혼 배우자는 상속권이 없습니다. 그러나 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 주거를 잃지 않도록 주택 임차권에 한해 상속과 다른 승계 규정을 둡니다.

임차인이 상속인 없이 숨진 경우에는 그 집에서 가정공동생활을 하던 사실혼 배우자가 임차인의 권리와 의무를 이어받습니다.

부모가 살아 있으면 누가 승계하나요?

부모가 그 집에서 함께 살았는지에 따라 다릅니다. 자녀가 없으면 부모가 상속인이 되는데, 부모가 숨진 임차인과 그 집에서 함께 살고 있었다면 부모가 상속으로 임차권을 이어받고 사실혼 배우자는 권리가 없습니다.

반대로 사망 당시 상속인인 부모가 그 집에서 가정공동생활을 하지 않았다면, 그 집에서 가정공동생활을 하던 사실혼 배우자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 승계합니다. 위 사례에서 부모가 따로 살았고 그 집에 함께 산 다른 친족이 없다면 L씨가 전세 임차권과 보증금 반환 채권을 이어받습니다.

승계하면 보증금과 밀린 월세도 넘어오나요?

넘어옵니다. 임대차 관계에서 생긴 채권과 채무는 임차인의 권리의무를 승계한 사람에게 귀속됩니다. 전세보증금 반환 채권을 이어받는 대신, 숨진 임차인이 밀린 월세나 관리비가 있었다면 그 채무도 함께 부담합니다.

승계한 사람은 남은 기간 동안 그 집에 계속 살 수 있고, 기간이 끝나면 집주인에게 보증금 반환을 청구합니다. 집주인은 부모가 아니라 승계인에게 보증금을 돌려주면 됩니다.

사실혼 관계는 어떻게 보여 주나요?

함께 산 사실과 부부로 생활한 사실을 자료로 보여 줍니다. 같은 주소의 주민등록, 생활비를 함께 쓴 계좌 내역, 가족·지인에게 배우자로 소개한 기록, 장례 절차에 배우자로 참여한 기록이 쓰입니다. 부모가 사실혼을 부인하면 가정법원에 사실상혼인관계존재확인을 구하는 방법도 있습니다.

사실혼 배우자 임차권 승계 대응 순서

• 상속인 거주 확인 - 부모의 사망 당시 주민등록 주소를 확인합니다. 제1항·제2항 가운데 무엇이 적용될지 정해집니다.
• 사실혼 자료 수집 - 주민등록등본·공동 생활비 계좌·사진을 모읍니다. 가정공동생활을 보여 주는 자료입니다.
• 집주인 통지 - 승계 사실과 계속 거주 의사를 문자나 내용증명으로 알립니다. 1개월 반대의사 기간을 넘긴 사실도 남깁니다.
• 보증금 채권 정리 - 밀린 월세·관리비를 확인하고 정산 계획을 세웁니다. 승계인에게 채무도 귀속됩니다.
• 상속인과 협의 - 부모와 보증금 귀속을 두고 다툼이 생기면 문서로 합의하거나 법원 판단을 받습니다. 집주인의 이중 지급을 막습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 숨진 임차인에게 법률상 배우자나 자녀가 따로 있었거나 부모와 주소만 같이 두고 실제로는 따로 살았다면 주민등록과 생활 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임차인 사망에 따른 임차권 승계와 보증금 반환 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 자녀도 부모도 없으면 사실혼 배우자가 받나요?
  받습니다. 주택임대차보호법 제9조 제1항은 임차인이 상속인 없이 숨진 경우 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 사람이 임차인의 권리와 의무를 승계한다고 정합니다. 형제자매 등 다른 상속인이 있으면 제2항 기준으로 따집니다.
• 부모가 함께 살았다면 어떻게 되나요?
  부모가 상속으로 이어받습니다. 상속인인 부모가 사망 당시 그 집에서 가정공동생활을 하고 있었다면 주택임대차보호법 제9조 제2항이 적용되지 않고, 민법에 따라 부모가 임차권을 상속합니다. 이때 사실혼 배우자는 임차권에 대한 권리가 없습니다.
• 승계를 원하지 않으면 어떻게 하나요?
  1개월 안에 반대 의사를 알립니다. 주택임대차보호법 제9조 제3항은 임차인이 숨진 뒤 1개월 이내에 승계 대상자가 임대인에게 반대 의사를 표시하면 승계하지 않는다고 정합니다. 밀린 월세가 많거나 이사를 원할 때 검토하고, 문자나 내용증명으로 남깁니다.
• 숨진 사람이 밀린 월세도 제가 내야 하나요?
  승계했다면 부담합니다. 주택임대차보호법 제9조 제4항은 임대차 관계에서 생긴 채권과 채무가 승계인에게 귀속된다고 정합니다. 보증금 반환 채권을 받는 대신 밀린 월세와 관리비도 이어받으므로, 보증금에서 공제해 정산하는 경우가 많습니다.
• 부모가 보증금을 달라고 하면 줘야 하나요?
  부모가 따로 살았다면 줄 의무가 없습니다. 주택임대차보호법 제9조 제2항에 따라 상속인이 그 집에서 가정공동생활을 하지 않은 경우 보증금 반환 채권을 포함한 임차권은 함께 살던 사실혼 배우자와 2촌 이내 친족이 승계합니다. 다툼이 크면 법원 판단을 받습니다.
• 사실혼 배우자는 다른 재산도 상속받나요?
  상속받지 못합니다. 민법 제1003조 제1항의 상속인이 되는 배우자는 법률상 배우자여서, 사실혼 배우자는 예금이나 다른 부동산을 상속받지 못합니다. 주택 임차권 승계는 주거 보호를 위한 예외여서 그 집의 임대차에 한정됩니다.

비슷한 상황

• 상속받은 부동산을 형제들과 나누려는데 합의가 안 됩니다
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