등기·명의신탁

매수인 채권자가 등기청구권을 가압류했는데 매수인이 이전등기 소송을 걸면 매도인은?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

매도인은 소송에 응소해 소유권이전등기청구권이 가압류된 사실을 주장하고 가압류결정을 증거로 내야 합니다. 이 경우 법원은 가압류 해제를 조건으로 하지 않는 한 이전등기 청구를 받아들이지 않고, 매도인이 응소하지 않아 판결이 확정돼 채권자가 손해를 입으면 매도인이 배상책임을 질 수 있다는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 송달받은 가압류결정 정본부터 찾아 두십시오.

매수인의 채권자와 따로 합의하거나 가압류를 풀어 줄 방법부터 찾을 필요는 없습니다. 매도인이 할 일은 소송에서 가압류 사실을 주장·증명하는 것이고, 가압류 해제는 매수인과 그 채권자 사이의 문제입니다.

이런 상담이 많습니다

J씨는 2025년 4월 아파트를 7억원에 팔고 잔금까지 받았지만, 매수인 명의로 등기를 넘기기 전에 매수인의 채권자가 매수인의 J씨에 대한 소유권이전등기청구권을 가압류했다는 결정을 송달받았습니다. J씨가 등기를 미루자 2025년 10월 매수인이 J씨를 상대로 소유권이전등기 청구 소송을 냈습니다. J씨는 매매대금을 다 받았으니 그냥 판결대로 넘겨주면 되는지 고민하고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

가압류된 등기청구권으로 이전등기 소송을 하면 어떻게 되나요?

법원은 가압류 해제를 조건으로 하지 않는 한 이전등기 청구를 받아들이지 않습니다. 일반 금전채권은 가압류가 있어도 채무자가 제3채무자를 상대로 이행 소송을 할 수 있지만, 소유권이전등기를 명하는 판결은 확정되면 매수인이 혼자 등기를 신청할 수 있어 매도인이 막을 방법이 없기 때문입니다. 그래서 매수인은 「가압류가 해제되면 이전등기를 하라」는 조건부 판결만 받을 수 있습니다.

채권 가압류에는 제3채무자에게 채무자에게 지급하지 말라는 명령만 합니다. 여기서 제3채무자는 매도인, 채무자는 매수인입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민사집행법」에서도 이 구조는 같습니다.

매도인이 응소하지 않으면 어떤 책임을 지나요?

매도인은 매수인이 낸 이전등기 소송에 응소해 가압류 사실을 주장하고 가압류결정으로 증명할 의무가 있습니다. 고의나 과실로 응소하지 않아 자백간주로 판결이 확정되고, 매수인이 등기를 넘겨받아 다시 제3자에게 팔아 채권자가 손해를 입으면, 매도인은 채권자에게 불법행위 손해배상책임을 집니다.

가압류는 등기부에 공시되지 않아 가압류 채권자는 매수인에게서 부동산을 산 제3자에게 등기 말소를 청구할 수 없습니다. 그래서 채권자가 입은 손해의 책임이 소송을 방치한 매도인에게 돌아오는 구조입니다.

매도인이 등기를 넘겨주고 싶으면 어떻게 하나요?

매도인이 스스로 등기 의무를 이행하려면 매수인에게 직접 넘기는 대신 법원이 정한 보관인에게 넘겨야 합니다. 부동산 소재지 법원은 채권자나 제3채무자의 신청으로 보관인을 정하고, 보관인은 매수인의 대리인으로서 매수인 명의 이전등기를 신청합니다. 이렇게 하면 채권자는 그 부동산에 다시 가압류나 압류를 할 수 있어 매도인은 책임을 벗습니다.

매도인 응소 대응 순서

• 가압류결정 확인 - 송달받은 가압류결정 정본의 채권자, 채무자, 청구채권을 확인합니다. 소송에서 증거로 낼 문서입니다.
• 답변서 제출 - 소장 부본을 받은 날부터 30일 안에 가압류 사실을 적은 답변서를 냅니다. 무변론판결을 막습니다.
• 조건부 판결 주장 - 가압류 해제를 조건으로 하지 않는 청구는 기각돼야 한다고 주장합니다. 판결 주문을 확인합니다.
• 보관인 선임 검토 - 등기를 넘기고 분쟁을 끝내려면 보관인 선임을 신청합니다. 보관인에게 넘기면 책임이 정리됩니다.
• 채권자에게 통지 - 소송이 걸린 사실을 가압류 채권자에게 알립니다. 채권자가 보조참가 등으로 권리를 지킬 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가압류가 여러 건이거나 본압류로 이전된 경우에는 결정문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매와 가압류가 얽힌 등기 소송과 강제집행 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 가압류가 있어도 매수인이 이전등기 소송을 할 수 있나요?
  소송은 할 수 있지만 법원은 가압류 해제를 조건으로 하지 않는 한 청구를 받아들이지 않습니다. 이전등기 판결은 확정되면 매수인이 혼자 등기할 수 있어 가압류의 효력을 무력하게 만들기 때문입니다. 매수인이 받을 수 있는 것은 조건부 판결입니다.
• 매도인이 답변서를 안 내면 어떻게 되나요?
  법원은 매수인 주장을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있습니다. 그러면 가압류 사실이 드러나지 않은 채 무조건 이전등기 판결이 확정될 수 있습니다. 그 결과 채권자가 손해를 입으면 매도인이 배상책임을 질 수 있습니다.
• 매도인은 무엇을 증명해야 하나요?
  등기청구권이 가압류된 사실을 주장하고, 송달받은 가압류결정을 제출해 증명해야 합니다. 대법원은 이를 제3채무자인 매도인의 의무로 봅니다. 결정 정본을 잃어버렸다면 가압류 법원에서 사본을 발급받을 수 있습니다.
• 채권자는 제3자 명의 등기를 말소할 수 있나요?
  할 수 없습니다. 등기청구권 가압류는 등기부에 공시되지 않고 채권자, 채무자, 제3채무자 사이에서만 효력이 있어 제3자에게 처분금지 효력을 주장하지 못합니다. 그래서 채권자는 매도인에게 손해배상을 청구하는 방법을 택하게 됩니다.
• 매도인이 등기를 넘겨주려면 어떻게 하나요?
  부동산 소재지 법원에 보관인 선임을 신청하고, 보관인에게 매수인 명의 이전등기 절차를 이행합니다. 보관인은 매수인의 대리인으로 등기를 신청합니다. 그 뒤 채권자는 매수인 명의가 된 부동산에 압류나 가압류를 할 수 있습니다.
• 가압류 채권자에게 알려야 하나요?
  법적 의무는 아니지만 알리는 편이 안전합니다. 채권자가 소송에 보조참가하거나 본압류와 보관인 선임을 서둘러 권리를 지킬 수 있습니다. 매도인으로서는 나중에 과실이 없었다는 사정으로도 쓸 수 있습니다.
• 응소했는데도 무조건 판결이 나오면요?
  가압류 사실을 주장·증명했는데도 법원이 무조건 이전등기를 명했다면 항소해 다투어야 합니다. 항소하지 않아 확정되면 매수인이 등기를 할 수 있게 됩니다. 판결 주문에 조건이 붙었는지 반드시 확인하고 항소기간 2주를 넘기지 마십시오.

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