주택 임대차

임차권등기가 된 집을 집주인이 다시 세놓으려면 어떻게 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

세놓을 수는 있지만 임차권등기가 남아 있으면 새 임차인은 최우선변제를 받지 못해 계약을 꺼립니다. 새 임차인의 잔금으로 앞 임차인에게 보증금을 돌려주고 같은 날 말소 서류를 받는 방식이 현실적이고, 대법원은 보증금 반환을 등기 말소보다 먼저 하도록 봅니다. 지금은 돌려줄 금액부터 계산하십시오.

임차권등기를 먼저 지워 달라고 앞 임차인을 설득할 필요는 없습니다. 법은 보증금을 먼저 돌려주도록 정해 두었으므로, 돈을 주는 날 말소 서류를 받는 쪽으로 계획을 세우면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2022년 11월 아파트를 보증금 3억원에 세놓았는데, 2024년 11월 계약이 끝났을 때 보증금을 마련하지 못했습니다. 임차인은 2025년 1월 임차권등기를 하고 이사했고, D씨는 새 임차인을 구해 그 보증금으로 돌려주려 했지만 중개사무소마다 등기 때문에 어렵다는 답을 들었습니다. D씨는 어떻게 해야 다시 세를 놓을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임차권등기가 있는 집을 다시 세놓을 수 있나요?

세놓을 수는 있지만 새 임차인은 소액임차인 최우선변제를 받지 못합니다. 임차권등기가 끝난 주택을 그 뒤에 임차한 사람은 보증금 중 일정액의 우선변제를 받을 권리가 없기 때문입니다. 그래서 등기가 남아 있으면 세입자를 구하기가 어렵습니다.

새 임차인이 전입신고와 확정일자를 갖추면 확정일자 순위에 따른 우선변제권은 생깁니다. 그러나 앞 임차인은 임차권등기로 기존 대항력과 우선변제권을 그대로 유지하므로, 새 임차인은 앞 임차인보다 뒤 순위가 됩니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」에서도 같습니다.

새 임차인 보증금으로 앞 임차인에게 돌려주려면 어떻게 하나요?

새 임차인의 잔금 날에 그 돈으로 앞 임차인에게 보증금을 돌려주고 같은 자리에서 등기 말소 서류를 받는 방식이 가장 많이 쓰입니다. 계약서 특약에 「잔금 중 ○원은 기존 임차인 보증금 반환에 쓰고 임차권등기를 말소한다」고 적고, 앞 임차인 계좌로 직접 보내도록 정해 두면 새 임차인도 안심합니다.

앞 임차인에게는 보증금뿐 아니라 계약 종료 뒤 지연된 기간의 지연손해금과 임차권등기명령 신청·등기 비용도 청구될 수 있습니다. 대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결은 보증금 반환이 임차권등기 말소보다 먼저 이행되어야 한다고 보았으므로, 「등기부터 지우면 돈을 주겠다」는 조건은 앞 임차인이 받아들일 의무가 없습니다.

보증금을 돌려주면 임차권등기는 어떻게 지우나요?

보증금을 모두 돌려받은 앞 임차인이 임차권등기명령 신청을 취하하거나, 임대인이 법원에 임차권등기명령 취소신청을 해서 말소촉탁을 받습니다. 실무에서는 반환 당일 앞 임차인에게서 신청취하서와 인감증명서 등 서류를 받아 법원에 제출합니다.

말소가 등기부에 반영되기까지 며칠이 걸리므로 그 사이 새 임차인의 전입과 확정일자는 계속 진행해도 됩니다. 새 임차인의 최우선변제 제한은 등기가 끝난 주택을 「그 이후에 임차한」 경우이므로, 말소 전에 계약하면 다툼이 생길 수 있습니다. 가능하면 말소 확인 뒤 입주하도록 일정을 짜십시오.

임차권등기 된 집 재임대 대응 순서

• 반환 금액 확정 - 보증금, 지연손해금, 등기 비용을 합산합니다. 앞 임차인과 금액을 먼저 맞춥니다.
• 특약 작성 - 새 계약서에 잔금으로 앞 임차인 보증금을 반환하고 등기를 말소한다는 특약을 넣습니다. 새 임차인의 불안을 줄입니다.
• 동시 정산 - 잔금일에 앞 임차인 계좌로 직접 송금합니다. 같은 자리에서 취하서와 인감증명서를 받습니다.
• 말소 신청 - 취하서나 취소신청서를 법원에 냅니다. 법원이 등기소에 말소를 촉탁합니다.
• 등기부 확인 - 임차권등기가 지워진 것을 확인하고 새 임차인에게 알립니다. 이후 입주와 전입을 진행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 앞 임차인과 반환 금액에 다툼이 있거나 이미 보증금반환 소송이 걸려 있다면 소송 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 등기를 먼저 지워 주면 돈을 준다고 해도 되나요?
  앞 임차인이 따를 의무가 없습니다. 대법원 2005다4529 판결은 임대인의 보증금 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 한다고 보았습니다. 두 의무가 동시이행관계도 아니므로 보증금 반환을 늦추면 지연손해금이 계속 늘어납니다.
• 새 임차인은 확정일자를 받아도 불리한가요?
  확정일자 순위의 우선변제권은 생기지만 앞 임차인보다 뒤입니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제5항에 따라 앞 임차인은 이사해도 기존 대항력과 우선변제권을 유지하고, 새 임차인은 그 뒤 순위로 배당받습니다.
• 등기 비용도 물어 줘야 하나요?
  청구되면 물어 줘야 합니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제8항은 임차인이 임차권등기명령 신청과 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 정합니다. 정산할 때 영수증을 받아 금액을 확인하십시오.
• 앞 임차인이 취하서를 안 써 주면요?
  보증금을 모두 돌려준 뒤라면 임대인이 법원에 임차권등기명령 취소신청을 할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제3항은 취소신청에 민사집행법 가압류 취소 규정을 준용합니다. 송금 내역이 취소 사유를 소명하는 자료가 됩니다.
• 보증금 반환을 미루면 어떤 불이익이 있나요?
  지연손해금이 붙고 강제경매를 당할 수 있습니다. 민법 제397조 제1항에 따라 금전채무 불이행의 손해배상액은 법정이율 또는 약정이율로 계산됩니다. 앞 임차인이 판결을 받으면 그 집을 경매에 넘길 수 있습니다.
• 새 임차인 소액 여부는 언제 기준인가요?
  임차권등기가 남아 있는 동안 계약했다면 소액 기준을 충족해도 최우선변제가 없습니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제6항이 등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 경우를 정하므로, 말소 후 계약·입주하도록 일정을 짜는 편이 새 임차인에게 유리합니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?

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