주택 임대차

임대인이 임차권등기부터 지워야 보증금을 준다는데 따라야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

따르지 않아도 됩니다. 임차권등기 말소보다 임대인의 보증금 반환이 먼저이고, 임대인이 이를 이유로 버티면 지연손해금까지 물어야 합니다. 지금은 보증금을 받은 뒤 말소하겠다는 답을 문자로 남겨 두십시오.

보증금을 받기 전에 등기를 먼저 지워 주겠다는 확인서나 각서를 써 줄 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022년 5월 빌라를 보증금 2억원, 2년으로 임차했습니다. 2024년 5월 계약이 끝났지만 임대인은 새 세입자를 구하지 못했다며 보증금을 주지 않았고, A씨는 직장을 옮기게 되어 2024년 8월 임차권등기명령으로 임차권등기를 마친 뒤 이사했습니다. 2025년 3월 임대인은 「등기를 먼저 지워 줘야 돈을 보내겠다」고 연락해 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임차권등기 말소와 보증금 반환은 동시에 해야 하나요?

아닙니다. 임대인이 보증금을 먼저 돌려주어야 하고, 임차인은 보증금을 받은 뒤에 임차권등기를 말소해 주면 됩니다. 대법원은 임차권등기가 이미 이행지체에 빠진 임대인의 보증금 반환의무를 담보하려고 새로 하는 등기이므로 두 의무를 동시이행관계로 볼 수 없다고 판단했습니다.

집을 비워 주는 일(인도)과 보증금 반환은 서로 동시이행관계입니다. 임차권등기 말소는 이와 다릅니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 임차권등기를 대항력과 우선변제권을 지켜 주는 장치로 정하고 있고, 등기를 마친 뒤에는 주민등록을 옮겨도 이미 취득한 권리를 잃지 않습니다. 등기를 먼저 지우면 이 담보 기능이 사라지므로, 임대인의 요구대로 순서를 바꿀 이유가 없습니다.

임대인이 등기 말소를 핑계로 버티면 지연손해금이 붙나요?

붙습니다. 계약기간이 끝난 날 보증금을 돌려주지 않은 임대인은 그날부터 이행지체 책임을 지고, 등기 말소를 먼저 해 달라는 주장은 지체를 정당화하지 못합니다. 따라서 임대인은 보증금 원금에 더해 지체한 기간의 지연손해금까지 물어야 합니다.

금전채무의 지연손해금은 약정이율이 없으면 법정이율로 계산하고, 임차인이 실제 손해를 따로 증명할 필요가 없습니다. 보증금 반환 소송을 내면 소장 부본이 송달된 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법의 이율이 적용될 수 있습니다.

임차권등기에 든 비용도 임대인에게 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 임차인은 임차권등기명령 신청과 그에 따른 임차권등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 인지대·송달료·등록면허세 같은 신청 비용 영수증을 모아 두면 보증금과 함께 청구하기 쉽습니다.

임차권등기 말소 요구 대응 순서

• 보증금 반환 요청 - 계약 종료일과 반환 계좌를 적어 내용증명이나 문자로 보냅니다. 이때부터 임대인의 지체 사실이 기록으로 남습니다.
• 말소 선이행 요구 거절 - 임대인이 등기 말소를 먼저 요구하면 보증금 입금 확인 후 말소하겠다고 답합니다. 판례상 보증금 반환이 먼저이기 때문입니다.
• 등기 유지 상태에서 이사 - 임차권등기가 기입된 것을 등기사항증명서로 확인한 뒤 이사합니다. 등기 전에 주민등록을 옮기면 대항력을 잃을 수 있습니다.
• 보증금·비용 수령 - 보증금 원금과 지연손해금, 임차권등기 비용을 함께 받습니다. 금액 다툼이 있으면 지급명령이나 소송으로 넘어갑니다.
• 등기 말소 신청 - 보증금을 모두 받은 뒤 임차권등기명령을 낸 법원에 해제 신청을 해 등기를 말소합니다. 말소 전에 입금 내역을 한 번 더 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대인이 일부만 돌려주면서 말소를 요구하거나 보증금에서 원상복구비를 빼겠다고 다투면 계약서와 입금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 임차권등기명령 신청을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임대인이 말소 먼저 안 하면 대출이 안 된다는데요?
  그래도 말소를 먼저 해 줄 의무는 없습니다. 대법원 2005다4529 판결은 보증금 반환의무가 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 한다고 보았습니다. 대출이 꼭 필요하다면 대출 실행일에 보증금 입금과 말소 서류 교부를 같은 자리에서 처리하는 방식으로 조율할 수 있습니다.
• 임차권등기를 하면 바로 이사해도 되나요?
  등기가 실제로 기입된 뒤에 이사해야 합니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 임차권등기 이후에는 대항요건을 잃어도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 유지한다고 정합니다. 결정만 나고 등기부에 기입되기 전에 주민등록을 옮기면 그 사이에 권리를 잃을 수 있습니다.
• 보증금 일부만 받았는데 말소해 줘야 하나요?
  아닙니다. 임차권등기는 보증금 전액을 담보하므로 남은 보증금을 받을 때까지 유지할 수 있습니다. 일부 금액을 받고 말소해 주면 남은 금액은 담보 없는 채권이 됩니다. 일부 지급을 받았다면 받은 날짜와 금액을 적은 영수증을 남기고 남은 금액을 다시 청구합니다.
• 지연손해금은 언제부터 계산하나요?
  원칙적으로 임대차 기간이 끝나 보증금을 돌려줘야 하는 날의 다음 날부터입니다. 민법 제387조 제1항은 확정기한이 있는 채무는 기한이 도래한 때부터 지체책임이 있다고 정합니다. 다만 집을 비워 주지 않은 기간에는 동시이행 항변이 문제될 수 있어 인도일도 함께 확인해야 합니다.
• 임차권등기 비용은 얼마까지 청구할 수 있나요?
  임차권등기명령 신청과 등기에 실제로 든 비용을 청구할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제8항이 근거입니다. 인지대, 송달료, 등록면허세, 등기촉탁 수수료 영수증을 보관해 두고, 보증금 반환을 청구할 때 함께 적으면 됩니다.
• 보증금을 받은 뒤 말소는 누가 하나요?
  임차인이 협조해야 합니다. 보증금을 모두 받았다면 임차권등기명령을 한 법원에 해제 신청을 하고, 법원이 등기소에 말소를 촉탁하는 방식이 일반적입니다. 임대인이 보증금을 준 뒤에도 임차인이 말소에 응하지 않으면 그때부터는 임차인이 말소 청구를 받게 됩니다.

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• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?

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