주택 임대차

만기 전에 이사했는데 집주인이 남은 기간 월세를 모두 빼겠다고 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

원칙은 만기까지 월세를 내야 하지만, 집주인이 그 사이 새 임차인을 들였다면 그 뒤 기간의 월세는 보증금에서 뺄 수 없습니다. 같은 기간 두 사람에게서 월세를 받는 것은 부당이득이기 때문입니다. 지금은 새 임차인이 들어온 날짜부터 확인하십시오.

남은 기간 월세 전액을 한꺼번에 보내 둘 필요는 없습니다. 집주인이 새 임차인을 들였다면 그 뒤 기간은 공제할 이유가 없어지므로, 날짜를 확인한 뒤 정산하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

Q씨는 2024년 3월 원룸을 보증금 1천만원, 월세 60만원에 2년 계약으로 빌렸다가 2025년 9월 이직 때문에 이사했습니다. 집주인은 한 달 뒤인 2025년 10월 월세를 올려 새 임차인을 들였지만, 2026년 3월 만기에 남은 6개월 월세 360만원을 모두 빼고 640만원만 돌려주겠다고 했습니다. Q씨는 공제가 맞는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

만기 전에 이사하면 남은 기간 월세를 다 내야 하나요?

원칙은 내야 합니다. 계약 당시 중도 해지권을 따로 정하지 않았다면 임차인이 개인 사정으로 일방적으로 계약을 끝낼 수 없고, 계약이 이어지는 동안 차임을 낼 의무도 남습니다. 집을 비웠다는 사실만으로 월세 의무가 사라지지 않습니다.

그래서 원래는 계약대로 만기까지 월세를 내거나, 남은 월세 일부를 주고 합의해지를 하는 방법을 씁니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 처음 계약 기간 중 임차인의 일방 해지를 인정하는 규정은 두고 있지 않습니다. 해지는 계약서 특약이나 법률에 해지권이 있을 때 의사표시로 합니다.

집주인이 곧바로 새 세입자를 들였다면 어떻게 되나요?

그 날부터는 월세를 공제할 수 없습니다. 집주인이 임차인이 비운 집을 다른 사람에게 다시 세놓았다면 기존 계약의 해지를 묵시적으로 승낙한 것으로 볼 여지가 있습니다. 그렇지 않더라도 같은 기간 두 사람에게서 월세를 받는 것은 법률상 원인 없는 이익이라 돌려줘야 합니다.

따라서 공제할 수 있는 월세는 임차인이 이사한 뒤 새 임차인이 들어오기 전까지 집이 비어 있던 기간의 월세입니다. 새 임차인에게 보증금과 월세를 더 올려 받았더라도 그 차액을 기존 임차인에게 청구할 수는 없습니다. 반대로 공실 기간이 길었다면 그 기간 월세는 공제될 수 있습니다. 집주인이 새 임차인을 구하려고 노력했는지, 일부러 비워 두었는지도 다툼이 되는 경우가 있습니다.

보증금에서 얼마를 빼는 것이 맞나요?

공실 기간의 월세와 그에 대한 지연손해금을 뺀 나머지를 돌려받습니다. 월세를 제때 내지 않은 부분은 금전채무 불이행이라 법정이율로 지연손해금이 붙는데, 민법상 법정이율은 연 5%입니다.

예를 들어 보증금 1천만원, 월세 60만원에 6개월을 남기고 이사했고 1개월 뒤 새 임차인이 들어왔다면, 공제 대상은 60만원과 그 지연손해금입니다. 나머지 5개월분 300만원은 공제할 수 없고, 집주인이 이를 빼고 돌려줬다면 반환을 청구할 수 있습니다. 관리비나 원상복구 비용은 별도로 정산합니다. 집주인이 이미 360만원을 빼고 640만원만 돌려줬다면 차액 300만원에서 공실 기간 지연손해금만 뺀 금액을 청구합니다.

만기 전 이사 월세 공제 대응 순서

• 이사일 확인 - 집을 비우고 현관 키를 돌려준 날을 기록합니다. 공실 기간의 시작점입니다.
• 새 임차인 입주일 확인 - 새 임차인의 입주일이나 전입일을 확인합니다. 공실 기간의 끝입니다.
• 공제 금액 계산 - 공실 기간의 월세와 지연손해금을 계산합니다. 그 밖의 기간 월세는 뺄 수 없습니다.
• 정산 요구 - 계산 근거를 적어 집주인에게 문자나 내용증명으로 반환을 요구합니다. 도달일을 남깁니다.
• 지급명령 또는 소송 - 집주인이 응하지 않으면 지급명령을 신청하거나 소액사건으로 청구합니다. 새 임차인 입주 자료를 증거로 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 중도 해지 위약금이나 중개보수 부담 특약이 있으면 계약서 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약서에 중도 해지 특약이 없으면요?
  임차인이 일방적으로 해지할 수 없어 원칙은 만기까지 월세 의무가 남습니다. 민법 제543조 제1항은 계약이나 법률에 해지권이 있을 때 의사표시로 해지한다고 정합니다. 그래서 합의해지나 새 임차인 입주 여부가 중요합니다.
• 새 임차인이 들어오면 계약이 끝난 건가요?
  묵시적 합의해지로 볼 여지가 있습니다. 집주인이 기존 임차인이 비운 집을 다시 세놓은 것은 기존 계약을 끝내는 데 동의한 것으로 볼 수 있습니다. 그렇게 보지 않더라도 민법 제741조에 따라 이중으로 받은 월세는 돌려줘야 합니다.
• 지연손해금은 몇 퍼센트인가요?
  약정이 없으면 민법상 법정이율인 연 5%입니다. 민법 제397조 제1항은 금전채무 불이행의 손해배상액을 법정이율로 정하고, 제379조는 그 이율을 연 5푼으로 정합니다. 계약서에 약정이율이 있으면 그 이율을 따릅니다.
• 중개보수도 물어 줘야 하나요?
  계약 기간 중 나가는 임차인이 새 임차인의 중개보수를 부담한다는 특약이나 합의가 있으면 부담합니다. 법률상 당연한 의무는 아니므로 민법 제618조의 임대차 계약서 특약과 합의 문자를 확인하십시오.
• 집주인이 보증금을 늦게 돌려주면요?
  계약이 끝나고 집을 넘겨줬는데도 돌려주지 않으면 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 민법 제397조 제1항에 따라 법정이율로 계산합니다. 반환을 요구한 문자나 내용증명의 도달일을 기록해 두십시오.
• 얼마 안 되는 금액인데 소송해야 하나요?
  지급명령이나 소액사건 절차로 간단히 청구할 수 있습니다. 민법 제741조의 부당이득 반환 청구는 금액과 관계없이 할 수 있고, 새 임차인 입주 날짜를 보여 주는 자료가 있으면 다툼이 짧게 끝나는 경우가 많습니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 법률상 원인 없이 받아간 돈을 돌려받을 수 있나요?

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