공사·하자

공사 중 도급계약이 해제되면 수급인은 받은 선급금을 돌려줘야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

해제 당시까지의 기성고 공사대금 중 미지급액을 선급금에 먼저 충당하고, 그러고도 선급금이 남을 때만 수급인이 그 차액을 반환합니다. 대법원은 이 충당이 별도의 상계 의사표시 없이 당연히 이루어진다고 봅니다. 지금은 해제일 기준 기성고와 선급금·기성금 지급 내역을 정리하십시오.

선급금을 반환받으려고 따로 상계 통지를 보낼 필요는 없습니다. 해제되면 미지급 공사대금은 별도의 상계 의사표시 없이 선급금에 당연히 충당됩니다.

이런 상담이 많습니다

A사는 2025년 3월 B건설에 근린생활시설 신축공사를 10억원에 도급하면서 두 달마다 기성금을 지급하고, 초기 공사비로 선급금 2억원을 따로 주기로 했습니다. 공사가 60%까지 진행된 2025년 11월 도급계약이 해제되었고, A사는 남은 공사를 C건설에 다시 맡겼습니다. 그때까지 A사가 지급한 기성금은 4억 5천만원이었습니다. A사가 선급금 2억원 전액을 돌려달라고 하자 B건설은 반환할 돈이 없다고 맞섰는데, 기성고 공사대금 6억원 중 미지급액 1억 5천만원을 선급금에 먼저 충당하면 B건설이 돌려줄 돈은 5천만원입니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

선급금은 어떤 성격의 돈인가요?

선급금은 특정 기성고의 대가가 아니라 전체 공사와 관련해 미리 지급한 공사대금의 일부입니다. 대법원 2017. 1. 12. 선고 2014다11574, 11581 판결은 공사도급계약에 따라 주고받는 선급금은 일반적으로 구체적인 기성고와 관련하여 지급되는 것이 아니라 전체 공사와 관련하여 지급되는 공사대금의 일부라고 판단했습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제664조는 도급을 일의 완성과 그 결과에 대한 보수 지급을 약정하는 계약으로 정하고, 제665조 제1항은 보수를 완성된 목적물의 인도와 동시에 지급하도록 정하므로 선급금은 약정에 따라 보수 일부를 미리 준 것입니다.

도급계약이 해제되면 선급금은 어떻게 정산하나요?

해제 당시까지의 기성고 공사대금 중 아직 지급하지 않은 금액을 선급금에 먼저 충당하고, 그래도 선급금이 남으면 수급인이 반환합니다. 위 2014다11574 판결은 도급인이 선급금을 지급한 후 도급계약이 해제되거나 해지된 경우 특별한 사정이 없는 한 별도의 상계 의사표시 없이 그때까지 기성고에 해당하는 공사대금 중 미지급액은 당연히 선급금으로 충당되고, 공사대금이 남아 있으면 도급인은 그 금액에 한하여 지급의무가 있으며, 선급금이 남는다면 수급인이 반환할 의무가 있다고 판단했습니다.

위 사례를 계산하면 다음과 같습니다.

• 기성고 공사대금 - 총 공사대금 10억원에 기성고 60%를 적용한 6억원입니다.
• 미지급 공사대금 - 6억원에서 이미 지급한 기성금 4억 5천만원을 뺀 1억 5천만원입니다.
• 선급금 충당 후 잔액 - 선급금 2억원에서 1억 5천만원을 뺀 5천만원입니다.
• 정산 결과 - B건설은 A사에 5천만원을 반환합니다.

기성고 공사대금은 어떻게 산정하나요?

기성고 공사대금은 수급인이 실제로 쓴 비용이 아니라 약정한 총 공사비에 기성고 비율을 곱해 정합니다. 위 판결은 건축공사도급계약이 중도해제된 경우 도급인이 지급할 보수는 특별한 사정이 없는 한 약정 총 공사비에 기성고 비율을 적용한 금액이라고 보았습니다. 기성고 비율은 공사 중단 당시 완성된 부분에 들어간 공사비를, 그 공사비와 미시공 부분을 완성하는 데 들어갈 공사비를 합친 전체 공사비로 나누어 정합니다.

공사가 상당히 진척된 상태에서 해제되면 원상회복 대신 미완성 부분에 대해서만 계약이 실효되고, 수급인은 그 상태 그대로 건물을 넘기며 도급인은 완성된 부분의 보수를 지급합니다. 당사자들이 기성고 비율과 대금을 합의로 정산할 수도 있습니다.

공사 선급금 반환 대응 순서

• 해제 시점 확정 - 해제 통지서의 도달일을 확인합니다. 그날이 기성고 산정 기준일입니다.
• 기성고 산정 - 완성 부분 공사비와 미시공 부분 공사비를 나누어 기성고 비율을 계산합니다. 다툼이 크면 감정을 신청합니다.
• 지급 내역 정리 - 선급금, 기성금, 자재 대금 등 지급한 돈을 날짜별로 모읍니다.
• 정산 통지 - 기성고 공사대금에서 미지급액을 선급금에 충당한 결과를 상대방에게 서면으로 알립니다.
• 반환 청구 또는 대금 청구 - 선급금이 남으면 수급인에게 반환을 청구하고, 공사대금이 남으면 도급인에게 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 선급금 정산 방법을 따로 정했거나 선급금 보증서가 발급되어 있다면 계약서와 보증서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공사대금과 선급금 정산 분쟁 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 선급금은 기성금과 무엇이 다른가요?
  기성금은 완성한 부분의 대가이고, 선급금은 전체 공사와 관련해 미리 준 공사대금의 일부입니다. 대법원 2017. 1. 12. 선고 2014다11574, 11581 판결은 선급금이 구체적인 기성고와 관련하여 지급되는 것이 아니라 전체 공사와 관련하여 지급되는 공사대금의 일부라고 판단했습니다.
• 해제되면 선급금을 전부 돌려받나요?
  전부가 아니라 정산 후 남은 금액만 돌려받습니다. 위 2014다11574 판결은 해제 당시 기성고 공사대금 중 미지급액이 선급금에 당연히 충당되고, 선급금이 남으면 수급인이 반환하며, 공사대금이 남으면 도급인이 그 금액만 지급한다고 판단했습니다.
• 충당하려면 상계 통지를 해야 하나요?
  특별한 사정이 없는 한 필요 없습니다. 위 2014다11574 판결은 도급계약이 해제되거나 해지되면 별도의 상계 의사표시 없이 기성고 공사대금 중 미지급액이 당연히 선급금으로 충당된다고 보았습니다. 다만 정산 결과는 서면으로 알려 두는 것이 분쟁 예방에 좋습니다.
• 기성고 공사대금은 실제 비용으로 계산하나요?
  아닙니다. 약정 총 공사비에 기성고 비율을 곱해 계산합니다. 위 판결은 중도해제 시 도급인이 지급할 보수는 특별한 사정이 없는 한 약정 총 공사비에 기성고 비율을 적용한 금액이지 수급인이 실제로 지출한 비용을 기준으로 할 것은 아니라고 판단했습니다.
• 해제하면 원상회복으로 건물을 철거하나요?
  공사가 상당히 진척됐다면 철거하지 않습니다. 위 판결은 원상회복이 중대한 사회적·경제적 손실을 초래하고 완성된 부분이 도급인에게 이익이 되면 미완성 부분에 대해서만 계약이 실효되고, 수급인은 그 상태로 건물을 인도하며 도급인은 보수를 지급한다고 보았습니다.
• 기성고 비율을 합의로 정해도 되나요?
  네, 합의로 정산할 수 있습니다. 위 2014다11574 판결은 공사 기성고 비율과 대금에 관하여 분쟁이 있는 경우 당사자들이 공사규모, 기성고 등을 참작하여 약정으로 비율과 대금을 정산할 수 있다고 보았습니다. 합의서에는 기준일과 비율, 금액을 분명히 적습니다.

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