주택 임대차

동의 없이 세 들어 살았는데 집주인이 월세 상당액을 물어내라고 하면 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 집주인이 원래 임차인과의 계약을 해지하기 전이라면 무단 전차인에게 불법점유를 이유로 월세 상당 손해배상이나 부당이득을 청구할 수 없습니다. 대법원은 임대차가 존속하는 동안 집주인은 원래 임차인에게 차임을 받을 수 있으므로 전차인에게 청구할 수 없다고 보았습니다. 지금은 집주인이 원래 임차인에게 해지를 통지했는지부터 확인하십시오.

해지 전이라면 집주인이 요구하는 월세 상당액을 바로 물어 줄 필요는 없습니다. 그 기간의 차임은 원래 임차인에게 청구할 몫입니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 2025. 4. 원래 임차인이 지방으로 전근을 가게 되자, 집주인 동의 없이 그 집을 보증금 5천만원, 월세 60만원에 넘겨받아 살게 됐습니다. 2026. 2. 이를 알게 된 집주인은 H씨에게 불법점유라며 입주 때부터의 월세 상당액을 물어내라는 내용증명을 보냈습니다. 집주인은 원래 임차인에게서 월세를 계속 받고 있었고, 해지 통지는 아직 하지 않은 상태였습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

무단 전차인에게 집주인이 월세 상당 손해배상을 청구할 수 있나요?

임대차가 끝나지 않은 동안에는 청구할 수 없습니다. 임차인이 집주인 동의 없이 세를 줬더라도 집주인이 그 이유로 계약을 해지하거나 다른 사유로 임대차가 적법하게 끝나지 않는 한, 집주인은 원래 임차인에게 차임을 청구할 수 있으므로 전차인에게 불법점유를 이유로 차임 상당 손해배상이나 부당이득반환을 청구할 수 없습니다. 대법원 2008. 2. 28. 선고 2006다10323 판결의 결론입니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」에서도 부당이득은 법률상 원인 없이 이익을 얻고 타인에게 손해를 준 경우에 성립합니다. 집주인은 임차인에게서 차임을 받을 권리가 그대로 있으므로 전차인 때문에 손해를 입었다고 보기 어렵습니다.

집주인이 계약을 해지하면 전차인은 어떻게 되나요?

집주인은 동의 없는 전대를 이유로 원래 임차인과의 계약을 해지할 수 있고, 해지되면 전차인은 집주인에게 점유할 권리를 주장할 수 없습니다. 그때부터 집주인은 전차인에게 집을 비우라고 요구할 수 있고, 해지 이후 기간에 대해서는 차임 상당 부당이득이나 손해배상을 청구할 수 있습니다.

전차인이 원래 임차인에게 낸 전대 보증금은 원래 임차인에게 돌려받아야 합니다. 집주인에게 청구할 수는 없으므로, 집주인이 해지 통지를 보냈다는 사실을 알게 되면 원래 임차인에게 곧바로 보증금 반환을 요구해야 합니다.

무단 전차인이 집주인에게 주장할 수 있는 것은 없나요?

원래 임차인의 행위가 집주인에 대한 배신적 행위라고 볼 수 없는 특별한 사정이 있으면, 집주인은 동의 없는 전대라는 이유만으로 계약을 해지할 수 없고 전차인도 전대차에 따른 사용·수익을 집주인에게 주장할 수 있습니다. 대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결이 이 기준을 밝혔습니다. 전근처럼 부득이한 사정으로 가족이나 가까운 사람에게 같은 조건으로 넘긴 경우 다퉈 볼 여지가 있습니다.

무단 전차인 불법점유 주장 대응 순서

• 해지 여부 확인 - 집주인이 원래 임차인에게 해지를 통지했는지 확인합니다. 해지 전에는 차임 상당 청구가 막힙니다.
• 전대차계약서 확인 - 전대 조건과 보증금, 원래 계약과 같은 조건인지 봅니다. 배신적 행위인지 판단하는 자료가 됩니다.
• 특별한 사정 정리 - 전근 발령 등 전대 사유와 집주인에게 불이익이 없었다는 사정을 정리합니다. 해지를 막는 근거가 됩니다.
• 전대 보증금 확보 - 해지 가능성에 대비해 원래 임차인에게 보증금 반환을 요구합니다. 필요하면 가압류를 검토합니다.
• 명도 요구 대응 - 해지가 적법하면 이사 시기를 협의하고, 해지 후 기간의 차임 상당액만 정산합니다. 해지 전 기간까지 물어 줄 이유는 없습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 원래 임차인이 차임을 연체하고 있거나 계약서에 전대 금지 위약금이 있다면 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 무단 전차인은 불법점유자인가요?
  집주인과 원래 임차인의 계약이 살아 있는 동안에는 집주인이 전차인에게 불법점유를 이유로 차임 상당액을 청구할 수 없습니다. 대법원 2008. 2. 28. 선고 2006다10323 판결은 집주인이 임차인에게 여전히 차임청구권을 가진다는 점을 이유로 들었습니다.
• 집주인이 해지하면 무엇이 달라지나요?
  해지되면 전차인은 집주인에게 점유 권리를 주장할 수 없어 명도 요구에 응해야 하고, 해지 이후 기간에 대해서는 차임 상당 부당이득을 반환해야 할 수 있습니다. 해지 전 기간까지 소급해 물어 줄 의무는 없습니다.
• 부당이득이 안 되는 이유는 무엇인가요?
  부당이득은 법률상 원인 없이 이익을 얻고 그로 인해 타인에게 손해를 준 경우 성립합니다. 임대차가 존속하는 동안 집주인은 원래 임차인에게서 차임을 받을 수 있으므로 전차인 때문에 손해를 입었다고 보기 어렵습니다.
• 동의 없는 전대인데도 해지가 안 될 수 있나요?
  있습니다. 대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결은 임차인의 행위가 집주인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 있으면 동의 없는 전대만을 이유로 해지할 수 없고, 전차인도 사용·수익을 주장할 수 있다고 보았습니다.
• 전대 보증금은 누구에게 받나요?
  전대차계약의 상대방인 원래 임차인에게 받아야 합니다. 집주인과는 계약관계가 없으므로 집주인에게 청구할 수 없고, 집주인은 원래 임차인의 보증금에서 밀린 차임 등을 공제할 뿐입니다.
• 집주인 동의를 나중에 받으면 어떻게 되나요?
  사후 동의도 유효합니다. 동의를 받으면 적법한 전대차가 되어 전차인은 집주인에게 직접 의무를 지는 대신 사용·수익을 주장할 수 있습니다. 동의는 문자나 서면으로 남겨 두는 편이 안전합니다.

비슷한 상황

• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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