주택 임대차

집주인 동의 없이 가족에게 집을 넘겼다면 계약이 해지되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

원칙은 해지될 수 있지만, 가족에게 넘겨 같은 방식으로 사는 것처럼 집주인에 대한 배신적 행위라고 볼 수 없는 특별한 사정이 있으면 동의가 없었다는 이유만으로는 해지되지 않습니다. 이때 넘겨받은 가족은 그 사용을 집주인에게 주장할 수 있습니다. 지금은 집주인이 그 사실을 안 날과 그 뒤 받은 차임 내역을 확인해 두십시오.

동의를 받지 않았다는 이유만으로 곧바로 집을 비워 줄 필요는 없습니다. 해지가 허용되지 않는 경우가 있습니다.

이런 상담이 많습니다

T씨는 2023년 9월 보증금 1억원, 월세 50만원에 아파트를 빌려 살다가 2025년 초 지방 발령을 받아 집주인 동의 없이 동생 가족에게 집을 넘겼습니다. 월세는 그 뒤에도 T씨 계좌에서 매달 그대로 들어갔고, 집주인은 반년쯤 뒤 관리사무소를 통해 이 사실을 알고도 한동안 월세를 받았습니다. 2026년 집주인이 무단 전대를 이유로 해지를 통지하자 T씨는 계약이 정말 끝나는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

집주인 동의 없이 가족에게 집을 넘겼다면 계약이 해지되나요?

원칙은 해지될 수 있지만, 배신적 행위라고 볼 수 없는 특별한 사정이 있으면 해지되지 않습니다. 세입자는 집주인 동의 없이 임차권을 넘기거나 전대하지 못하고, 어기면 집주인이 계약을 해지할 수 있습니다. 그러나 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결은 그 행위가 집주인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 있으면 동의가 없었다는 이유만으로 해지할 수 없다고 보았습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」도 전대 제한 규정을 그대로 두고 있고, 판례의 이 기준도 유지되고 있습니다. 이 경우 넘겨받은 사람이나 전차인은 그 사용을 집주인에게 주장할 수 있습니다.

배신적 행위가 아닌 특별한 사정은 어떤 경우인가요?

전대 제한은 임대차가 개인적 신뢰를 바탕으로 한 계속적 관계라는 점에서 나왔습니다. 그래서 집주인의 신뢰나 경제적 이익을 해치지 않는 경우가 특별한 사정에 해당합니다. 세입자가 가족에게 넘겨 같은 방식으로 계속 사는 경우, 차임이 그대로 들어오는 경우, 집의 쓰임이 바뀌지 않은 경우가 자주 다투어집니다.

특별한 사정은 세입자나 넘겨받은 사람이 증명해야 합니다. 집주인이 사실을 알고도 오랫동안 차임을 받아 왔다면 묵시적 동의가 있었다는 주장도 함께 할 수 있습니다.

집 일부를 잠깐 쓰게 한 것도 무단 전대인가요?

집의 작은 부분을 다른 사람에게 쓰게 한 것은 전대 제한이 적용되지 않습니다. 방 한 칸 전체를 따로 세 준 것이 아니라 친척이 잠시 머무는 정도라면 소부분 사용으로 볼 여지가 있습니다.

다만 방을 따로 세 놓고 차임을 받았다면 소부분 사용으로 보기 어렵습니다. 면적, 기간, 대가를 받았는지가 판단 기준이 됩니다.

동의 받은 전대라면 전차인은 무엇을 주장하나요?

동의를 받은 전대라면 전차인은 집주인에게 직접 의무를 지는 대신, 집주인과 세입자가 합의로 계약을 끝내도 전차인의 권리는 소멸하지 않습니다. 원래 세입자의 우선변제권도 대위해 행사할 수 있습니다.

주택 무단 전대 해지 대응 순서

• 사실관계 정리 - 누구에게 언제부터 넘겼는지, 대가를 받았는지 정리합니다. 배신적 행위 여부 판단의 기초입니다.
• 집주인 인지 증거 수집 - 집주인이 사실을 안 날과 그 뒤 차임을 받은 기간을 입금 내역으로 확인합니다. 묵시적 동의 주장의 근거가 됩니다.
• 해지 통지 검토 - 통지에 적힌 해지 사유와 도달일을 봅니다. 차임 연체 등 다른 사유가 섞였는지도 확인합니다.
• 회신 보내기 - 특별한 사정과 묵시적 동의를 주장하는 내용증명을 보냅니다. 명도 소송에서 입장을 보여 주는 자료가 됩니다.
• 명도 소송 대비 - 소장을 받으면 기한 안에 답변서를 내고 증거를 붙입니다. 가족관계증명서나 차임 내역이 쓰입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 넘겨받은 사람이 가족이 아니거나 집을 영업용으로 바꿔 쓴 경우라면 계약서와 사용 실태를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 가족에게 넘기면 항상 해지가 안 되나요?
  항상 그렇지는 않습니다. 가족이라는 사정 외에도 차임이 그대로 들어오는지, 집의 쓰임이 바뀌지 않았는지, 집주인의 이익이 해쳐지지 않았는지를 함께 봅니다. 특별한 사정은 세입자 쪽에서 증명해야 합니다.
• 집주인이 알고도 차임을 받았다면요?
  집주인이 전대 사실을 알고도 오랫동안 이의 없이 차임을 받아 왔다면 묵시적 동의가 있었다고 주장할 수 있습니다. 동의가 인정되면 무단 전대가 아니므로 해지 사유 자체가 없습니다. 입금 내역과 인지 시점 자료를 모으십시오.
• 친척이 몇 달 같이 산 것도 전대인가요?
  집의 작은 부분을 다른 사람에게 쓰게 한 경우에는 전대 제한이 적용되지 않습니다. 따로 차임을 받지 않고 잠시 머문 정도라면 소부분 사용으로 볼 여지가 큽니다. 방을 따로 세 놓았다면 사정이 다릅니다.
• 동의 받은 전차인은 집주인에게 무엇을 지나요?
  동의를 받은 전대라면 전차인은 집주인에게 직접 의무를 집니다. 전대인에게 차임을 미리 냈다는 이유로 집주인에게 대항하지 못합니다. 차임을 누구에게 낼지 계약서에 적어 두어야 이중 지급을 막을 수 있습니다.
• 해지 통지가 효력이 없으면 어떻게 하나요?
  해지가 허용되지 않는 특별한 사정이 있으면 계약은 그대로 유지되고 세입자는 계속 살 수 있습니다. 집주인이 명도 소송을 내면 답변서에 그 사정과 증거를 붙여 다툽니다. 차임은 계속 제때 내야 합니다.
• 집주인이 합의로 계약을 끝내면 전차인은요?
  동의를 받은 전대라면 집주인과 세입자가 합의로 계약을 끝내도 전차인의 권리는 소멸하지 않습니다. 전차인은 그 사실을 알게 되면 동의 기록을 근거로 계속 사용을 주장할 수 있습니다.

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