주택 임대차

집주인 동의받고 전대받은 전차인도 경매에서 보증금을 먼저 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 집주인 동의를 받고 전대받은 전차인은 원래 임차인의 우선변제권을 대위하여 행사해 경매에서 보증금을 먼저 받을 수 있습니다. 대법원은 점유를 넘겨받고 곧바로 전입한 전차인에게 이 대위 행사를 인정합니다. 지금은 원래 임차인의 확정일자 있는 계약서 사본부터 확보해 두십시오.

전대차계약서에 확정일자를 따로 받지 않았다고 해서 원래 임차인의 순위를 쓸 수 없는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 6월 집주인 동의를 받고 원래 임차인 C씨에게서 보증금 2억원에 아파트를 전대받아 당일 전입했습니다. C씨는 2021년 10월 보증금 2억원으로 계약하고 전입신고와 확정일자를 마친 뒤 지방 발령으로 이사했습니다. 집주인은 2023년 은행 근저당을 설정했고 2026년 경매가 시작됐습니다. A씨는 전차인인 자신도 근저당보다 먼저 보증금을 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전차인은 왜 우선변제권을 대위하여 행사하나요?

전대는 임차권을 넘겨받는 것이 아니라 원래 임차인에게서 다시 빌리는 것이기 때문입니다. 원래 임차인은 계속 임대인과의 계약 당사자로 남고, 보증금반환채권도 원래 임차인에게 있습니다. 그래서 전차인은 원래 임차인의 우선변제권을 대신 행사하는 방식으로 배당을 받습니다.

동의를 받은 전대라면 전차인은 임대인에게 직접 의무를 부담합니다. 임대인도 전차인의 점유를 인정해야 하므로, 전차인의 점유와 전입은 원래 임차인의 대항요건을 이어 가는 역할을 합니다.

전차인이 먼저 받을 수 있는 금액은 얼마까지인가요?

원래 임차인이 임대인에게 받을 보증금이 한도입니다. 전차인은 원래 임차인의 권리를 대신 행사하는 것이라서, 전대 보증금이 원래 보증금보다 많아도 그 차액은 경매에서 먼저 받을 수 없습니다. 차액은 원래 임차인에게 따로 청구해야 합니다.

위 사례처럼 원래 보증금과 전대 보증금이 모두 2억원이면 이 문제는 생기지 않습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」의 우선변제 순위는 원래 임차인의 2021년 확정일자와 대항요건을 기준으로 정해지고, 2023년 근저당보다 앞섭니다.

원래 임차인이 확정일자를 받지 않았다면 어떻게 되나요?

대위할 우선변제권이 없습니다. 확정일자 없이 전입만 한 임차인은 대항력만 있고, 경매에서 후순위 권리자보다 먼저 받을 권리는 없습니다. 이때 전차인도 확정일자 우선변제를 주장하지 못합니다.

대항력은 남아 있으므로, 근저당보다 전입이 앞섰다면 매수인에게 보증금 반환을 요구하며 집을 비워 주지 않는 방법이 남습니다. 원래 보증금이 소액 기준 이하라면 최우선변제를 대위하는 길도 있습니다.

임대인과 원래 임차인이 계약을 끝내면 전차인은 어떻게 되나요?

전차인의 권리는 없어지지 않습니다. 동의를 받은 전대라면 임대인과 원래 임차인이 합의로 계약을 끝내더라도 전차인에게는 그 효과를 주장하지 못합니다.

그래서 임대인이 원래 임차인과 짜고 계약을 해지한 뒤 전차인에게 나가라고 해도 따를 의무가 없습니다. 다만 차임 연체처럼 법정 해지 사유로 계약이 끝난 경우는 다르게 볼 수 있어 해지 사유를 확인해야 합니다.

전차인 우선변제 대응 순서

• 동의 확인 - 임대인의 전대 동의가 서면이나 문자로 남아 있는지 봅니다. 동의가 없으면 대위 행사 자체가 막힙니다.
• 원래 임차인 서류 확보 - 확정일자 계약서와 초본을 받습니다. 순위와 보증금 액수를 이 서류로 증명합니다.
• 전입 공백 확인 - 원래 임차인 전출일과 내 전입일을 대조합니다. 공백이 길면 대항력 단절을 다투게 됩니다.
• 배당요구 - 종기 전에 원래 임차인을 대위하여 배당요구를 합니다. 원래 임차인이 직접 배당요구를 하면 서로 겹치지 않게 조율합니다.
• 차액 정산 - 전대 보증금이 원래 보증금보다 많으면 차액을 원래 임차인에게 청구합니다. 필요하면 가압류로 먼저 묶어 둡니다.

여기까지는 일반 기준이고, 원래 임차인과 연락이 끊겼거나 전대 보증금과 원래 보증금이 다르면 두 계약서를 나란히 놓고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환과 경매 배당 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전대받은 사람도 배당요구를 할 수 있나요?
  원래 임차인을 대위하여 배당요구를 할 수 있습니다. 배당요구서에 집주인의 전대 동의 서류, 원래 임차인의 확정일자 계약서, 전차인의 초본을 붙입니다. 원래 임차인이 직접 배당요구를 했다면 법원에 전대 관계를 알려 조율합니다.
• 전대 보증금이 원래 보증금보다 많으면요?
  경매에서 먼저 받을 수 있는 금액은 원래 임차인이 임대인에게 받을 보증금이 한도입니다. 초과하는 부분은 원래 임차인에게 따로 청구해야 하고, 원래 임차인의 재산을 미리 가압류해 두는 방법을 검토할 수 있습니다.
• 원래 임차인이 배당금을 먼저 받아 가면요?
  원래 임차인이 받은 배당금 중 전차인 몫은 원래 임차인에게 반환을 청구할 수 있습니다. 배당금 지급 전이라면 원래 임차인의 배당금 채권을 가압류해 지급을 막는 방법이 있습니다. 배당기일 전에 움직여야 합니다.
• 차임은 누구에게 내야 하나요?
  전대차계약에 따라 원래 임차인에게 냅니다. 다만 동의를 받은 전대라면 전차인은 임대인에게도 직접 의무를 지고, 원래 임차인에게 낸 차임으로 임대인에게 대항하지 못합니다. 임대인의 차임 청구가 오면 계약 내용을 확인하십시오.
• 원래 임차인이 확정일자가 없으면 방법이 없나요?
  확정일자 우선변제는 대위할 수 없지만 대항력은 남아 있을 수 있습니다. 원래 임차인의 전입이 근저당보다 앞섰다면 매수인에게 보증금 반환을 요구할 수 있고, 원래 보증금이 소액 기준 이하라면 최우선변제를 대위할 수 있습니다.
• 집주인이 원래 임차인과 합의해지하면 나가야 하나요?
  동의를 받은 전대라면 임대인과 원래 임차인이 합의로 계약을 끝내도 전차인의 권리는 소멸하지 않습니다. 합의해지를 이유로 한 퇴거 요구에는 응하지 않아도 되고, 해지 사유가 차임 연체인지 등은 따로 확인합니다.

비슷한 상황

• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성