주택 임대차

전세를 넘겨받은 사람과 다시 빌린 사람은 우선변제권을 어떻게 쓰나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

양수인은 원래 세입자의 우선변제권을 자기 권리로 행사하고, 전차인은 원래 세입자의 우선변제권을 대위해 행사합니다. 대법원은 집주인 동의를 얻은 적법한 양도·전대에서 주민등록이 끊기지 않으면 원래 세입자의 대항력이 그대로 존속한다고 보았습니다. 지금은 자신이 양수인인지 전차인인지부터 계약서로 확인해 두십시오.

원래 세입자에게 따로 위임장을 받아야만 배당요구를 할 수 있는 것은 아닙니다. 적법한 전차인은 스스로 원래 세입자의 권리를 대위 행사합니다.

이런 상담이 많습니다

N씨는 2025년 5월 지방 발령을 받은 세입자에게서 집주인 동의를 받아 아파트를 다시 빌렸습니다. 원래 세입자는 2022년에 보증금 2억4천만원으로 계약하고 확정일자를 받아 두었고, N씨는 원래 세입자가 나간 날 바로 전입했습니다. 2026년 집이 경매되자 N씨는 자신이 배당요구를 할 수 있는지, 넘겨받은 경우와 무엇이 다른지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전세를 넘겨받은 사람과 다시 빌린 사람은 우선변제권을 어떻게 쓰나요?

양수인은 원래 세입자의 우선변제권을 자기 권리로 행사하고, 전차인은 원래 세입자의 우선변제권을 대위해 행사합니다. 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결은 집주인 동의를 얻은 적법한 양도·전대에서 양수인이나 전차인에게 점유가 넘어가고 주민등록이 끊기지 않을 기간 안에 전입했다면 원래 세입자의 대항력이 그대로 존속한다고 보았습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」상 최우선변제도 같은 방식으로 쓸 수 있습니다. 원래 세입자가 소액임차인이었다면 양수인은 행사하고 전차인은 대위 행사합니다.

전차인은 왜 대위 행사만 할 수 있나요?

전대에서는 원래 세입자가 임대차관계에서 빠지지 않기 때문입니다. 원래 세입자는 여전히 집주인에 대한 임차인이고 보증금반환채권도 원래 세입자에게 남습니다. 전차인은 원래 세입자에게 받을 돈을 확보하려고 그 권리를 대신 행사하는 것입니다.

그래서 전차인이 배당받는 금액은 원래 세입자의 보증금 범위를 넘지 못하고, 원래 세입자의 다른 채권자와 다툼이 생길 수 있습니다. 양수인은 원래 세입자가 탈퇴하므로 이런 다툼이 적습니다.

적법한 양도·전대로 인정되려면 무엇이 필요한가요?

집주인의 동의, 점유 이전, 주민등록 연속성 세 가지가 필요합니다. 동의가 없으면 집주인이 계약을 해지할 수 있고, 주민등록 공백이 길면 원래 세입자의 대항력이 끊깁니다.

동의 없는 양도·전대라도 집주인에 대한 배신적 행위라고 볼 수 없는 특별한 사정이 있으면 해지가 막히고 양수인·전차인이 권리를 주장할 수 있습니다. 이 사정은 양수인·전차인이 증명해야 합니다.

배당요구서에는 무엇을 적어야 하나요?

배당요구서에는 원래 세입자의 계약일·확정일자·전입일, 양도나 전대의 날짜, 집주인 동의 사실, 내 전입일을 적습니다. 순위 기준일은 원래 세입자가 대항요건과 확정일자를 갖춘 날입니다. 전차인이면 대위 행사라는 점을 밝힙니다.

양수인·전차인 우선변제 대응 순서

• 지위 정리 - 넘겨받은 것인지 다시 빌린 것인지 계약서로 확인합니다. 행사 방식이 달라집니다.
• 동의 증거 확보 - 집주인 동의 문자나 서면을 모읍니다. 적법성의 핵심 증거입니다.
• 주민등록 연속성 확인 - 원래 세입자 전출일과 내 전입일을 초본으로 비교합니다. 공백이 짧아야 합니다.
• 배당요구 - 배당요구의 종기까지 원래 계약서와 동의 증거를 붙여 배당요구를 합니다. 순위 기준일을 명확히 적습니다.
• 배당이의 대비 - 다른 채권자가 적법성을 다투면 배당기일에 이의를 진술하고 1주 안에 소를 냅니다. 자료를 미리 정리해 둡니다.

여기까지는 일반 기준이고, 원래 세입자가 보증금반환채권을 다른 사람에게 넘겼거나 압류가 들어온 경우라면 채권 관계를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 양수인과 전차인의 차이는 무엇인가요?
  양수인은 임차권을 넘겨받아 원래 세입자가 임대차관계에서 빠지므로 우선변제권을 자기 권리로 행사합니다. 전차인은 원래 세입자가 임차인으로 남아 있으므로 원래 세입자의 우선변제권을 대위해 행사합니다.
• 전차인은 집주인에게 직접 의무를 지나요?
  집주인 동의를 얻은 전대라면 전차인은 집주인에게 직접 의무를 부담합니다. 그래서 전대인에게 차임을 냈다는 이유로 집주인에게 대항하지 못합니다. 차임은 계약 내용에 따라 누구에게 낼지 정해 두십시오.
• 원래 세입자가 소액임차인이었다면요?
  원래 세입자가 최우선변제 요건을 갖췄다면 양수인은 그 권리를 행사하고 전차인은 대위 행사할 수 있습니다. 최우선변제도 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖추어야 하므로 주민등록 연속성이 중요합니다.
• 집주인과 원래 세입자가 합의로 계약을 끝내면요?
  집주인 동의를 얻은 전대라면 집주인과 원래 세입자가 합의로 계약을 끝내도 전차인의 권리는 소멸하지 않습니다. 전차인은 그 사실을 알게 되면 계약서와 동의 기록을 들고 대응을 준비해야 합니다.
• 배당요구를 하지 않으면 어떻게 되나요?
  양수인이나 전차인도 등기된 권리자가 아니므로 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 배당을 받습니다. 종기가 지나면 배당에서 빠지므로 경매 통지를 받으면 먼저 법원 기록에서 종기를 확인하십시오.
• 주민등록 공백 중 근저당이 생기면요?
  원래 세입자 전출과 내 전입 사이 공백이 길어 주민등록이 단절됐다고 보면 원래 세입자의 대항력은 끊기고, 그 사이 설정된 근저당권이 앞 순위가 됩니다. 공백 기간과 근저당 설정일을 등기부로 비교해야 합니다.

비슷한 상황

• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?

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