매매 계약

국도가 난다고 해서 산 주유소 부지, 노선이 바뀌었으면 취소할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 매도인이 계약 당시 이미 결정된 도로 노선 변경을 알고도 알리지 않았다면 매수인은 착오나 사기를 이유로 주유소 매매계약을 취소할 수 있습니다. 주유소 앞 도로 신설은 보통 사람도 계약 여부를 가를 만큼 중요한 사정이어서 매도인에게 신의칙상 고지의무가 인정됩니다. 지금은 도로계획 변경 고시일이 계약일보다 앞서는지 확인하십시오.

도로계획 변경이 고시되었다는 이유만으로 매매대금 잔금을 일방적으로 멈출 필요는 없습니다. 취소 여부를 먼저 정해 서면으로 통지하지 않은 채 대금을 멈추면 오히려 채무불이행 책임을 질 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

2024년 6월 A씨는 「바로 앞에 4차로 국도가 새로 난다」는 매도인의 설명을 듣고 주유소와 부지를 12억원에 샀습니다. 그런데 계약 두 달 전에 이미 국도 노선을 옮기는 도로계획 변경이 결정·고시되어 새 도로는 주유소와 떨어진 곳으로 나게 되어 있었습니다. 매도인은 이 사실을 알고 있었지만 알리지 않았고, A씨는 계약을 취소할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

도로 신설을 믿고 산 땅인데 계획이 바뀌었다면 계약을 취소할 수 있나요?

매도인이 알고도 알리지 않았고 그 사실이 계약의 중요 부분이라면 취소할 수 있습니다. 법률행위의 중요 부분의 착오는 표의자가 그 착오가 없었다면 의사표시를 하지 않았을 정도이고, 보통 일반인도 같은 처지라면 하지 않았을 정도로 중요한 것이어야 합니다. 대법원 1996. 3. 26. 선고 93다55487 판결이 이 기준을 제시했습니다.

주유소는 앞을 지나는 도로에 매출이 직결되므로, 도로 신설 여부는 매수인뿐 아니라 보통 사람에게도 계약 여부를 가르는 사정입니다. 원래 도로 신설은 매수 동기에 불과하지만, 매도인의 설명으로 동기가 계약 내용의 일부가 되었다면 중요 부분의 착오로 다툴 수 있습니다. 다만 매수인이 고시 내용을 쉽게 확인할 수 있었는데도 전혀 확인하지 않았다면 중대한 과실이 문제 될 수 있습니다.

매도인이 알리지 않은 것도 속인 것이 되나요?

될 수 있습니다. 부동산 거래에서 상대방이 어떤 사정을 알았다면 거래하지 않았을 것이 경험칙상 명백한 경우에는 신의성실의 원칙상 그 사정을 미리 알릴 의무가 있습니다. 대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결은 아파트 단지 인근 쓰레기 매립장 건설 예정 사실을 알리지 않은 분양자에게 고지의무 위반을 인정했습니다.

고지의무가 있는데 알리지 않았다면 부작위에 의한 기망이 되어 사기를 이유로 계약을 취소할 수 있습니다. 같은 판결은 계약을 취소하지 않고 손해배상만 청구하는 것도 가능하다고 보았습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제109조, 제110조는 원안 당시와 문구가 같습니다.

계약 뒤에 도로계획이 바뀐 경우도 같나요?

다릅니다. 착오는 계약 당시의 사실을 잘못 안 경우이고, 계약 뒤에 생긴 사정 변경은 착오가 아닙니다. 계약 당시에는 신설 계획이 살아 있었고 나중에 바뀌었다면 착오나 사기로 취소하기 어렵고, 사정변경에 따른 해제 문제로 넘어가는데 그 요건은 매우 엄격합니다. 그래서 변경 결정·고시일과 계약일의 선후를 가장 먼저 확인해야 합니다.

착오·사기 매매 취소 대응 순서

• 고시일 확인 - 관보나 지자체 공보에서 도로계획 변경 결정·고시일을 확인합니다. 계약일보다 앞서야 착오·사기를 다툴 수 있습니다.
• 매도인 설명 증거 확보 - 매물 광고, 문자, 중개사의 확인·설명서에서 도로 설명을 찾습니다. 동기가 계약 내용이 되었는지 판단 자료가 됩니다.
• 매도인 인지 여부 조사 - 매도인이 변경 사실을 알았다는 정황을 모읍니다. 사기 취소와 손해배상의 전제가 됩니다.
• 취소 통지 - 취소 사유를 적어 내용증명으로 통지합니다. 통지일이 취소권 행사일이 됩니다.
• 대금 반환·손해배상 청구 - 취소 후 이미 낸 대금 반환을 청구하고, 취소하지 않을 경우 가치 하락분 손해배상을 검토합니다. 매도인 재산 가압류도 함께 봅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 현 상태 매매 특약이나 도시계획 확인 책임을 매수인에게 지운 조항이 있으면 계약서 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약 취소와 매매대금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 중요 부분의 착오는 어떻게 판단하나요?
  착오가 없었다면 그 의사표시를 하지 않았을 정도로 중요해야 합니다. 대법원 1996. 3. 26. 선고 93다55487 판결은 표의자 자신뿐 아니라 보통 일반인도 같은 처지라면 의사표시를 하지 않았을 정도여야 한다고 보았습니다. 주유소 앞 도로 신설처럼 매출과 직결되는 사정은 이 기준을 충족할 수 있습니다.
• 매수 동기에 대한 착오도 취소 사유가 되나요?
  동기가 계약 내용이 되었다면 됩니다. 대법원 93다55487 판결은 동기의 착오는 당사자 사이에 그 동기를 의사표시의 내용으로 삼았을 때에 한하여 취소할 수 있다고 보았습니다. 매도인이 도로 신설을 내세워 팔았다는 광고나 문자가 있으면 동기가 계약 내용이 되었다는 근거가 됩니다.
• 매도인이 아무 말도 안 했는데 사기가 되나요?
  고지의무가 있었다면 됩니다. 대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결은 상대방이 알았다면 거래하지 않았을 것이 경험칙상 명백한 사정은 신의칙상 미리 알릴 의무가 있다고 보았습니다. 이를 알리지 않으면 부작위에 의한 기망으로 민법 제110조 제1항에 따라 취소할 수 있습니다.
• 계약을 취소하지 않고 손해배상만 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 대법원 2004다48515 판결은 고지의무 위반을 이유로 분양계약을 취소하지 않고 손해배상만 청구하는 것도 가능하다고 보았고, 손해액은 알리지 않은 사정을 고려한 가치 하락액으로 산정했습니다. 부동산을 계속 쓰고 싶다면 민법 제750조에 따른 손해배상을 검토할 수 있습니다.
• 제가 고시를 확인하지 않은 것도 문제가 되나요?
  중대한 과실로 평가되면 착오 취소가 막힙니다. 민법 제109조 제1항 단서는 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다고 정합니다. 다만 사기를 이유로 한 취소는 매수인의 과실과 관계없이 가능하므로, 매도인이 알고도 숨긴 정황이 있으면 제110조를 함께 주장하는 편이 좋습니다.
• 취소는 언제까지 해야 하나요?
  추인할 수 있는 날부터 3년, 계약한 날부터 10년 안입니다. 민법 제146조는 취소권을 추인할 수 있는 날로부터 3년 내에, 법률행위를 한 날로부터 10년 내에 행사하도록 정합니다. 착오나 기망 상태에서 벗어난 날, 즉 도로 변경 사실을 안 날부터 3년이 흐른다고 보고 준비해야 합니다.

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