주택 임대차

두 필지에 지은 다가구주택을 한 지번으로 전입했는데 괜찮나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 두 필지 위의 다가구주택을 한 지번으로 전입신고했더라도 대항력과 확정일자에 따른 우선변제권을 취득한 것으로 봅니다. 다가구용 단독주택은 지번만 적으면 충분하고, 두 필지 위 건물은 하나의 대지로 다루기 때문입니다. 지금은 건축물대장의 주용도와 배당요구 종기를 확인해 두십시오.

등기부에 지번이 두 개 나온다고 해서 두 지번을 모두 전입신고에 적어야 하는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2024년 6월 인천의 다가구주택 2층 방 두 칸을 보증금 7천만원에 임차해 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다. 2026년 봄 법원에서 후순위 근저당권자의 경매신청으로 권리신고 겸 배당요구를 하라는 통지가 왔습니다. 등기사항증명서를 떼어 보니 건물이 인접한 두 필지 위에 지어져 있었는데, D씨의 주민등록에는 그중 한 지번만 적혀 있었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

다가구주택은 지번만 적어도 대항력이 생기나요?

네. 다가구용 단독주택은 공동주택이 아니라 단독주택이므로 전입신고 때 지번만 적으면 되고, 거주자 편의상 붙인 호수까지 적을 의무는 없습니다. 임차인이 실제로 어느 방에 사는지는 담보권을 설정하려는 사람이 조사할 몫입니다.

주민등록이 유효한 공시방법인지는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 해당 건물에 임차인이 주소를 가진 사람으로 등록되어 있다고 알 수 있는지로 판단합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」의 대항요건도 인도와 주민등록 두 가지입니다.

두 필지 중 한 지번만 적으면 문제가 되나요?

문제가 되지 않는다고 봅니다. 두 필지 위에 한 건물을 지은 경우 건축법상 하나의 대지로 다루고, 행정청도 주민등록표에 한 지번만 기재해 왔습니다. 그래서 두 지번 중 하나만 적어도 제3자가 그 건물에 임차인이 산다는 것을 알 수 있다고 보는 것이 원안의 결론입니다.

주민등록 관계 서류의 주소는 도로명주소로 적는 것이 원칙이고, 도로명주소를 쓸 수 없을 때 지번 순으로 적을 수 있습니다. 요즘 전입신고는 대부분 도로명주소로 하므로, 건물 하나에 붙은 도로명주소 하나로 신고하면 필지 수는 문제되지 않는 경우가 많습니다.

공동주택이면 동·호수까지 적어야 하나요?

적어야 합니다. 주택법에 따른 공동주택은 지번 다음에 건축물대장 등에 따른 공동주택의 이름과 동번호·호수를 기록해야 합니다. 다세대·연립주택에서 호수를 빠뜨리거나 틀리게 적으면 대항력이 인정되지 않을 수 있습니다.

같은 모양의 건물이라도 건축물대장상 단독주택(다가구)인지 공동주택(다세대)인지에 따라 결론이 달라집니다. 계약 전에 건축물대장의 주용도를 확인하는 것이 가장 확실합니다.

다가구주택이 나중에 다세대주택으로 구분등기된 경우에도, 소관청이 집합건축물대장을 만들지 않고 종전 일반건축물대장을 그대로 두었다면 지번만 적은 전입신고가 여전히 유효하다고 본 판결이 있습니다. 반대로 집합건축물대장이 작성되고 호수가 정해진 뒤라면 호수를 적어야 합니다.

두 필지 전입신고 대항력 대응 순서

• 건축물대장 확인 - 주용도가 다가구주택인지 다세대주택인지 봅니다. 호수 기재 의무가 여기서 갈립니다.
• 주민등록등본 확인 - 등본에 적힌 주소가 건물의 지번이나 도로명주소와 일치하는지 봅니다. 대항력 판단의 출발점입니다.
• 확정일자 날짜 확인 - 계약서의 확정일자와 전입일 중 늦은 날이 우선변제 순위 기준입니다. 근저당권 설정일과 비교합니다.
• 배당요구 - 배당요구의 종기 전에 권리신고와 배당요구를 합니다. 빠뜨리면 배당에서 제외됩니다.
• 배당표 확인 - 대항력이 부정되어 배당에서 빠졌다면 배당기일에 이의합니다. 1주 안에 소를 제기해야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물이 나중에 구분등기되었거나 건축물대장과 등기부 표시가 다르면 대장과 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 다가구주택 전입신고에 호수를 안 적어도 되나요?
  됩니다. 대법원 1998. 1. 23. 선고 97다47828 판결은 다가구용 단독주택은 지번만 기재하면 충분하고 거주자 편의상 구분한 호수까지 기재할 의무나 필요가 없다고 보았습니다. 같은 건물 안에서 방을 옮겨 다시 전입신고한 경우에도 원래 전입신고가 유효하다고 판단했습니다.
• 다세대주택이면 호수를 꼭 적어야 하나요?
  적어야 합니다. 주민등록법 시행령 제9조 제4항은 주택법에 따른 공동주택은 지번 다음에 공동주택의 이름과 동번호·호수를 기록한다고 정합니다. 다세대주택에서 호수를 빠뜨리면 제3자가 임차인의 거주를 알기 어려워 대항력이 부정될 수 있습니다.
• 전입신고는 도로명주소로 해야 하나요?
  도로명주소로 적는 것이 원칙입니다. 주민등록법 시행령 제9조 제3항은 주민등록 관계 서류의 주소를 도로명주소 표기방법으로 기록한다고 정하고, 도로명주소를 쓸 수 없을 때만 지번 순으로 적을 수 있습니다.
• 확정일자 우선변제 순위는 언제 기준인가요?
  대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 날이 기준입니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 경매 환가대금에서 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받는다고 정합니다. 대항력은 전입 다음 날부터 생기므로 그날과 확정일자 중 늦은 날로 비교합니다.
• 경매 통지서를 받으면 무엇부터 하나요?
  배당요구의 종기를 확인하고 그 전에 권리신고와 배당요구를 합니다. 민사집행법 제88조 제1항은 법률에 따라 우선변제청구권이 있는 채권자가 배당요구를 할 수 있다고 정하고, 확정일자 임차인도 종기까지 배당요구를 해야 배당받습니다.
• 매수인이 대항력이 없다며 나가라고 하면요?
  대항력이 있다면 보증금을 전부 받을 때까지 매수인에게 임대차를 주장할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정하고, 경매 매수인도 여기에 포함됩니다. 전입신고 주소의 유효성이 쟁점이 됩니다.

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