공유·경계

땅 일부를 사고 보니 판 사람 땅에 둘러싸여 길이 없는데 무상으로 통로를 낼 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 땅 일부를 사서 판 사람 땅에 둘러싸였다면 판 사람 땅을 보상 없이 지나갈 수 있는 무상 주위토지통행권이 생깁니다. 민법 제220조는 일부 양도로 공로에 통하지 못하게 된 땅의 소유자에게 양도인 땅의 무상통행을 인정합니다. 지금은 분할 전 땅이 판 사람 한 사람 소유였는지 등기부와 지적도로 확인하십시오.

다른 이웃 땅을 돈 내고 빌려 쓰고 있다고 해서 판 사람 땅에 대한 무상통행권을 포기한 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 B씨 소유의 넓은 땅 가운데 일부를 분할받아 샀는데, 그 땅은 사방이 B씨 남은 땅으로 둘러싸여 도로로 나갈 길이 없었습니다. B씨가 통로를 내줄 수 없다고 버티자 A씨는 옆에 붙은 C씨 땅 일부를 월 30만원에 빌려 몇 달째 드나들고 있습니다. A씨는 B씨 땅으로 통로를 낼 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

땅 일부를 사서 길이 막히면 판 사람 땅을 무상으로 지나갈 수 있나요?

지나갈 수 있습니다. 토지 소유자가 땅 일부를 양도해 공로로 통하지 못하는 땅이 생기면, 그 땅 소유자는 공로에 출입하기 위해 양도인의 남은 땅을 통행할 수 있고 보상할 의무도 없습니다. 분할로 포위된 땅이 생긴 경우와 같은 규정이 일부 양도에 준용됩니다.

여기서 일부 양도는 1필지 땅의 일부를 판 경우만이 아닙니다. 한 사람이 가진 여러 필지가 한 덩어리로 붙어 있다가 그중 일부 필지만 팔린 경우도 포함됩니다.

다른 땅을 돈 내고 빌려 쓰고 있어도 무상통행권이 있나요?

있습니다. 양도인이 통행을 허락하지 않아 할 수 없이 다른 이웃 땅을 사용료를 내고 통로로 쓰고 있더라도, 포위된 땅 소유자는 양도인 땅에 대한 무상 주위토지통행권을 취득할 수 있다는 것이 판례입니다. 임시로 빌린 길이 있다고 해서 무상통행권이 사라지지 않습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 분할·일부양도로 생긴 포위 토지의 무상통행권 규정을 그대로 두고 있습니다. 그래서 C씨 땅 사용료를 계속 내면서 기다릴 이유는 없고, B씨에게 통로 개설을 요구하면서 필요하면 통행권 확인 소송을 냅니다.

통로 폭은 얼마나 인정되나요?

현재 땅의 용도에 따라 일상생활에 필요한 범위까지 인정됩니다. 통행권은 통행권자에게 필요하면서 주위 토지 소유자의 손해가 가장 적은 장소와 방법으로 인정되고, 보통은 사람이 집에 드나들고 물건을 운반하는 데 필요한 폭까지입니다. 장래 개발 계획까지 대비해 넓게 요구할 수는 없습니다.

차량 통행이 필요한지는 땅의 현재 이용 상황으로 따집니다. 주택이 있고 차량 없이는 생활이 어렵다는 사정이 있으면 차량 폭을 주장할 수 있지만, 빈 땅이라면 사람 통행 폭에 그칠 수 있습니다.

나중에 땅을 팔거나 상대가 팔면 어떻게 되나요?

무상통행권은 직접 분할하거나 일부 양도한 당사자 사이에만 인정됩니다. 포위된 땅이나 통행 대상 땅이 다른 사람에게 팔리면 그 특정승계인에게는 무상통행 규정이 적용되지 않고, 일반 주위토지통행권으로 돌아가 손해를 보상해야 합니다. 이미 통로를 만들어 둔 뒤 팔린 경우도 마찬가지입니다.

일반 주위토지통행권에서는 통행권자가 통행지 소유자의 손해를 보상해야 합니다. 그래서 무상통행권을 주장할 수 있는 지금 B씨와 통로 위치와 폭을 확정해 두는 편이 낫습니다.

무상 주위토지통행권 대응 순서

• 포위 상태 확인 - 지적도로 매수한 땅이 공로와 이어지는 길이 전혀 없는지 확인합니다. 무상통행권의 전제입니다.
• 분할·양도 경위 정리 - 분할 전 땅이 B씨 한 사람 소유였는지 등기부로 확인합니다. 여러 필지 일부 양도도 포함됩니다.
• 통로 후보 선정 - B씨 땅 중 손해가 가장 적은 위치와 필요한 폭을 측량 도면으로 정합니다. 청구 취지가 됩니다.
• 통로 개설 요구 - 내용증명으로 무상통행권에 따른 통로 개설을 요구합니다. 거절 기록이 남습니다.
• 통행권 확인 소송 - 거절하면 통행권 확인과 통행 방해 금지를 청구합니다. 급하면 통행방해금지 가처분도 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매매계약서에 통로 관련 특약이 있거나 이미 한쪽 땅이 제3자에게 팔렸다면 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주위토지통행권 확인과 통행방해금지 가처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 여러 필지 중 한 필지를 산 경우도 되나요?
  됩니다. 한 사람이 가진 여러 필지가 한 덩어리로 붙어 있다가 그중 일부 필지가 팔려 길이 막힌 경우도 일부 양도에 포함된다는 것이 판례입니다. 분할 전 필지들이 모두 판 사람 소유였는지 등기부로 확인합니다.
• 통행료를 내라고 하면 내야 하나요?
  내지 않아도 됩니다. 일부 양도로 생긴 포위 토지의 소유자가 양도인 땅을 지나가는 경우에는 보상 의무가 없다고 민법이 정하고 있습니다. 다만 통로를 만드는 공사비는 통행권자가 부담하는 것이 보통입니다.
• 통로는 어디로 내야 하나요?
  통행권자에게 필요하면서 판 사람의 손해가 가장 적은 장소와 방법이어야 합니다. 이미 사람이 다니던 길이나 경계선을 따라가는 위치가 손해가 적다고 인정되기 쉽습니다. 측량 도면으로 후보를 정해 협의합니다.
• 차가 다닐 폭도 요구할 수 있나요?
  현재 땅의 이용에 필요한 범위에서만 인정됩니다. 판례는 보통 사람이 집에 드나들고 물건을 운반하는 데 필요한 폭까지로 보고, 장래 개발까지 대비한 넓은 통로는 인정하지 않습니다. 주택이 있어 차량이 꼭 필요한 사정은 따로 증명합니다.
• 판 사람이 남은 땅을 팔면 어떻게 되나요?
  새 주인에게는 무상통행권을 주장할 수 없게 됩니다. 무상통행 규정은 직접 분할하거나 일부 양도한 당사자 사이에만 적용되기 때문입니다. 그때부터는 일반 주위토지통행권으로 손해를 보상하고 통행해야 합니다.
• 다른 이웃 땅 임대는 끊어도 되나요?
  통로가 확보된 뒤 끊는 편이 안전합니다. 다른 땅을 빌려 쓰고 있어도 무상통행권은 생기지만, 판 사람과의 소송 중에 길이 끊기면 생활이 막힙니다. 통행권 확인 판결이나 합의로 통로가 정해진 다음 임대를 정리합니다.

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• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다
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