주택 임대차

언니 명의로 계약한 집에 동생이 살면 새 집주인이 보증금을 떠안나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

언니가 임차인이고 동생이 대신 살면서 전입신고를 했더라도, 그 전대가 집주인에 대한 배신적 행위로 볼 수 없는 경우라면 대항요건은 동생의 거주와 주민등록으로 유지되고 새 집주인이 임대인 지위를 승계합니다. 대법원 2005다64255 판결의 법리입니다. 지금은 언니가 전출한 날과 동생이 전입한 날 사이에 공백이 있었는지 주민등록초본으로 확인해 보십시오.

계약서를 동생 명의로 새로 쓰지 않았다고 해서 불리해지지는 않습니다. 보증금 반환 청구는 계약 당사자인 언니 명의로 하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨의 언니는 2022년 3월 보증금 3천만 원, 월세 55만 원, 기간 2년으로 원룸을 임차해 살다가 2023년 결혼하며 전출했고, 그 뒤로 동생인 A씨가 전입해 월세를 연체 없이 내며 살고 있습니다. 계약은 2024년 2월 말 아무 통지 없이 묵시적으로 갱신됐습니다. 2025년 9월 집을 산 새 집주인은 리모델링을 하겠다며 연말까지 나가거나 월세를 크게 올려 달라고 하면서, 임차인인 언니가 전출했으니 보증금도 돌려줄 의무가 없다고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

언니가 이사 가고 동생만 살면 대항력이 유지되나요?

동생에게 집을 쓰게 한 것이 집주인에 대한 배신적 행위가 아니라면 유지됩니다. 대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결은 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차물을 쓰게 했더라도 배신적 행위로 볼 수 없는 특별한 사정이 있으면 임대인이 해지할 수 없고, 그런 적법한 전대에서는 전차인이 집을 넘겨받아 자기 주민등록을 마치면 임차인의 대항요건이 유지·존속한다고 보았습니다. 차임을 연체 없이 내 온 가족 간의 교대 거주는 이런 사정으로 인정될 여지가 큽니다.

이때 임차인은 여전히 언니이고, 동생은 언니에게서 집을 빌려 쓰는 전차인입니다. 언니는 동생을 통해 집을 간접점유하는 셈입니다. 다만 언니가 전출한 날과 동생이 전입한 날 사이에 공백이 있었다면 그 사이에 생긴 근저당권 같은 권리에는 대항하지 못할 수 있습니다.

계약기간은 언제까지로 보나요?

만료 6개월 전부터 2개월 전까지 아무도 갱신 거절이나 조건 변경을 알리지 않았다면 같은 조건으로 다시 2년 계약한 것으로 봅니다. 이를 묵시적 갱신이라 하고, 이 기간에 임대인은 계약을 끝낼 수 없지만 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고 통지 후 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 이 통지 기간을 만료 2개월 전까지로 정하고 있습니다.

이 통지 기간은 2020. 12. 10. 이후 처음 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용되고, 그 전 계약에는 만료 1개월 전까지로 정한 종전 규정이 적용됐습니다. 사례의 계약은 이후에 맺은 것이어서 현행 규정을 따릅니다.

새 집주인이 월세를 올려 달라면 따라야 하나요?

법이 정한 사유와 한도를 넘는 요구에는 따르지 않아도 됩니다. 차임 증액은 조세·공과금 같은 부담의 증가나 경제사정의 변동으로 기존 차임이 적절하지 않게 된 경우에만 청구할 수 있고, 계약이나 직전 증액 후 1년 안에는 청구할 수 없으며, 약정 차임의 20분의 1을 넘지 못합니다. 리모델링을 위해 내보내려는 목적의 증액 요구는 이 사유에 해당하지 않습니다.

계약 만료 무렵 언니가 계약갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 리모델링만으로는 부족하고, 철거나 재건축을 위해 점유를 회복할 필요가 있는 등 법이 정한 사유가 있어야 거절할 수 있습니다.

언니 명의 임대차 동생 거주 대응 순서

• 주민등록초본 확인 - 언니 전출일과 동생 전입일을 비교합니다. 공백이 있으면 대항력 판단이 달라집니다.
• 차임 납부 내역 정리 - 연체 없이 낸 기록을 모읍니다. 배신적 행위가 아니라는 사정이 됩니다.
• 만료일 계산 - 최초 계약일부터 묵시적 갱신을 반영해 만료일을 적습니다. 갱신요구 기간도 여기서 나옵니다.
• 증액 요구 회신 - 사유와 한도를 넘는 증액에 응하지 않는다는 뜻을 문자나 내용증명으로 남깁니다. 나중에 다툼의 기준이 됩니다.
• 갱신요구권 행사 - 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 언니 명의로 갱신을 요구합니다. 한 번 더 2년을 확보할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 전대 금지 특약이 있거나 새 집주인이 이미 명도소송을 냈다면 계약서·주민등록 기록·차임 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 명도와 보증금 반환 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 동생이 계약서 없이 살아도 쫓겨나지 않나요?
  배신적 행위가 아닌 전대로 인정되면 집주인은 무단 전대를 이유로 해지할 수 없습니다. 민법 제629조 제2항은 무단 전대 시 해지권을 주지만, 대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결은 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 있으면 해지할 수 없다고 보았습니다.
• 새 집주인이 보증금을 줄 의무가 없다고 하면요?
  대항요건이 유지됐다면 새 집주인이 임대인 지위를 승계하므로 보증금 반환 의무도 넘겨받습니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차주택의 양수인을 임대인 지위 승계자로 봅니다. 청구는 계약 당사자인 언니 명의로 합니다.
• 묵시적 갱신 중에는 언제든 나갈 수 있나요?
  임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제6조의2는 묵시적으로 갱신된 경우 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생긴다고 정합니다. 임대인은 이 방법으로 계약을 끝낼 수 없습니다.
• 월세는 얼마까지 올릴 수 있나요?
  약정한 차임의 20분의 1을 넘지 못합니다. 주택임대차보호법 제7조 제2항이 이 한도를 정하고, 시·도 조례로 더 낮출 수 있습니다. 또 계약이나 직전 증액 후 1년 안에는 증액을 청구할 수 없습니다. 한도를 넘는 부분은 응하지 않아도 됩니다.
• 리모델링을 이유로 갱신을 거절할 수 있나요?
  단순한 리모델링만으로는 어렵습니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제7호는 법이 정한 사유로 주택의 전부나 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 점유를 회복할 필요가 있는 경우를 거절 사유로 둡니다. 공사 규모와 사전 고지 여부를 확인해야 합니다.
• 갱신요구는 동생이 해도 되나요?
  계약 당사자인 언니 명의로 하는 것이 안전합니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항의 계약갱신요구권은 임차인에게 주어진 권리이기 때문입니다. 언니가 직접 문자나 내용증명으로 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 요구합니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

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