주택 임대차

전세 만기 2개월 전까지 집주인도 나도 말이 없으면 계약은 어떻게 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

만기 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인이 갱신거절이나 조건 변경을 알리지 않고 세입자도 2개월 전까지 아무 말이 없으면 같은 조건으로 2년 더 계약된 것으로 봅니다. 주택임대차보호법 제6조의 묵시적 갱신이고, 이때 세입자는 언제든 해지를 통지할 수 있고 통지가 도달한 날부터 3개월 뒤 계약이 끝납니다. 지금은 만기일과 집주인에게서 받은 문자·통지의 날짜부터 확인하십시오.

묵시적 갱신이 되었다고 새 계약서를 쓰거나 확정일자를 다시 받을 필요는 없습니다. 종전 계약서와 확정일자로 대항력과 우선변제권이 그대로 이어집니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 10월 31일 보증금 2억5천만원에 2년 전세계약을 맺고 살고 있습니다. 2026년 8월 말까지 집주인에게서 아무 연락이 없었고 A씨도 따로 말하지 않았습니다. 9월 말에 집주인이 「보증금을 1천만원 올리든지 나가 달라」고 연락해 와, 이미 계약이 갱신된 것인지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

묵시적 갱신은 언제 성립하나요?

집주인이 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 통지나 조건을 바꾸지 않으면 갱신하지 않겠다는 통지를 하지 않으면, 기간이 끝난 때에 전과 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 세입자가 2개월 전까지 통지하지 않은 경우도 같습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 이 기간의 끝을 「2개월 전」으로 정합니다. 원안 자료에 나온 「1개월 전」 기준은 2020. 12. 10. 전에 체결·갱신된 계약에 적용되던 것이고, 그 뒤 새로 체결되거나 갱신된 계약에는 2개월 기준이 적용됩니다. 지금 만기가 돌아오는 계약은 대부분 그 뒤에 체결되거나 갱신된 것이므로 2개월 기준으로 보면 됩니다. 사례의 A씨는 2024년 10월에 계약했으므로 2개월 기준이 적용되고, 만기 2개월 전인 8월 31일까지 통지가 없었으니 10월 31일에 묵시적 갱신이 성립합니다.

묵시적 갱신이 되면 얼마나 더 살 수 있나요?

존속기간은 2년으로 봅니다. 다만 세입자는 언제든지 집주인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생깁니다. 집주인은 이 2년 동안 해지를 통지할 수 없습니다.

2기의 차임액에 이르도록 월세를 밀렸거나 세입자로서 의무를 현저히 위반했다면 묵시적 갱신이 되지 않고, 원래 기간이 끝나면 계약이 끝납니다.

계약갱신요구권과는 무엇이 다른가요?

계약갱신요구권은 세입자가 같은 기간(만기 6개월 전부터 2개월 전까지) 안에 갱신을 요구하면 집주인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하는 권리이고, 1회만 쓸 수 있습니다. 묵시적 갱신은 아무도 말하지 않아서 저절로 갱신되는 것이므로 갱신요구권을 쓴 것으로 보지 않습니다.

갱신요구권으로 갱신되면 보증금과 차임은 약정 금액의 20분의 1 범위에서만 올릴 수 있습니다. 묵시적 갱신은 전과 같은 조건이므로, 갱신된 뒤 집주인이 올리려면 증감청구의 요건을 따로 갖춰야 합니다.

묵시적 갱신 대응 순서

• 만기일 확인 - 계약서의 임대차기간 종료일을 확인합니다. 모든 기간 계산의 기준입니다.
• 통지 날짜 대조 - 집주인 연락이 만기 2개월 전보다 늦었는지 봅니다. 늦었다면 묵시적 갱신이 성립했을 가능성이 큽니다.
• 연체·의무 위반 점검 - 2기 차임 연체 등이 있었는지 봅니다. 있으면 묵시적 갱신이 막힙니다.
• 답변 보내기 - 이미 갱신되었다는 뜻과 조건을 문자나 내용증명으로 남깁니다. 나중 다툼의 기준이 됩니다.
• 이사 계획 시 해지 통지 - 나가려면 해지를 통지하고 3개월 뒤를 이사일로 잡습니다. 보증금 반환일도 그날이 기준입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 집주인이 만기 2개월 전에 구두로만 말했다고 주장하거나 중간에 집이 팔린 경우에는 통지 내용과 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환과 명도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 집주인은 언제까지 갱신거절을 알려야 하나요?
  만기 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 주택임대차보호법 제6조 제1항은 이 기간에 집주인이 갱신거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면 전과 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 2개월 전을 넘겨 알린 거절은 묵시적 갱신을 막지 못합니다.
• 묵시적 갱신 후 바로 나갈 수 있나요?
  나갈 수 있습니다. 주택임대차보호법 제6조의2 제1항은 묵시적으로 갱신된 경우 세입자가 언제든지 계약해지를 통지할 수 있게 하고, 제2항은 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생긴다고 정합니다. 보증금 반환도 그날이 기준입니다.
• 집주인도 묵시적 갱신 후 해지할 수 있나요?
  할 수 없습니다. 주택임대차보호법 제6조 제2항은 묵시적 갱신의 존속기간을 2년으로 보고, 제6조의2는 해지 통지권을 세입자에게만 줍니다. 집주인은 세입자에게 2기 차임 연체 같은 법정 해지 사유가 없는 한 2년 동안 계약을 끝낼 수 없습니다.
• 월세를 밀렸으면 묵시적 갱신이 안 되나요?
  2기 차임액에 이르면 안 됩니다. 주택임대차보호법 제6조 제3항은 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 세입자로서의 의무를 현저히 위반한 경우 묵시적 갱신 규정을 적용하지 않습니다. 이 경우 원래 기간이 끝나면 계약이 끝납니다.
• 묵시적 갱신이 되면 갱신요구권을 쓴 건가요?
  쓴 것이 아닙니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제2항은 세입자가 계약갱신요구권을 1회 행사할 수 있다고 정하는데, 묵시적 갱신은 세입자가 요구하지 않고 저절로 갱신된 것이므로 갱신요구권은 그대로 남습니다. 다음 만기 때 갱신을 요구할 수 있습니다.
• 묵시적 갱신 뒤 집주인이 보증금을 올릴 수 있나요?
  증감청구 요건을 갖춰야 합니다. 묵시적 갱신은 전과 같은 조건이므로 보증금이 자동으로 오르지 않습니다. 주택임대차보호법 제7조는 경제사정 변동 등으로 부당해진 경우에만 증액을 청구할 수 있게 하고, 약정 금액의 20분의 1을 넘지 못하며 증액 후 1년 이내에는 다시 청구하지 못합니다.
• 갱신됐는데 확정일자를 다시 받아야 하나요?
  다시 받을 필요는 없습니다. 묵시적 갱신은 전과 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보므로 종전 계약서의 확정일자와 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항력이 그대로 이어집니다. 집주인 요구로 새 계약서를 쓰더라도 종전 확정일자 계약서는 버리지 말고 보관하십시오.

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