주택 임대차
묵시적 갱신 중 집주인이 월세를 올려 달라며 밀린 인상분까지 내라는데 줘야 하나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
아니요, 과거 인상분은 줄 필요가 없고 앞으로의 인상도 요건을 갖춘 경우에만 약정 차임의 20분의 1 범위에서 인정됩니다. 주택임대차보호법은 차임 증감을 경제사정 변동 등이 있을 때 장래에 대해서만 청구할 수 있게 하고, 증액은 20분의 1을 넘지 못하게 정합니다. 지금은 집주인이 증액을 요구한 날짜와 이유를 문자나 내용증명으로 확인해 두십시오.
임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면 전 임대차와 같은 조건으로 묵시적 갱신이 되고, 그 존속기간은 2년입니다. 이 기간 밖에 한 증액 요구는 갱신 조건을 바꾸지 못합니다.
집주인이 인상분을 소급해 달라고 해도 합의하지 않았다면 낼 의무가 없습니다. 거절한다고 곧바로 계약이 해지되는 것도 아닙니다.
이런 상담이 많습니다
Q씨는 2022년 6월 주택을 보증금 3억원, 월세 120만원에 2년 계약으로 임차했습니다. 집주인은 2023년 5월 해외 체류 비용이 많이 든다며 월세를 5만원 올려 달라는 내용증명을 보냈지만 Q씨는 응하지 않았고, 2024년 5월 계약 만료 때 양쪽 모두 아무 연락 없이 그대로 살게 됐습니다. 2025년 11월 귀국한 집주인은 그동안 올렸어야 할 인상분을 소급해 내고, 다음 달부터는 130만원을 내라고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
묵시적 갱신이 되면 월세는 어떻게 되나요?
전 임대차와 같은 월세로 2년이 이어집니다. 임대인이 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절이나 조건 변경 통지를 하지 않았다면 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 기간 중간에 한 증액 요구는 이 통지로 보지 않습니다.
만료 6개월 전
갱신거절·조건변경 통지 시작
만료 2개월 전
통지 마감
만료일
통지 없으면 같은 조건으로 갱신
갱신 후 2년
존속기간 만료
묵시적 갱신 기간에도 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생깁니다. 임대인은 이런 해지권이 없으므로 2년을 채워야 합니다.
집주인이 기간 중에 월세를 올릴 수 있나요?
요건을 갖추면 장래에 대해 올릴 수 있습니다. 약정한 차임이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 된 때에 한해 증액을 청구할 수 있습니다. 집주인 개인의 유학 비용 같은 사정은 이 요건에 해당하지 않습니다.
2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 증액청구를 임대차계약이나 약정 차임 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하게 정합니다. 또 증액청구는 장래에 대해서만 할 수 있으므로, 과거 월분을 소급해 올린 차액을 청구할 수는 없습니다. 임차인이 합의하지 않았다면 과거 인상분 청구는 근거가 없습니다.
얼마까지 올릴 수 있나요?
약정한 차임의 20분의 1까지입니다. 월세 120만원이라면 한 번에 6만원, 곧 126만원까지만 올릴 수 있습니다. 앞선 증액 요구가 효력이 없었다면 130만원을 요구해도 기준은 여전히 120만원이므로 126만원을 넘는 부분은 효력이 없습니다.
| 기존 월세 | 120만원 |
|---|---|
| 증액 상한 | 126만원 |
| 집주인 요구 | 130만원 |
단순 예시 계산
특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도는 조례로 이 상한을 더 낮게 정할 수 있습니다. 집이 있는 지역에 증액 상한 조례가 있는지 확인합니다. 계약갱신요구권으로 갱신할 때도 같은 20분의 1 상한이 적용됩니다. 반대로 주변 시세가 떨어졌다면 임차인도 같은 조항으로 장래의 차임 감액을 청구할 수 있고, 감액에는 20분의 1 같은 한도가 없습니다.
월세 증액 요구 대응 순서
- 증액 요구 내용 확인 - 요구한 날짜, 금액, 이유를 문자나 내용증명으로 남깁니다. 요건 판단의 근거입니다.
- 갱신 경위 정리 - 만료일과 통지 여부를 확인합니다. 묵시적 갱신인지 가립니다.
- 상한 계산 - 현재 약정 차임의 20분의 1을 계산합니다. 넘는 부분은 효력이 없습니다.
- 서면 회신 - 과거 인상분 거절과 적정 증액 범위를 내용증명으로 회신합니다. 회신일이 기록됩니다.
- 차임 계속 지급 - 다툼 중에도 기존 월세는 제때 냅니다. 연체로 인한 해지 사유를 만들지 않습니다.
여기까지는 일반 기준이고, 증액에 이미 합의한 문자가 있거나 보증금과 월세를 서로 바꾸는 전환이 섞여 있다면 계약서와 대화 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
세입자들은 집주인이 한 번 인상을 요구했으니 그때부터 올린 월세가 적용된다고 생각하는 경우가 많습니다. 실제로는 법이 정한 사유와 한도를 갖추지 못한 일방적 요구는 효력이 없고, 과거 월분을 소급해 올릴 수도 없습니다.
다툼이 생기면 증액 요구가 언제, 어떤 이유로, 얼마로 왔는지가 결론을 정합니다. 내용증명 원본, 문자 캡처, 월세 이체 내역을 날짜순으로 보관하고, 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 임대인이 연락한 기록이 있는지도 따로 정리해 두어야 합니다.
이 기록은 임대인이 차임 연체를 이유로 해지나 명도를 청구할 때 연체가 아니라는 사실을 증명하는 증거가 되고, 보증금에서 과거 인상분을 공제하려 할 때 이를 막는 근거가 됩니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 묵시적 갱신과 차임 증액을 둘러싼 임대차 분쟁을 수행해 왔으며, 갱신 경위와 증액 요구의 요건·한도를 먼저 따져 정리한 뒤 서면 회신과 필요하면 소송으로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 강제집행·채권추심
- 가압류·가처분 신청
- 노무 현안 검토의견서
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
임대차계약서·증액 요구 내용증명이나 문자·월세 이체 내역·주민등록초본을 준비해 주시면, 묵시적 갱신 여부·증액 요건과 한도·과거 인상분 청구의 효력을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.
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