상가 임대차

음식점을 비우면서 직접 설치한 주방·화장실 시설을 임대인에게 사 달라고 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 임대인 동의를 받아 설치했고 음식점 건물 사용에 객관적인 편익을 주는 시설이면 식당 부속물매수청구권으로 임대차 종료 때 임대인에게 매수를 청구할 수 있습니다. 대법원은 공부상 음식점인 1, 2층에서 대중음식점을 하며 설치한 시설을 객관적 편익 시설로 보았습니다. 지금은 시설 설치에 대한 임대인 동의 자료부터 찾으십시오.

기간이 끝났다고 해서 설치한 시설을 모두 뜯어내야만 하는 것은 아닙니다. 임대인 동의를 받아 붙였고 건물 사용에 객관적인 편익을 주는 시설이라면 임대인에게 그 시설을 사라고 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 7월 5층 건물 중 건축물대장상 용도가 음식점인 1층과 2층을 보증금 1억원, 월 차임 500만원, 기간 3년으로 빌려 한식당을 열었습니다. 임대인의 서면 동의를 받아 주방 배기설비, 화장실, 전기 증설, 실내장식에 약 1억 2천만원을 들였습니다. 매출이 줄어 2026년 7월 기간 만료에 맞춰 갱신하지 않고 나가기로 하자, 임대인은 시설을 모두 뜯고 원상복구한 뒤 점포를 넘기라고 했습니다. A씨는 설치한 시설을 임대인에게 사 달라고 할 수 있는지 상담을 받았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

어떤 시설이 부속물매수청구 대상인가요?

임차인 소유이면서 건물의 구성부분이 되지 않고, 건물 사용에 객관적인 편익을 주는 물건이 대상입니다. 대법원은 민법 제646조의 부속물을 이렇게 정의하고, 오로지 임차인의 특수한 목적에만 쓰려고 붙인 물건은 대상이 아니라고 보았습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제646조 제1항은 건물 임차인이 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건이 있으면 임대차가 끝날 때 임대인에게 그 매수를 청구할 수 있다고 정합니다. 같은 조 제2항에 따라 임대인에게서 사들인 부속물도 대상이 됩니다. 요건을 나누면 다음과 같습니다.

• 임대인 동의 - 설치 당시 임대인이 동의했거나 임대인에게서 매수한 물건이어야 합니다.
• 임차인 소유 - 임차인이 비용을 들여 소유하는 물건이어야 합니다.
• 독립성 - 벽체·바닥처럼 건물의 구성부분이 된 것은 제외됩니다.
• 객관적 편익 - 건물 구조와 계약상 사용목적에 비추어 누가 쓰더라도 편익을 주는 물건이어야 합니다.

식당 영업용 시설도 매수를 청구할 수 있나요?

건물의 용도가 음식점이고 음식점으로 쓰기로 계약했다면, 음식점 영업을 위한 시설도 건물 사용에 객관적인 편익을 주는 부속물로 볼 수 있습니다. 대법원은 5층 건물 중 공부상 용도가 음식점인 1, 2층을 빌려 대중음식점을 운영하면서 설치한 시설을 객관적 편익 시설로 보고, 모두 특수목적 시설이라며 배척한 원심을 파기했습니다.

건물의 객관적인 사용목적은 건물 구조, 계약 당시 합의한 사용목적, 위치와 주변 환경을 함께 보고 정합니다. 그래서 같은 주방설비라도 사무실 용도 건물에 임대인이 모르게 설치했다면 결론이 달라질 수 있습니다. 법원은 시설 하나하나가 부속물인지 따로 심리하므로, 시설별 목록과 설치 비용 자료를 나눠 두어야 합니다.

월세를 밀려 계약이 해지되면 어떻게 되나요?

차임 연체 같은 임차인의 채무불이행으로 계약이 해지되면 부속물매수청구권은 인정되지 않습니다. 대법원은 임차인의 채무불이행으로 임대차가 해지된 경우 민법 제646조의 매수청구권이 없다고 판단했습니다.

건물 임대차에서 연체한 차임이 2기의 차임액에 이르면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 이렇게 끝나면 시설 대금을 받지 못하고 원상복구 문제만 남을 수 있으므로, 폐업을 앞두고도 차임은 기간 만료까지 연체 없이 내는 편이 유리합니다.

원상복구 특약에 서명했으면 포기한 것인가요?

부속물매수청구권에 관한 제646조에 위반하는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없으므로, 원상복구 특약이 있다는 사정만으로 매수청구권을 곧바로 잃는 것은 아닙니다. 다만 차임을 크게 낮춰 주는 등 그 특약이 전체적으로 임차인에게 불리하지 않다고 볼 사정이 있으면 효력이 달라질 수 있어 계약 전체를 함께 봐야 합니다.

임대차를 반환할 때 임차인은 원상회복 의무를 지고 부속시킨 물건을 철거할 수 있습니다. 매수청구를 하지 않으면 이 원칙으로 돌아가 철거 비용을 임차인이 부담하게 됩니다.

권리금이나 유익비와는 어떻게 다른가요?

부속물매수청구는 독립된 시설의 값을 임대인에게 받는 권리이고, 유익비상환은 건물 구성부분이 된 개량 비용을, 권리금은 신규임차인에게서 영업 가치를 받는 것입니다. 벽체 공사나 바닥 공사처럼 건물과 한 몸이 된 부분은 부속물이 아니므로 유익비상환으로 따로 따져야 합니다.

유익비는 임대차가 끝날 때 건물 가치 증가가 남아 있어야 하고, 임대인은 지출 금액과 증가액 중 하나를 골라 상환합니다. 상가 임차인은 기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 신규임차인을 주선해 권리금을 받을 기회를 보호받으므로, 시설 매수청구와 권리금 회수를 함께 검토할 수 있습니다.

식당 부속물매수청구권 대응 순서

• 동의 자료 확보 - 임대인이 시설 설치에 동의한 계약서 조항, 문자, 공사 협의 기록을 모읍니다. 동의가 서면으로 없으면 공사 당시 임대인이 현장을 보고 이의하지 않은 정황을 정리합니다.
• 시설 목록 작성 - 시설마다 설치일, 비용, 떼어낼 수 있는지를 표로 만듭니다. 건물과 한 몸이 된 공사는 유익비 항목으로 따로 분류합니다.
• 차임 연체 정리 - 기간 만료까지 차임을 밀리지 않고 냅니다. 연체로 해지되면 매수청구 자체가 막힙니다.
• 매수청구 통지 - 기간 만료 무렵 시설 목록을 붙여 매수를 청구하는 내용증명을 보냅니다. 임대인이 원상복구를 요구해 오면 그 답신으로 보내도 됩니다.
• 권리금과 함께 검토 - 신규임차인을 주선할 수 있다면 권리금 회수와 시설 매수청구 중 어느 쪽이 실익이 큰지 비교합니다. 임대인이 주선을 방해하면 그 기록도 남깁니다.

여기까지는 일반 기준이고, 원상복구 특약과 함께 차임 감액 같은 대가가 약정됐거나 시설이 건물 구조에 매립된 경우에는 계약서·공사 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 종료에 따른 명도·보증금 반환과 시설 대금 청구 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임대인 동의 없이 설치한 시설도 되나요?
  원칙적으로 안 됩니다. 민법 제646조 제1항은 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건을 매수청구 대상으로 정하고 있습니다. 동의는 서면이 아니어도 되지만 다툼이 생기면 임차인이 증명해야 하므로 계약서 조항, 문자, 공사 협의 기록을 모아 두어야 합니다.
• 전 임차인에게서 산 시설도 청구할 수 있나요?
  임대인에게서 사들인 부속물은 민법 제646조 제2항에 따라 매수청구 대상이 됩니다. 전 임차인에게서 산 시설은 그 시설 설치나 인수에 임대인이 동의했는지를 따로 확인해야 합니다. 인수 당시 임대인과 주고받은 문자나 계약서 문구가 있으면 함께 준비합니다.
• 매수청구는 언제 하나요?
  임대차가 끝날 때 합니다. 민법 제646조 제1항은 「임대차의 종료시」에 임대인에게 매수를 청구할 수 있다고 정합니다. 실무에서는 기간 만료 무렵 시설 목록을 붙인 내용증명으로 청구하고, 점포를 넘기기 전에 대금 협의를 시작하는 경우가 많습니다.
• 차임을 밀려 쫓겨나면 청구할 수 없나요?
  임차인의 채무불이행으로 계약이 해지되면 청구할 수 없습니다. 대법원 1990. 1. 23. 선고 88다카7245, 88다카7252 판결이 이를 분명히 했습니다. 건물 임대차는 연체액이 2기의 차임액에 이르면 해지될 수 있으므로 폐업을 앞두고도 연체를 피해야 합니다.
• 원상복구 특약이 있으면 포기한 건가요?
  특약만으로 곧바로 포기한 것으로 보지는 않습니다. 민법 제652조는 제646조에 위반하는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 다만 차임 감액 같은 대가가 함께 약정돼 임차인에게 불리하지 않다고 볼 사정이 있으면 달리 판단될 수 있습니다.
• 벽이나 바닥 공사비도 받을 수 있나요?
  벽체·바닥처럼 건물 구성부분이 된 공사는 부속물이 아니어서 매수청구 대상이 아닙니다. 이런 공사는 민법 제626조 제2항의 유익비로 따지며, 임대차가 끝날 때 건물 가치 증가가 남아 있어야 하고 임대인이 지출액과 증가액 중 하나를 골라 상환합니다.
• 권리금을 받으면 매수청구는 못 하나요?
  두 권리는 상대방과 대상이 다릅니다. 권리금은 신규임차인에게서 받고, 매수청구는 임대인에게 시설 값을 청구합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항은 기간 만료 6개월 전부터 종료 시까지 권리금 회수를 방해하지 못하게 하므로, 신규임차인이 시설을 인수하면 매수청구 대상도 함께 정리됩니다.

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