매매 계약

매도인이 가압류를 못 풀어 계약을 해제하면 제가 낸 등기비용과 취득세도 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 매도인이 약속한 가압류 말소를 하지 못해 매매계약을 해제하면 대금과 이자를 돌려받는 것과 함께, 소유권이전등기에 쓴 법무사 보수와 세금 같은 비용도 손해배상으로 청구할 수 있습니다. 대법원은 상대방의 이행을 믿고 지출한 비용이라도 상대방이 알 수 있었고 통상적인 범위라면 이행이익 한도 안에서 배상 대상이 된다고 봅니다. 지금은 등기할 때 낸 비용의 영수증과 세금 납부서부터 모아 두십시오.

해제로 대금만 돌려받고 등기에 쓴 돈은 포기해야 하는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

S씨는 2024년 11월 아파트를 5억 5,000만원에 사면서 대금을 모두 치르고 소유권이전등기까지 마쳤습니다. 그 아파트에는 계약 전부터 매도인의 채권자가 한 가압류가 있었고, 매도인은 잔금을 받은 뒤 3개월 안에 말소해 주되 못 하면 계약을 해제하기로 약정했습니다. 매도인은 채권자와 다툼이 이어져 기한을 넘겼고, 2025년 5월 그 채권자가 강제경매를 신청했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

해제하면 매매대금은 어떻게 돌려받나요?

해제하면 양쪽은 원상회복 의무를 지므로 매수인은 매매대금을, 매도인은 부동산 소유권을 돌려받습니다. 매도인이 돌려줄 대금에는 받은 날부터 이자를 가산해야 합니다. 이자율은 따로 정하지 않았다면 민법이 정한 법정이율인 연 5푼입니다.

매수인 명의로 이미 소유권이전등기를 마쳤다면 그 등기를 말소해 소유권을 되돌려 주는 것이 매수인의 원상회복입니다. 대금 반환과 등기 말소는 서로 동시이행관계에 있습니다. 그래서 매도인이 대금과 이자를 돌려주지 않는 동안에는 매수인도 등기 말소에 협력하지 않을 수 있고, 매도인이 먼저 등기 말소를 요구하면 대금 반환과 상환하라고 항변할 수 있습니다.

등기비용도 손해배상으로 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 계약의 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니하므로, 원상회복과 함께 매도인의 채무불이행으로 생긴 손해를 청구할 수 있습니다. 채무불이행 손해는 통상의 손해를 한도로 하고, 특별한 사정으로 생긴 손해는 채무자가 알았거나 알 수 있었을 때 배상합니다.

대법원 1999. 7. 27. 선고 99다13621 판결은 상대방의 이행을 믿고 지출한 비용, 곧 신뢰이익도 상대방이 알았거나 알 수 있었고 통상적인 지출비용의 범위에 속하면 이행이익 한도 안에서 배상을 청구할 수 있다고 보았습니다. 부동산 매수인이 소유권이전등기 비용을 지출하리라는 것은 매도인이 당연히 알 수 있는 일이므로 등기비용이 이에 해당합니다.

등기비용에는 무엇이 들어가나요?

법무사 보수, 취득세와 이에 붙는 지방교육세·농어촌특별세, 인지세, 국민주택채권 매입에 따른 손실처럼 등기를 위해 통상 지출하는 비용이 들어갑니다. 원안은 등록세·교육세를 들었는데, 부동산 취득에 따른 등록세는 2011년부터 취득세로 통합되었으므로 2026. 9. 28. 기준 현행 「지방세법」 체계에서는 취득세 등으로 보면 됩니다. 다만 대법원 2007. 1. 25. 선고 2004다51825 판결에 따라 신뢰이익은 이행이익을 넘을 수 없고 중복해 받을 수도 없습니다.

가압류 말소 약정 위반 해제 대응 순서

• 말소 약정 확인 - 말소 기한과 불이행 시 해제 약정이 계약서에 있는지 봅니다. 약정해제라면 그 조건에 따라 해제합니다.
• 말소 요구 기록 - 매도인에게 말소를 요구한 문자와 내용증명을 모읍니다. 불이행 사실의 증거입니다.
• 해제 통지 - 기한이 지났다면 해제 의사를 서면으로 알립니다. 도달일이 이자와 원상회복 계산의 기준입니다.
• 비용 영수증 정리 - 법무사 보수, 취득세 납부서, 채권 매입 영수증을 정리합니다. 손해배상액의 근거입니다.
• 소송과 보전 - 대금 반환과 손해배상 소송을 내고 매도인 재산 가압류를 검토합니다. 경매 배당에서 받을 몫도 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 손해배상액의 예정이 있거나 경매가 이미 매각까지 진행된 경우에는 계약서와 경매 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약 해제와 대금 반환·손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 해제하면 대금 이자는 몇 퍼센트인가요?
  약정이 없으면 법정이율인 연 5푼입니다. 민법 제548조 제2항은 반환할 금전에 받은 날부터 이자를 가산하도록 정하고, 이율은 민법 제379조의 법정이율을 따릅니다. 매도인이 반환을 미루면 소송 제기 뒤에는 소송촉진법상 지연이율이 적용될 수 있습니다.
• 취득세도 손해배상 대상인가요?
  대상이 됩니다. 취득세는 부동산 소유권을 이전받으면서 통상 지출하는 비용이어서, 매도인이 알 수 있었던 통상의 신뢰이익 손해에 해당합니다. 대법원 1999. 7. 27. 선고 99다13621 판결도 소유권이전등기 비용의 배상을 인정하는 취지로 원심을 파기했습니다.
• 등록세는 이제 없나요?
  부동산 취득에 따른 등록세는 2011년부터 취득세로 통합되었습니다. 그래서 지금 부동산을 사고 등기할 때는 취득세와 지방교육세, 경우에 따라 농어촌특별세를 냅니다. 원안이 든 등록세·교육세는 현행 체계에서 취득세 등으로 바꾸어 청구하면 됩니다.
• 신뢰이익과 이행이익을 둘 다 받나요?
  둘 다 받을 수는 없습니다. 대법원 2007. 1. 25. 선고 2004다51825 판결은 신뢰이익은 이행이익에 갈음해서만 청구할 수 있고, 그 범위도 이행이익을 넘을 수 없다고 보았습니다. 계약이 이행되었으면 얻었을 이익과 지출한 비용 중 유리한 쪽을 골라 청구합니다.
• 약정해제와 법정해제 중 무엇으로 하나요?
  계약서에 말소 기한과 해제 약정이 있으면 약정해제로 할 수 있습니다. 약정해제는 약정한 조건이 충족되면 따로 최고를 하지 않아도 되는 경우가 많습니다. 약정이 없다면 가압류 말소 의무 불이행을 이유로 상당한 기간을 정해 최고를 한 뒤 법정해제를 합니다.
• 경매가 끝나 버리면 어떻게 되나요?
  매수인은 소유권을 잃게 되고, 매도인의 담보책임과 채무불이행 책임을 물어 대금 반환과 손해배상을 청구합니다. 경매 매각대금에서 채권자에게 배당하고 남은 돈이 있으면 소유자였던 매수인이 받을 수 있으므로 배당표를 확인해야 합니다.

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