주택 임대차

가등기 뒤 본등기한 새 주인의 명도 요구, 보증금 이유로 거부할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

가등기보다 늦게 전입해 대항력을 갖춘 임차인은 그 가등기로 본등기를 마친 새 소유자에게 보증금 반환을 이유로 명도를 거부하기 어렵습니다. 본등기의 순위가 가등기 순위를 따르기 때문이며, 원안의 1981년 법 시행 전 계약 사례도 대법원 83다카2131 판결에서 같은 결론이 났습니다. 지금은 내 전입일과 등기부 갑구의 가등기 접수일을 비교하십시오.

가등기가 있다는 이유만으로 이미 맺은 계약을 해지하거나 곧바로 이사할 필요는 없습니다. 내 전입일과 가등기 날짜를 먼저 비교합니다.

이런 상담이 많습니다

T씨는 2024년 11월 보증금 1억 5천만 원에 단독주택을 임차해 전입했습니다. 계약 당시 등기부에는 2024년 9월에 접수된 소유권이전청구권 가등기가 있었지만 중개사는 큰 문제가 아니라고 설명했습니다. 2026년 그 가등기로 본등기를 마친 새 소유자가 집을 비우라고 하자 T씨는 보증금을 돌려받을 때까지 버틸 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

가등기 뒤 본등기한 새 주인에게 보증금을 이유로 버틸 수 있나요?

가등기보다 늦게 대항력을 갖췄다면 버티기 어렵습니다. 가등기에 의한 본등기를 하면 본등기의 순위는 가등기의 순위를 따르므로, 가등기 뒤에 생긴 임차인의 대항력은 본등기를 마친 새 소유자에게 대항할 수 없는 중간 권리가 됩니다. 이 경우 새 소유자가 집을 비우라고 하면 보증금 반환을 이유로 거절할 수 없고, 보증금은 원래 임대인에게 청구합니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 대항력을 인정하므로, 선후 비교는 전입신고 다음 날과 가등기 접수일을 기준으로 합니다.

원안처럼 1981년 법 시행 전 계약이면 어떻게 되나요?

원안 사례는 1981. 3. 5. 주택임대차보호법이 시행되기 전에 맺은 채권전세 계약이어서 그 부칙이 적용됐습니다. 대법원 1984. 2. 14. 선고 83다카2131 판결은 법 시행 전에 가등기를 한 사람은 부칙 제2항 단서의 「법 시행 전에 물권을 취득한 제3자」와 같이 보아야 하므로, 가등기 전에 입주하고 전입신고를 마친 임차인도 본등기를 마친 사람의 명도 청구를 보증금 반환을 이유로 거부할 수 없다고 판단했습니다.

이 결론은 법 시행 전 계약과 가등기라는 특수한 경과규정 사안에만 해당합니다. 지금 맺는 계약에는 적용되지 않습니다. 오늘 이 질문을 한다면 부칙이 아니라 가등기 접수일과 전입신고 다음 날 중 무엇이 빠른지로 답이 정해집니다. 가등기가 담보 목적이라면 가등기담보 관련 법률에 따른 청산 절차가 끼어들 수 있어 결론이 더 복잡해집니다.

전입이 가등기보다 빠르면 결론이 달라지나요?

달라집니다. 현행법에서는 가등기보다 먼저 인도와 전입신고를 마쳐 대항력을 갖춘 임차인은 그 뒤 가등기에 의해 본등기를 한 새 소유자에게도 대항할 수 있습니다. 새 소유자는 임차주택의 양수인으로서 임대인 지위를 승계하므로 보증금을 돌려받을 때까지 집을 비우지 않아도 됩니다.

가등기 부동산 임차인 대응 순서

• 갑구 가등기 확인 - 계약 전과 입주 후 등기부 갑구를 확인합니다. 가등기 접수일이 선후 기준입니다.
• 전입일 비교 - 전입신고 다음 날과 가등기 접수일을 비교합니다. 먼저면 새 소유자에게 대항할 수 있습니다.
• 본등기 여부 확인 - 가등기가 본등기로 바뀌었는지 확인합니다. 본등기 전에는 가등기만으로 소유자가 바뀌지 않습니다.
• 보증금 청구 상대 정리 - 대항할 수 없으면 원래 임대인에게 청구합니다. 대항할 수 있으면 새 소유자에게 청구합니다.
• 보전 조치 - 원래 임대인에게 청구해야 한다면 그 재산에 가압류를 검토합니다. 판결 전에 재산을 묶어 둡니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가등기가 담보 목적인지 매매예약인지에 따라 절차가 달라질 수 있으므로 등기부·가등기 원인 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 가등기만 있고 본등기 전이면 어떤가요?
  가등기만으로는 소유권이 넘어가지 않아 지금 임대인과의 관계는 그대로입니다. 다만 부동산등기법 제91조에 따라 나중에 본등기가 되면 순위가 가등기 때로 올라가므로, 가등기 뒤에 들어온 임차인은 그때 새 소유자에게 대항하기 어렵습니다.
• 전입이 가등기보다 먼저면 보호받나요?
  보호받습니다. 가등기보다 먼저 인도와 전입신고를 마쳐 대항력을 갖췄다면 본등기를 한 새 소유자는 임차주택 양수인으로서 임대인 지위를 승계합니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항이 이를 정합니다.
• 대항력 선후는 어떤 날짜로 비교하나요?
  전입신고 다음 날과 가등기 접수일을 비교합니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대한 효력을 인정합니다. 전입신고 당일 가등기가 접수됐다면 가등기가 앞섭니다.
• 원안처럼 오래된 계약에도 이 기준이 적용되나요?
  1981. 3. 5. 법 시행 전 계약에는 부칙이 적용됐습니다. 대법원 1984. 2. 14. 선고 83다카2131 판결은 법 시행 전 가등기권자를 법 시행 전 물권취득자와 같이 보아, 그보다 먼저 입주한 임차인도 대항할 수 없다고 판단했습니다.
• 대항할 수 없으면 보증금은 누구에게 받나요?
  원래 계약한 임대인에게 청구합니다. 새 소유자는 임대인 지위를 승계하지 않기 때문입니다. 원래 임대인이 재산을 처분할 우려가 있으면 민사집행법 제276조 제1항에 따라 가압류를 신청할 수 있습니다.
• 확정일자를 받았으면 우선변제는 되나요?
  우선변제권은 경매·공매에서 환가대금으로 먼저 받을 권리입니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항이 정하는 권리이므로, 가등기에 의한 본등기로 소유권이 넘어간 경우에는 새 소유자에게 보증금을 요구하는 근거가 되지 않습니다.

비슷한 상황

• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성