등기·명의신탁

담보 가등기 소송 조정대로 청산절차 없이 소유권이전등기를 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 조정조항이 채무 불이행 시 바로 소유권을 넘기기로 한 내용이라면 가등기담보법의 청산절차 없이 조정대로 소유권이전등기를 할 수 있습니다. 조정은 재판상 화해와 같은 효력이 있어 종전의 담보관계가 소멸하고 조정 내용대로 새 권리관계가 생기기 때문입니다. 지금은 조정조항에 담보 목적이나 대물변제라는 표현이 들어 있는지 확인해 두십시오.

조정이 성립했다면 청산금 평가액 통지와 2개월 청산기간을 반드시 거쳐야 하는 것은 아닙니다. 조정 내용이 담보가 아니라 바로 소유권을 넘기기로 한 것이면 그대로 등기할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2023년 F씨에게 1억 2,000만원을 빌려주고 F씨 소유 상가에 담보가등기를 해 두었습니다. F씨가 갚지 않자 2024년 가등기에 기한 본등기 소송을 냈고, 소송 중에 「F씨가 2025년 6월 말까지 1억 2,000만원을 갚지 않으면 즉시 소유권이전등기절차를 이행한다」는 조정이 성립했습니다. 기한이 지나도 돈이 들어오지 않자 E씨는 청산절차를 따로 밟아야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

조정이 성립하면 원래의 대여금·담보관계는 어떻게 되나요?

조정이 성립하면 종전의 다툼 있는 법률관계는 소멸하고 조정 내용에 따른 새 권리·의무관계가 생깁니다. 조정은 재판상 화해와 같은 효력이 있고, 재판상 화해는 확정판결과 같은 효력과 창설적 효력을 갖기 때문입니다.

담보가등기 소송에서 한 조정도 청산절차를 거쳐야 하나요?

조정조항 내용에 따라 다릅니다. 대법원은 대여금채권 담보 목적의 가등기에 기한 본등기 소송에서 조정이 이루어졌더라도, 조정채무를 불이행하면 바로 소유권을 이전하기로 한 것이라면 가등기담보법의 청산절차 없이 조정에 따라 등기를 마쳐 소유권을 취득한다고 보았습니다.

반대로 조정조항이 「채권담보의 목적으로」 소유권이전등기를 하기로 하거나 대물변제의 예약을 다시 한 것으로 읽히면 결론이 달라집니다. 이 경우에는 담보권 실행 절차가 필요하다고 볼 여지가 있어, 조정조항의 문구가 결론을 가릅니다.

청산절차가 필요한 경우는 어떻게 진행하나요?

담보계약에 따라 담보권을 실행해 소유권을 취득하려면 변제기 후 청산금 평가액을 채무자 등에게 통지하고 그 통지가 도달한 날부터 2개월이 지나야 합니다. 청산금이 없다고 인정되면 그 뜻을 통지해야 합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「가등기담보 등에 관한 법률」의 절차입니다.

담보가등기를 마친 채권자는 청산기간이 지나야 가등기에 따른 본등기를 청구할 수 있고, 청산금 지급채무와 소유권이전등기·인도 채무는 동시이행 관계입니다. 청산절차를 거치지 않은 본등기는 무효가 될 수 있으므로, 조정조항이 담보 목적으로 읽힐 여지가 있다면 이 절차를 밟는 편이 안전합니다.

조정조서 소유권이전 대응 순서

• 조정조항 문구 확인 - 「담보 목적」「대물변제」 같은 표현이 있는지, 불이행 시 바로 이전한다고 적혔는지 봅니다. 청산절차 필요 여부가 여기서 갈립니다.
• 불이행 사실 기록 - 조정에서 정한 기한과 입금 내역을 정리합니다. 기한 경과를 조서 조건에 맞춰 보여 주어야 합니다.
• 집행문 부여 신청 - 조건이 붙은 조정조서이므로 조건 성취를 증명해 집행문을 받습니다. 채무 불이행은 채무자가 이행 사실을 증명해야 하는 구조인지 확인합니다.
• 소유권이전등기 신청 - 집행문이 붙은 조정조서 정본으로 단독 등기를 신청합니다. 가등기 이후 제3자 등기가 있으면 처리 방법을 함께 봅니다.
• 청산절차 병행 검토 - 문구가 모호하면 청산금 통지와 2개월 청산기간을 거치는 방안을 함께 준비합니다. 뒤늦은 무효 다툼을 막습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 조정조항에 담보 목적이라는 문구가 있거나 부동산 가액이 채권액을 크게 넘는 경우에는 조정조서 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 민사소송의 제1심·항소심과 판결에 따른 강제집행 절차를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 조정은 판결과 같은 효력이 있나요?
  있습니다. 민사조정법 제29조는 조정이 재판상 화해와 동일한 효력이 있다고 정하고, 민사소송법 제220조에 따라 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가집니다. 그래서 조정이 성립하면 종전 법률관계는 소멸하고 조정 내용에 따른 권리·의무만 남습니다.
• 조정조항에 담보 목적이라고 적혀 있으면 어떻게 되나요?
  청산절차가 필요할 수 있습니다. 대법원 2005다32814 판결은 조정조항이 채권담보 목적으로 이전등기하기로 한 것이거나 대물변제 예약을 한 것이 아니어야 바로 소유권을 취득한다고 보았습니다. 담보 목적으로 읽히면 가등기담보 등에 관한 법률 제3조의 통지와 청산기간을 거치는 편이 안전합니다.
• 청산기간은 얼마인가요?
  청산금 평가액 통지가 채무자 등에게 도달한 날부터 2개월입니다. 가등기담보 등에 관한 법률 제3조 제1항은 채권의 변제기 후에 통지하도록 하고, 청산금이 없다고 인정되면 그 뜻을 통지하게 합니다. 통지에는 부동산 평가액과 채권액을 밝혀야 합니다.
• 조정조서로 바로 등기소에 가면 되나요?
  조건이 붙은 조정조서라면 집행문을 먼저 받아야 합니다. 불이행이라는 조건이 성취되었는지를 법원에서 확인받아 집행문이 붙은 정본으로 단독 등기를 신청합니다. 조건 없이 이행을 명한 조항이라면 조정조서 정본과 확정 증명으로 등기를 신청할 수 있습니다.
• 채무자가 조정 후 일부만 갚았다면 어떻게 되나요?
  조정조항이 정한 조건에 따라 달라집니다. 전액을 기한까지 갚지 않으면 이전한다는 조항이라면 일부 변제로는 조건 성취를 막지 못한다고 볼 여지가 있습니다. 다만 받은 금액의 처리를 두고 다툼이 생기므로, 민사조정법 제29조에 따른 조정 문구를 기준으로 정산 방법을 따로 정해 두어야 합니다.
• 청산절차 없이 한 본등기는 언제 무효가 되나요?
  담보가등기에 기한 본등기인데 청산절차를 거치지 않은 경우입니다. 가등기담보 등에 관한 법률 제4조 제2항은 담보가등기권자가 청산기간이 지나야 본등기를 청구할 수 있게 합니다. 조정에 따른 이전등기는 담보권 실행이 아니므로 이 제한을 받지 않는다는 것이 대법원 판단입니다.

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