공유·경계

공유 토지 분할 다툼, 소송 말고 조정으로 끝낼 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 공유 토지 분할 다툼은 소송을 내기 전에 법원에 민사조정을 신청해 합의로 끝낼 수 있고, 조정이 성립하면 재판상 화해와 같은 효력이 생깁니다. 민사조정법은 민사에 관한 분쟁의 당사자가 법원에 조정을 신청할 수 있게 하고, 합의된 사항을 조서에 적으면 조정이 성립한다고 정합니다. 지금은 공유자 전원의 명단과 각자의 지분을 등기사항증명서로 확인하십시오.

공유물분할을 원한다고 해서 처음부터 소송을 낼 필요는 없습니다. 법원 조정은 소송보다 인지대가 적고, 협의가 되면 한두 번의 기일로 끝나기도 합니다.

이런 상담이 많습니다

I씨 형제 셋은 2022년 부친에게서 상속받은 시골 밭 1,500제곱미터를 3분의 1씩 공유하고 있었습니다. 2025년 둘째가 자기 몫을 팔고 싶다며 분할을 요구했지만, 첫째는 농사를 계속 지으려 해 나누는 방법을 두고 1년 가까이 다투었습니다. I씨는 공유물분할 소송을 내기 전에 법원 조정으로 현물 분할과 정산금 조건을 맞춰 볼 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공유물분할도 민사조정으로 신청할 수 있나요?

할 수 있습니다. 공유자는 언제든 공유물의 분할을 청구할 수 있고, 분할 방법에 관해 협의가 성립하지 않으면 법원에 분할을 청구할 수 있습니다. 이 분쟁도 민사에 관한 분쟁이므로 소송 대신 조정을 먼저 신청할 수 있습니다. 공유자끼리 5년 안의 기간으로 분할하지 않기로 약정했다면 그 기간에는 분할을 청구할 수 없습니다.

조정은 조정담당판사가 직접 하거나 상임 조정위원 또는 조정위원회가 하게 할 수 있고, 당사자가 신청하면 조정위원회가 맡아야 합니다. 이미 공유물분할 소송이 진행 중이어도 법원은 필요하면 항소심 판결 선고 전까지 사건을 조정에 회부할 수 있습니다.

조정이 성립하면 판결과 같은 효력이 있나요?

있습니다. 조정은 당사자 사이에 합의된 사항을 조서에 기재함으로써 성립하고, 성립된 조정은 재판상의 화해와 같은 효력이 있습니다. 원안은 「확정판결과 동일한 효력」이라고 적었지만, 법 조문은 재판상 화해와 같은 효력으로 정하고 재판상 화해가 확정판결과 같은 효력을 가지는 구조입니다.

합의가 되지 않더라도 조정담당판사는 직권으로 사건의 공평한 해결을 위한 결정, 곧 조정을 갈음하는 결정을 할 수 있습니다. 2주일 안에 이의가 없으면 이 결정도 재판상 화해와 같은 효력을 갖습니다.

조정이 성립했는데 왜 등기를 또 해야 하나요?

조정으로 현물분할을 합의했더라도 그것만으로 각자 단독소유권을 취득하지 않기 때문입니다. 대법원 2013. 11. 21. 선고 2011두1917 전원합의체 판결은 공유물분할 조정이 성립해도 공유자들이 분필 절차를 마치고 다른 공유자의 지분을 이전받아 등기를 마쳐야 비로소 소유권을 취득한다고 보았습니다.

그래서 조정조서에는 분할할 필지의 위치와 면적, 누가 누구에게 어느 지분을 이전하는지, 측량·분필 비용과 정산금 지급 시기를 구체적으로 적어야 합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민사조정법」에 따라 성립한 조정조서로 상대방의 지분이전등기를 단독으로 신청할 수 있도록 문구를 짜 두는 것이 뒤탈을 줄입니다.

상대방이 조정에 응하지 않으면 어떻게 되나요?

조정이 성립하지 않으면 사건은 소송으로 넘어가고, 조정신청을 한 때에 소가 제기된 것으로 봅니다. 조정을 갈음하는 결정에 이의가 있는 경우도 같습니다. 이때는 소송 인지액에서 조정 인지액을 뺀 차액을 보정합니다.

소송에서 법원은 원칙적으로 현물로 분할하고, 현물로 나눌 수 없거나 나누면 값이 크게 떨어질 염려가 있을 때에만 경매를 명해 대금을 지분대로 나눕니다. 농지처럼 나누면 쓰기 어려운 땅은 경매 분할 가능성이 있어 조정 단계에서 조건을 맞추는 편이 유리할 수 있습니다.

공유물분할 조정 대응 순서

• 공유관계 확인 - 등기부로 공유자와 지분을 확인합니다. 공유자 전원이 당사자가 되어야 합니다.
• 분할안 마련 - 현물분할 도면, 정산금, 경매 분할 중 원하는 방법을 정합니다. 측량 자료가 있으면 좋습니다.
• 조정 신청 - 관할법원에 조정신청서를 냅니다. 조정위원회 조정을 원하면 함께 신청합니다.
• 조서 문구 정리 - 분필·지분이전등기·정산금 지급 시기를 구체적으로 적습니다. 등기를 해야 소유권이 생깁니다.
• 불성립 시 소송 이행 - 조정이 안 되면 소송으로 넘어갑니다. 인지 차액을 보정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공유자 중 연락이 끊긴 사람이 있거나 토지에 근저당·가압류가 걸려 있다면 등기부와 가족관계 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공유물분할 소송과 조정, 상속 부동산의 분할 협의를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공유자 전원이 조정에 참여해야 하나요?
  공유물분할은 공유자 전원이 당사자가 되어야 합니다. 민법 제269조 제1항에 따른 분할청구는 다른 공유자 전원을 상대로 해야 하고, 조정에서도 일부만 합의하면 분할의 효력을 얻을 수 없습니다. 연락이 끊긴 공유자가 있으면 주소를 먼저 확인해야 합니다.
• 조정은 누가 진행하나요?
  조정담당판사가 처리합니다. 민사조정법 제7조는 조정담당판사가 스스로 조정하거나 상임 조정위원 또는 조정위원회가 조정하게 할 수 있고, 당사자의 신청이 있으면 조정위원회가 조정하도록 정합니다. 부동산 감정이나 측량이 필요한 사건은 전문가 조정위원이 참여하기도 합니다.
• 조정 성립 뒤 상대가 등기에 협조하지 않으면요?
  조정조서로 등기를 신청하거나 강제집행을 할 수 있습니다. 민사조정법 제29조에 따라 성립한 조정은 재판상 화해와 같은 효력이 있으므로, 조서에 지분이전등기 의무가 명확히 적혀 있으면 이를 근거로 단독으로 등기를 신청할 수 있습니다. 문구가 모호하면 다시 소송이 필요할 수 있습니다.
• 조정을 갈음하는 결정이 불리하면 어떻게 하나요?
  조서 정본을 송달받은 날부터 2주일 안에 이의를 신청하면 됩니다. 민사조정법 제34조 제1항은 이 기간 안에 이의를 신청할 수 있다고 정하고, 이의가 있으면 제36조 제1항에 따라 조정신청을 한 때에 소가 제기된 것으로 보아 소송으로 넘어갑니다.
• 공유자끼리 나누지 않기로 약정했으면요?
  그 기간에는 분할을 청구할 수 없습니다. 민법 제268조 제1항 단서는 공유자가 5년 내의 기간으로 분할하지 않을 것을 약정할 수 있다고 정하고, 갱신하더라도 갱신한 날부터 5년을 넘지 못합니다. 약정 기간이 지났는지부터 확인하십시오.
• 소송으로 가면 땅을 경매로 넘기게 되나요?
  원칙은 현물분할입니다. 민법 제269조 제2항은 현물로 분할할 수 없거나 분할로 가액이 현저히 감손될 염려가 있을 때에만 법원이 경매를 명할 수 있다고 정합니다. 다만 좁은 농지나 건물이 있는 토지는 경매 분할로 결론 나는 경우가 있어 조정에서 조건을 맞추는 편이 낫습니다.

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