주택 임대차

가등기담보권자가 경매 없이 집을 가져가도 소액임차인 최우선변제를 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

판례상 받을 수 있습니다. 가등기담보권자가 경매 없이 사적실행으로 집을 가져가더라도 소액임차인 요건을 갖춘 임차인은 청산금과 관계없이 최우선변제를 청구하고 받을 때까지 대항할 수 있다고 본 고등법원 판결이 있습니다. 지금은 청산금 통지가 도달한 날과 선순위 저당권이 있는지부터 확인하십시오.

경매가 아니라는 이유로 소액임차인 보호를 포기할 필요는 없습니다. 판례는 사적실행에서도 최우선변제를 인정했습니다.

이런 상담이 많습니다

집주인은 2024년 초 지인에게 돈을 빌리면서 광역시의 한 빌라에 담보가등기를 해 주었고, N씨는 그 뒤인 2024년 7월 이 빌라를 보증금 6천만원에 임차해 전입신고를 마쳤습니다. 집주인이 돈을 갚지 못하자 지인은 경매 대신 청산금이 없다는 통지를 보낸 뒤 2개월이 지나 본등기를 마쳤습니다. 2026년 새 소유자가 된 지인은 N씨에게 경매도 아니니 보증금은 전 집주인에게 받으라며 집을 비우라고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

사적실행에서도 소액임차인이 먼저 받을 수 있나요?

받을 수 있다는 것이 판례입니다. 부산고등법원 2007. 12. 21. 선고 2007나8266 판결은 주택임차인은 스스로 경매를 신청할 수 없어 담보권이 경매로 실행될지 사적실행될지를 선택할 수 없고, 경매면 우선변제를 받고 사적실행이면 못 받는다고 볼 합리적 이유가 없다고 보았습니다.

이 판결은 가등기담보권자가 사적실행으로 소유권을 가져가는 것은 경매에서 스스로 낙찰받는 것과 같다고 보았습니다. 그래서 소액임차인 요건을 갖춘 임차인은 통지된 청산금 평가액이나 청산금 유무와 관계없이 최우선변제를 청구할 수 있고, 변제받을 때까지 임차권으로 대항할 수 있다고 판단했습니다. 다만 이 판결은 상고된 고등법원 판결이어서 대법원의 최종 판단은 따로 확인해야 합니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 소액임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 받는다고 정할 뿐, 실행 방법을 경매로 한정하지 않습니다.

청산금 통지를 받으면 무엇을 확인하나요?

통지서에 적힌 담보목적부동산의 평가액과 채권액, 통지 도달일을 확인합니다. 채권자는 통지 당시 부동산 가액에서 채권액을 뺀 청산금을 채무자 등에게 지급해야 하고, 담보가등기라면 청산기간이 지나야 본등기를 청구할 수 있습니다.

담보가등기 뒤에 대항력 있는 임차권을 얻은 임차인은 청산금의 범위에서 동시이행의 항변권을 행사할 수 있습니다. 가등기담보 사적실행 소액임차인 문제에서는 이 청산금 범위의 권리와 최우선변제 주장을 함께 검토합니다.

선순위 저당권이 있으면 결론이 달라지나요?

달라질 수 있습니다. 같은 부산고등법원 판결은 선순위 저당권이 성립한 뒤에 임차인이 대항력을 얻었다면, 그 뒤 진행된 사적실행 절차에서 임차권이 저당권의 소멸과 함께 대항력을 잃는다고 보았습니다. 이때는 새 소유자에게 계속 살겠다고 주장하기 어렵습니다.

그래도 소액임차인의 최우선변제 주장은 대항력 상실과 별개로 남습니다. 경매였다면 받을 수 있었던 일정액을 사적실행에서도 청구하는 것이어서, 보증금 기준과 전입 시점이 소액임차인 요건에 맞는지부터 확인합니다.

가등기담보 사적실행 임차인 대응 순서

• 등기부 확인 - 담보가등기·저당권의 설정일과 내 전입일을 비교합니다. 선순위 저당권이 있는지가 대항력 판단의 출발입니다.
• 청산금 통지 확인 - 채무자가 받은 통지서의 도달일과 평가액을 확인합니다. 도달일부터 2개월이 청산기간입니다.
• 소액임차인 요건 점검 - 보증금이 지역별 기준 이하인지, 전입과 입주를 언제 마쳤는지 확인합니다. 최우선변제 주장의 전제입니다.
• 가등기권자에게 서면 청구 - 최우선변제액 지급을 내용증명으로 청구합니다. 청구 날짜가 이후 다툼의 기준이 됩니다.
• 명도 요구 대응 - 새 소유자가 집을 비우라고 하면 최우선변제를 받을 때까지 대항할 수 있다는 판례를 근거로 다툽니다. 소송이 들어오면 답변서로 주장합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가등기가 담보가 아니라 매매예약을 위한 것이거나 청산금이 이미 지급됐다면 계약서와 등기 원인을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 사적실행이 무엇인가요?
  가등기담보권자가 법원 경매를 거치지 않고 청산금을 채무자에게 통지·지급해 부동산 소유권을 직접 가져가는 방법입니다. 통지가 채무자 등에게 도달한 날부터 2개월의 청산기간이 지나야 합니다. 이 절차에는 배당표가 없어 임차인이 직접 권리를 주장해야 합니다.
• 사적실행에서도 최우선변제를 받나요?
  부산고등법원 2007. 12. 21. 선고 2007나8266 판결은 임차인이 실행 방법을 선택할 수 없으므로 경매와 달리 볼 이유가 없다며 사적실행에서도 최우선변제를 인정했습니다. 이 판결은 상고된 사건이어서 대법원의 최종 판단은 따로 확인이 필요합니다.
• 청산금이 없다고 통지됐으면 못 받나요?
  위 판결은 소액임차인의 우선변제청구권이 모든 담보권자보다 앞서므로 통지된 청산금 평가액이나 청산금의 유무와 관계없이 행사할 수 있다고 보았습니다. 청산금이 없다는 통지만으로 권리가 사라지지 않습니다.
• 담보가등기 뒤에 들어온 임차인은요?
  담보가등기 뒤에 대항력 있는 임차권을 얻은 임차인은 청산금의 범위에서 동시이행의 항변권을 행사할 수 있습니다. 청산금이 지급되는 범위에서 보증금 반환과 집 인도를 맞바꾸자고 주장하는 권리입니다.
• 소액임차인 기준은 어떻게 되나요?
  2026. 9. 28. 기준 현행 시행령상 서울특별시는 보증금 1억6천500만원 이하, 그 밖의 지역은 7천500만원 이하 등 지역별로 정해져 있습니다. 가장 먼저 설정된 담보물권의 설정일에 시행되던 기준이 적용되므로 오래된 담보가 있으면 기준이 낮아질 수 있습니다.
• 선순위 저당권이 있으면 계속 살 수 있나요?
  어렵습니다. 위 판결은 선순위 저당권 성립 뒤 대항력을 얻은 임차인의 임차권은 사적실행 절차에서 저당권 소멸과 함께 대항력을 잃는다고 보았습니다. 다만 소액임차인의 최우선변제 청구는 이와 별도로 검토합니다.

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