매매 계약

효력이 없어진 가등기를 새 매매예약에 쓰기로 하면 말소 청구를 막을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 소유자와 효력을 잃은 가등기를 새 매매예약에 쓰기로 합의하고 가등기 이전의 부기등기를 마쳤다면, 소유자의 가등기 말소 청구에는 그 합의를 내세워 대항할 수 있습니다. 다만 대법원 2009다4787 판결에 따라 부기등기 전에 등기부상 이해관계를 가진 제3자에게는 대항할 수 없습니다. 지금은 부기등기 전 등기부에 가압류·근저당이 들어와 있는지 확인하십시오.

기존 가등기를 말소하고 새 가등기를 다시 하는 절차를 꼭 거칠 필요는 없습니다. 요건을 갖추면 기존 등기를 그대로 쓸 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 봄 오피스텔 소유자 B씨와 매매예약을 맺으면서, B씨가 2019년 다른 사람과 맺었다가 예약완결권이 소멸한 옛 가등기를 그대로 쓰기로 합의하고 가등기 이전의 부기등기를 마쳤습니다. 2026년 B씨는 옛 가등기가 무효라며 말소를 요구했고, 그 사이 2024년에 오피스텔을 가압류한 채권자도 가등기가 무효라고 주장합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

무효등기의 유용이란 무엇인가요?

처음에 실체관계가 없어 무효였던 등기나, 유효했다가 실체관계가 소멸한 등기를 나중에 생긴 새 실체관계에 맞춰 그대로 쓰는 것을 말합니다. 판례는 유용 합의 전에 등기상 이해관계 있는 제3자가 생기지 않은 경우에 한해 이를 허용합니다. 부동산 물권 변동은 등기해야 효력이 생기므로, 유용된 등기가 새 권리관계를 공시하는 역할을 합니다.

실질관계 소멸로 무효가 된 등기의 유용은 유용 합의 전에 등기상 이해관계 있는 제3자가 생기지 않은 경우에 허용된다는 것이 대법원의 입장입니다.

가등기를 유용한 사람은 소유자의 말소 청구를 막을 수 있나요?

막을 수 있습니다. 매매예약완결권이 소멸해 효력을 잃은 가등기라도, 소유자가 제3자와 새 매매예약을 맺고 그 소유권이전등기청구권을 보전하려고 기존 가등기를 쓰기로 합의한 뒤 가등기 이전의 부기등기를 마쳤다면, 그 제3자는 언제든 소유자에게 유용 합의를 주장해 말소 청구에 대항할 수 있습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기법」도 소유권 외의 권리의 이전등기를 부기로 하도록 정하고 있어, 가등기상 권리의 이전은 부기등기로 공시됩니다.

부기등기 전에 가압류한 채권자에게도 주장할 수 있나요?

주장할 수 없습니다. 가등기 이전의 부기등기 전에 등기부상 이해관계를 가지게 된 사람에게는 유용 합의를 들어 가등기의 유효를 주장할 수 없습니다. 이 사람에게는 유용된 가등기의 순위보다 자기 권리가 앞선다고 볼 수 있습니다.

다만 그 가압류채권자가 소유자를 대위해 말소를 구하는 경우에는 사정이 다릅니다. 같은 판결은 대위 채권자가 자기 가압류 사실처럼 채무자 아닌 자신만의 사유를 주장할 수는 없다고 보았습니다. 채권자대위는 채무자가 주장할 수 있는 사유 범위에서만 가능하기 때문입니다.

가등기 유용 대응 순서

• 기존 가등기 확인 - 가등기의 원인이 된 매매예약과 완결권 소멸 경위를 확인합니다. 유용 대상인지 판단합니다.
• 이해관계인 확인 - 기존 가등기 이후 등기부에 들어온 권리를 모두 확인합니다. 대항할 수 없는 사람을 가려냅니다.
• 유용 합의서 작성 - 새 매매예약과 기존 가등기 유용 합의를 서면으로 정리합니다. 말소 청구에 대항하는 근거입니다.
• 부기등기 신청 - 가등기상 권리 이전의 부기등기를 마칩니다. 합의만으로는 공시가 되지 않습니다.
• 분쟁 대응 - 소유자나 제3자가 말소를 청구하면 합의서와 등기 선후를 근거로 다툽니다. 대위 소송인지도 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 기존 가등기가 담보가등기였거나 유용 합의 시점과 가압류 시점이 같은 날이면 등기 접수 번호와 약정서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 가등기·근저당 말소 분쟁과 가압류 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 무효등기 유용은 언제 허용되나요?
  유용 합의 전에 등기상 이해관계 있는 제3자가 생기지 않은 경우입니다. 대법원 2002. 12. 6. 선고 2001다2846 판결은 실질관계 소멸로 무효가 된 등기의 유용을 이 요건 아래 허용했습니다. 합의 전에 가압류나 근저당이 들어왔다면 그 사람에게는 유용을 주장할 수 없습니다.
• 유용 합의만 하고 부기등기를 안 해도 되나요?
  부기등기까지 마쳐야 합니다. 대법원 2009. 5. 28. 선고 2009다4787 판결은 유용 합의를 하고 실제로 가등기 이전의 부기등기를 마친 제3자가 소유자의 말소 청구에 대항할 수 있다고 보았습니다. 부동산등기법 제52조 제2호에 따라 가등기상 권리 이전은 부기로 등기합니다.
• 소유자가 나중에 말소를 청구하면 어떻게 되나요?
  유용 합의를 주장해 막을 수 있습니다. 대법원 2009다4787 판결은 부기등기를 마친 제3자가 언제든 소유자에게 가등기 유용 합의를 주장해 말소 청구에 대항할 수 있다고 보았습니다. 합의서를 서면으로 남겨 두어야 증명이 쉽습니다.
• 부기등기 전 가압류채권자에게도 대항할 수 있나요?
  대항할 수 없습니다. 같은 2009다4787 판결은 가등기 이전의 부기등기 전에 등기부상 이해관계를 가지게 된 사람에게는 유용 합의를 들어 가등기의 유효를 주장할 수 없다고 보았습니다. 그 사람의 권리가 유용된 가등기보다 앞서는 것으로 다뤄집니다.
• 가압류채권자가 소유자를 대위해 말소를 구하면요?
  자기 가압류 사실은 주장할 수 없습니다. 민법 제404조 제1항의 채권자대위권은 채무자의 권리를 대신 행사하는 것이어서, 대법원 2009다4787 판결은 대위 채권자가 채무자 아닌 자기만의 사유를 주장할 수 없다고 보았습니다. 이 경우 소유자와 같은 지위에서 판단됩니다.
• 처음부터 무효였던 등기도 유용할 수 있나요?
  같은 요건 아래 가능합니다. 처음에는 실체관계가 없어 무효였다가 나중에 실체관계가 생긴 경우도 유용의 대상입니다. 민법 제186조에 따라 부동산 물권 변동은 등기해야 효력이 생기므로, 유용 합의 전에 이해관계 있는 제3자가 없는지를 먼저 확인해야 합니다.

비슷한 상황

• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 오래된 채권으로 갑자기 압류가 들어왔습니다

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